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          二手房營改增落地,你賣房子能省多少稅費?
          • 2016年03月25日 16:12

          • 來源:映象網-經濟廣播

            重磅

            各方關注的二手房交易營改增政策終于落定。根據財政部和國家稅務總局發布的通知,今年5月1日“營改增”全面試點之后,二手房交易增值稅的稅率為5%,業內人士稱不會增加稅負。國務院總理李克強24日在博鰲表示,今年“營改增”將會為企業減稅超過5000億元,所有行業稅負只減不增,這一說法也得到了印證。

            營改增 二手房征收率5%

            征稅稅率確定為5%

            據國家稅務總局網站3月24日消息,財政部、國家稅務總局發通知稱,經國務院批準,自2016年5月1日起,在全國范圍內全面推開營業稅改征增值稅(以下稱營改增)試點,建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人,納入試點范圍,由繳納營業稅改為繳納增值稅。對于二手房交易,文件稱,個人購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅,個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

            對北上廣深四個一線城市,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

            普通住宅和非普通住宅的區分各地規定不同,但一般是以144平米為界,以上為非普通住宅。

            2015年5月29日,鄭州市房管局消息稱,鄭州市市區已調整住房標準,即普通標準住房單套銷售總價標準為不高于161.1792萬元,也即144×1.4×7995元/平方米(2014年鄭州市市區商品住宅平均交易價格,含經濟適用房,不含鄭東新區)。鄭東新區的標準則為:總價不高于212萬元。

            現行營業稅稅率也是5%

            在“營改增”之前,二手房交易需要繳納的營業稅(不含附加稅)稅率為5%。營業稅的征收是以住宅全額售價為基數。

            2月19日,財政部等發布降低契稅和營業稅新政,2月22日執行。其中,營業稅方面,個人購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業稅。

            但“北上廣深”四個一線城市暫不實施,也就是說,北上廣深在營業稅政策方面仍實行財稅〔2015〕39號文,即個人購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅;個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

            是對現行政策的平移

            對比一下“營改增”前后的稅率變化,我們會發現,試點期間二手房交易的征稅完全平移了現行二手房交易營業稅政策。目前來看,這種政策的平移并不會帶來稅負增加。

            從邏輯上講,增值稅應該是增值部分征稅,但從目前發布的通知來看,除了一線城市個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售按差額收稅之外,其它的都沒有考慮差價的問題。另外,根據之前發布的消息,房地產行業確定的增值稅稅率是11%,在細則中二手房的增值稅稅率是5%,和營業稅相同,這或許也是考慮政策平穩過渡的問題。

            增值稅稅負略有下降

            雖然是平移,但從會計的角度講,稅種發生了變化,稅額是不是完全一樣呢?其實還有所區別。根據增值稅的算法,需要先計算出銷售額,銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率),應納稅額=銷售額×征收率。這里有一個銷售額和含稅銷售額的區別,比如一套售價150萬元(含稅、購買不足2年)的房子,最終增值稅應納稅額為(150÷1.05)×0.05=7.14萬。當前營業稅下是總價按照5%的稅率征收,按現行政策,營業稅應納稅額為150×0.05=7.5萬。

            會計方面的業內人士提醒,在買房時要注意標價時是否是價稅分離,也就是說上述150萬的房子是含稅價格還是不含稅價格,這會牽涉到納稅的問題。如果上述150萬是非含稅價格,那么其含稅價要比150萬還要高一點(150萬×1.05=157.5萬),而如果按營業稅增收,營業稅納稅額就是157.5萬×0.05=7.875萬。因此,購房人在簽訂合同時要多加留意,必須搞清楚房款是否是含稅價。

            另外,還需要注意的是,不同地域對二手房交易稅收實際承擔人的操作慣例存在較大差異,也就是說到底稅收是由買方承受還是賣方承受,需要雙方弄清楚。實際上,在房子供不應求的地方,一般是由買方付稅,反之則可能是賣方承擔稅收。

            對房價預計影響不大

            很多人還想知道,“營改增”對于控制房價會有效果嗎?從理論上講,如果按照差額來算的話,房價上漲幅度越大,增值稅的稅收就會越高。而漲幅比較小的話,增值稅的稅額就會少一些。從這個角度講,也許會有一定的抑制作用。但現在的試點方法和過去征收營業稅比較類似,因此房價預計不會因為這個改革而產生什么影響。

            另外,影響房價上漲的因素很多,包括供求關系、人口流入(出)、收入水平、貨幣政策等等,單靠改變稅收征收辦法來抑制房價顯然不太現實。

            什么是營改增?

            本文整理自央視新聞、央視財經、證券時報網等

            版權歸原作者所有

          責編:張靜潔
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