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        2. 河南樓市新政不代表國家調(diào)控政策轉(zhuǎn)向

          2012-06-26 09:32    來源:東方早報(bào)

            當(dāng)前,房地產(chǎn)市場正面臨微妙變化。雖然全國房價(jià)仍未止跌,但近幾個(gè)月多數(shù)城市住宅成交量持續(xù)攀升,甚至多地驚現(xiàn)“日光盤”。另外,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增長乏力,“穩(wěn)增長”成為經(jīng)濟(jì)政策的重心。這種情況下,房地產(chǎn)調(diào)控政策走勢備受關(guān)注。

            近日,河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)改委、省國土資源廳、省人民政府金融服務(wù)辦公室、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)河南監(jiān)管局等6個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,提出了多項(xiàng)政策措施,其中以扶持剛需為主導(dǎo)思想。此舉又引起諸多猜測。

            首先,分析一下此番河南樓市新政出臺的背景。本輪房地產(chǎn)調(diào)控始自2009年12月,至今歷時(shí)兩年半,調(diào)控成效明顯。然而與此同時(shí),土地市場低迷致使土地出讓金大減,房地產(chǎn)成交量萎縮也影響了房地產(chǎn)稅收,很多城市財(cái)政收成失色。另外,隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資和房屋新開工面積這兩項(xiàng)指標(biāo)“跳水”,諸多上下游行業(yè)也陷入蕭條,進(jìn)而殃及地方GDP。在此形勢下,去年四季度以來,幾十個(gè)城市陸續(xù)微調(diào)了房產(chǎn)調(diào)控政策。

            值得關(guān)注的是,這些對調(diào)控政策松綁的城市,多只針對某個(gè)環(huán)節(jié),進(jìn)行單項(xiàng)措施調(diào)整,比如公積金貸款優(yōu)惠、首套房信貸利率下調(diào)、購房給補(bǔ)貼、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。此番河南多個(gè)部門聯(lián)合出臺一攬子措施,倒甚為少見。由此反映出,在房地產(chǎn)調(diào)控和行業(yè)管理方面,部分地方政府正在進(jìn)行系統(tǒng)性思考和實(shí)踐。另外,從國家層面看,去年以來多次強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖,但與過去不同的是,今年更強(qiáng)調(diào)差異化的信貸與稅收政策,一方面繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求,另一方面開始保護(hù)剛需。

            再略析河南新政內(nèi)容。從文件名稱可知,新政緊扣“剛性需求”,迎合了國家政策導(dǎo)向。保護(hù)剛需的內(nèi)容主要有三:其一,凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)無房產(chǎn)登記購房的均視為首套房。這是最重要的一條。2010年以來,國家有關(guān)部門在認(rèn)定首套房上,既認(rèn)貸又認(rèn)房,一個(gè)家庭即便名下無房,但以前曾利用貸款購過房,也須按二套房辦貸款(即首付六成,利率1.1倍)。而這條新政,意味著“只認(rèn)房不認(rèn)貸”。

            從道理上講,只認(rèn)房不認(rèn)貸,比認(rèn)房又認(rèn)貸,更合乎情理。而在房價(jià)上漲時(shí)期,寧可誤傷一千,不可漏網(wǎng)一人,也能理解;但在當(dāng)前房價(jià)持續(xù)下跌之際,加強(qiáng)對剛需的保護(hù),減少誤傷,也無可指摘。不過,此事頗為糾結(jié)。房貸政策由央行和銀監(jiān)會(huì)說了算,河南省金融管理部門(省政府金融服務(wù)辦公室、人民銀行鄭州中心支行、河南監(jiān)管局),有權(quán)調(diào)整轄區(qū)內(nèi)的房貸政策嗎?幾大國有銀行哪能輕易服管?

            其二,金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上,原則上應(yīng)給予首套房基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。2008年四季度和2009年,在國家強(qiáng)力救市背景下,銀行曾對首套房貸利率普遍打七折,2010年后利率不斷上升,去年下半年,少數(shù)商業(yè)銀行甚至一度飆升至1.1倍。今年以來,在國家方針指導(dǎo)下,首套房貸利率持續(xù)下滑,如今八五折已屬常見,個(gè)別銀行驚現(xiàn)七五或八折利率。河南新政雖明確最低可打七折,但多數(shù)銀行不會(huì)如此,估計(jì)八五折將成主流。

            其三,各地合理提高住房公積金貸款額度,提高幅度原則上不低于原貸款額度的15%;購買套型建筑面積90平方米以下首套自住房,首付房款比例下調(diào)至不低于20%。不同于在商業(yè)貸款政策方面的弱勢,地方政府在公積金貸款政策方面掌握著話語權(quán)。首套房貸首付重新低至20%,說明其對剛需的支持力度很強(qiáng)。

            很多人認(rèn)為河南樓市新政是赤裸裸的救市,有悖于中央調(diào)控精神。筆者認(rèn)為,河南新政與去年11月放松限購的佛山新政不同,亦與今年2月涉及保護(hù)二套改善需求的蕪湖新政不似,此政緊扣“剛性需求”,并未“越雷池”。值得觀察的是,“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房新標(biāo)準(zhǔn),能否行得通。不管如何,河南新政不宜厚非,更不代表國家調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。一手抑制投資投機(jī)需求,一手保護(hù)剛需,兩手都要硬,仍是下半年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。

            (楊紅旭 作者系房地產(chǎn)研究人士) 

          責(zé)編:張開放
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