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        2. 別墅類房地產首次進入限制與禁止用地目錄

          2012-06-19 08:31    來源:每日經濟新聞

            每經記者 胡健 發(fā)自北京

            昨日 (6月18日),《每日經濟新聞》記者從國土資源部獲悉,國土部和發(fā)改委日前聯合印發(fā)《關于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》(以下簡稱《限制目錄》和《禁止目錄》),兩目錄自發(fā)布之日起實施,此前發(fā)布的2006年目錄和2009年增補目錄同時廢止。

            根據這一最新規(guī)定,別墅類房地產項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄。

            住宅項目容積率不得低于1.0

            《通知》規(guī)定,目錄適用于新建、擴建和改建的建設項目。凡列入《限制目錄》的建設項目,必須符合目錄規(guī)定條件,國土資源管理部門和投資管理部門方可辦理相關手續(xù);凡列入《禁止目錄》的建設項目,國土資源管理部門和投資管理部門不得辦理相關手續(xù)。

            據有關人士介紹,由于發(fā)改委此前印發(fā)的 《產業(yè)結構調整指導目錄(2011年本)》提高了農林業(yè)、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等產業(yè)的準入門檻,此次發(fā)布的新版限制、禁止目錄也隨之提高了用地門檻。

            最引人關注的是,舊版目錄中只規(guī)定了低密度、大套型住宅項目(指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目)禁止占用耕地,亦不得通過先行辦理城市分批次農用地轉用等形式變相占用耕地。而為了更好地貫徹落實中央房地產市場調控政策,新目錄首次明確限定住宅項目“容積率不得低于1.0”,這將從操作層面進一步將別墅類房地產開發(fā)項目擋在“閘門”外。

            容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值,通常以地塊面積為1,地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數,即為容積率的值。住宅小區(qū)容積率小于1.0的,為非普通住宅。

            “擦邊球”行為或遭新規(guī)禁止

            實際上,國土部近年為規(guī)范房地產用地供應管理,對用地容積率控制標準一直采取了限定的做法。2003年2月,國土部首次發(fā)布了《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》,強調“停止別墅類用地的土地供應”;今年年初還曾強調,停止一切別墅類用地的土地供應,要求“嚴格控制高檔住宅用地,不得以任何形式安排別墅類用地”。

            據記者了解,現在一些別墅往往是開發(fā)商用以前拿的地開發(fā)的。還有一種則是開發(fā)商會控制整體的容積率,然后做差異化的產品,例如在小區(qū)建數棟高層住宅的基礎上,再額外建幾棟別墅。

            鏈家地產觀點認為,新名錄發(fā)布對于市場預期影響最大的,就是未來將對別墅用地斷供。土地規(guī)劃容積率小于1將不得入市,這條規(guī)定早在2010年就已提出,政策影響不大,但明確提出將在“操作層面”以及對“別墅”擋在閘門外,則可能意味著未來即便容積率超過1的住宅用地,蓋建別墅可能也會被禁止。

            鏈家市場研究部陳雪告訴《每日經濟新聞》記者,在北京這樣土地稀缺的城市,此種限制可能更大,比如把一塊住宅用地一部分集中蓋普宅、一部分集中蓋別墅的擦邊球行為也可能在土地出讓規(guī)劃階段就因相關條款得到完善而被禁止。

            陳雪認為,上述新規(guī)對別墅市場價格的影響可能不會太大,別墅這種高端產品具有較強的抗跌性,長期來看,價格會保持上漲的趨勢。不過,在目前的市場環(huán)境下,高端客戶仍然會受到限購政策的影響,需求水平并不高,因此短期內漲價恐怕比較難。(胡健)

          責編:張開放
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