樓市遭遇“假性”降溫 明年房價料“爬緩坡”

　　年末，房地產市場悄然變得冷清。多家機構的數據顯示，今年第四季度熱點城市樓市成交量持續下滑。隨之而來的是一二線城市部分區域的房價“跳水”。樓市似乎正從此前的火熱狀態迅速降溫。

　　這種市場異動引發了外界猜想：隨著熱點城市調控政策收緊，房地產市場是否進入下行周期？多位分析人士強調，近期樓市降溫是地方調控政策密集出臺和季節因素綜合作用的結果。從供需基本面來看，供不應求的狀態仍未明顯改善，樓市仍有上行動力。因此，當前的市場異動屬于“假性降溫”。

　　盡管年末一系列重要會議強調市場化思路，但短期看，熱點城市仍將承受政策的高壓。整體看，明年房地產市場或轉入低速運行，房價漲幅可能放緩，未來市場難出現大起大落。

　　多因素致市場降溫

　　中國證券報記者近日調研發現，進入12月，北京朝陽區和大興區部分小區的二手房源報價出現下滑，個別房源的價格降幅甚至達到20萬元左右。盡管中介業務員表示，報價下降是業主急于出手的結果，但近期京城二手房價格漲幅乏力卻是不爭的事實。

　　中原地產研究部的統計數據顯示，今年11月北京二手房掛牌均價每平方米3.45萬元，相比10月3.5萬元的掛牌均價出現了輕微下調。12月以來，北京二手房的報價調整到每平方米3.35萬元。

　　新房市場同樣也在降溫。鏈家地產的統計數據顯示，進入12月，北京純商品房項目的入市量和成交量均有小幅提升，但新房成交均價普遍走低。

　　這種情況已成為一二線熱點城市樓市的縮影。中原地產的統計顯示，截至上周，全國54個主要城市的成交量已經連續四周出現回落，明顯低于9月和10月的水平。預計12月，樓市整體成交量將明顯下滑。

　　對于出現這種現象的原因，多數機構認為是綜合因素導致，這與當前的時間節點密不可分。中原地產市場研究部總監張大偉將其歸結為兩個主要原因：一是政策收緊，影響了主要城市的供應量，也對部分需求有影響；二是大部分房企年度任務已經完成，推盤不積極。

　　還有專家提出，季節因素的影響不可忽略。由于天氣和節日因素的影響，冬天本就是供應和銷售淡季，若無政策因素影響，四季度的房屋供應量和成交量往往是全年低點。

　　“我們有足夠庫存可售，但更希望放到年后，來沖擊明年的業績，并維持一定的增長率。”某上市房企營銷負責人表示，由于今年的銷售目標已提前完成，企業無意在年末增加供應。加之一線城市普遍出臺限價政策，對新房入市有著諸多限制，因此市場供應更為低迷。

　　而在需求端，除熱點城市限購加力影響需求釋放之外，年末信貸供應偏緊，也在很大程度上影響成交量。“市場需要對政策有個消化期。”上述房企負責人稱，11月多地收緊政策之后，未來兩個月市場會出現應激反應。

　　樓市上行動力未竭

　　在房價步步高升、市場泡沫累積的情況下，樓市的異動引發了市場的猜想：此次市場波動究竟是短期行為，還是意味著長期調整到來？

　　多數受訪者認為，從供需基本面來看，尚不能支持市場反轉的結論。來自國家統計局的數據顯示，今年前11月，全國商品房銷售面積達到110807萬平方米，同比增長20.8%。但同期，全國房屋竣工面積僅為69420萬平方米，增長2.5%。新增供應規模和增幅明顯低于消化速度。

　　分城市來看，一線城市和部分熱點二線城市的市場成交始終居于高位。雖然今年市場供應端有所改善，但尚不足以緩解供不應求的大勢。此外，盡管三四線城市供應量普遍充足，但總體市場仍存在供應壓力。

　　“從這個意義上說，當前的市場異動屬于短期的‘假性降溫’，而非長期調整的先兆。”一位接近住建部的專家表示，在供不應求的基本面短期難以改變、推進新型城鎮化的背景下，房地產市場仍有上行動力。

　　值得注意的是，近日全國住房城鄉建設工作會議傳遞出的信號顯示，明年要強調調控的針對性，針對房地產市場出現的新情況，更加注重分類指導。其中，北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。

　　盡管高層在年末的多項會議上強調市場在資源配置中起決定作用的思路，但未來一段時間，樓市調控政策的整體基調不會改變。熱點城市樓市仍將承受一定的政策壓力，尤其是以限購等行政手段為主的壓力不會消除。

　　同時，樓市長效機制正在醞釀中，但真正出臺尚需時日，為避免出現政策“真空期”，現有的調控政策不會在短時間內退出。

　　專家認為，這種壓力可能對房地產市場上行態勢起到一定的遏制作用，但并不會造成供需形勢逆轉。有業內人士認為，行政手段在抑制房價快速上漲的同時，也有可能影響供應的累積。

　　房價漲幅有望回落

　　雖然樓市異動給購房者帶來一定的心理影響，但在多數業內人士看來，這種局面不會長期存在。鏈家地產市場研究部張旭認為，隨著明年1月銀行放款恢復正常，有望帶動部分需求，尤其是換房需求持續釋放。明年初市場將會由目前偏冷有所轉向，2014年樓市有望實現溫和開局。

　　張旭同時指出，1月末為春節假期，長假前后成交活躍度會有所下降。綜合看，雖然年初的市場會有所升溫，但難以對價格產生帶動作用，短期內價格還將保持平穩運行。

　　值得關注的是，盡管并不意味著供需關系的反轉，但近期市場異動很可能意味著房價將從高速上漲的狀態中回落。

　　上海易居房地產研究院認為，雖然當前房價漲幅處于高位，但漲幅即將見頂。根據國家統計局的數據，今年11月，全國70個大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價格同比平均上漲9.62%，漲幅創今年新高，且北上廣深四城市的同比漲幅連續三個月超過20%，為有統計以來首次出現。

　　這輪房價上漲的主要原因在于，此前兩年土地供應不足，造成供需失衡。隨著今年土地交易量的回升，這種局面有望得到緩解。

　　根據北京市土地整理儲備中心的數據，2013年北京成交住宅類地塊成交74宗，規劃建筑面積為1326.4萬平方米，較2012年同期增長117.9%。從全國來看，今年1-11月份，房地產開發企業土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，增幅為今年來首次轉正。