“由于國家已經停止審批別墅用地，我們這個項目是目前上海航頭鎮甚至周浦、康橋區域內最后一個純別墅項目。航頭這里2004年曾經被規劃成萬畝別墅園，我們位于這片別墅區的中間。”時代周報記者以購房者身份實地探訪中華企業股份有限公司（以下簡稱“中華企業”，600675.SH）南郊中華園兩河流域項目時，售樓人員如此介紹道。

　　時代周報記者調查發現，該售樓人員號稱的“萬畝別墅園”并沒有獲批，盡管如此，如今該片區內仍聚集了7個低密度項目，并多有違規或打政策擦邊球之嫌。

　　傍純別墅抬高身價

　　航頭鎮作為上一輪《上海城市總體規劃》重點建設的22個中心鎮之一，素有“金三角”之稱，是當時南匯區城鎮布局結構中的重要組成部分。隨著南匯區并入大浦東后，原屬于南匯區的航頭鎮也迅速起步，航頭板塊逐步受到市場關注。

　　據了解，中華企業的兩河流域位于上海浦東新區南端的航頭鎮，占地約510畝，容積率0.6，總建筑面積20萬平方米左右，共762套聯排別墅，分三期開發，一期2008年開盤，目前一期、二期已售罄。

　　在浦東“大動脈”楊高南路延伸段林海公路旁，兩河流域“沒用公寓的純別墅”戶外廣告牌赫然矗立。

　　“目前我們在售是三期，共322套，容積率比一期、二期更低，只有0.57，一共300套，去年成交90多套，在上海別墅銷售排名第三，剩下的200多套售完后，就再也買不到純別墅了。”售樓人員說。據悉，今年5月份，兩河流域的別墅成交均價為2萬元/平方米左右。

　　該售樓人員同時表示，航頭2004年曾經規劃“萬畝別墅園”，“我們這個項目目前是航頭甚至康橋、周浦區域內，最后一個純別墅項目。周邊其他項目也有別墅推出，比如中海御景熙岸、和黃御沁園、長泰東郊御園，還有快要開盤的金地藝年華，但這些項目都是和普通公寓混合搭配的。”

　　時代周報記者發現，早在2004年，中華企業下屬控股公司古北集團對該地塊所作的《項目可行性研究報告》中也曾表述，“從規劃圖上看，本地塊緊靠由東方夏威夷、生茂養園、鶴鳴家園、綠洲千島花園等獨棟別墅項目所組成的別墅群，能夠依托其他別墅產生的規模效應。而該別墅群將一直向西延伸到楊高路沿線，有‘萬畝別墅區’一說，故其前景看好。”

　　但2002年國務院就下發了《關于加強城鄉規劃監督管理的通知》（國發[2002]13號），提出“特別要嚴格控制超高層建筑、超大廣場和別墅等建設項目，不得超過規定標準建設辦公樓”。2003年國土資源部出臺《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》（國土資發[2003]45號 ），要求“停止別墅類用地的土地供應”。2004年，國務院下發《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號），強調健全土地節約利用和收益分配機制，決定“繼續停止高檔別墅類房地產、高爾夫球場等用地的審批”。

　　與兩河流域相隔不遠的長甲集團旗下長泰東郊御園容積率為1.2，項目規劃為聯排和高層。據其售樓人員介紹，項目中聯排別墅的容積率不到0.7，項目大部分均為聯排別墅，高層只有幾棟，主要是平衡容積率。

　　對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，目前，政府頒發的這些文件中所指的別墅用地一般指全部建設為獨棟別墅的用地，而像兩河流域、長泰東郊御園這種聯排只能算是類別墅產品，不能稱為嚴格意義上的純別墅，屬于監管的真空地帶，市場上這種項目都是打了政策的擦邊球，如果真是純獨棟別墅的話，項目批地就已違規。

　　萬畝別墅園未獲批

　　據時代周報記者了解，中華企業一再提到的“萬畝別墅園”里，匯聚了在2002-2007年之間開發的綠洲千島花園、生茂養園、東方夏威夷、愛法奧朗新莊園等別墅項目，容積率基本都在0.3以下，均為獨棟別墅。

　　同策咨詢提供的土地出讓數據顯示，這些項目的土地獲得時間基本在2003-2005年之間。這也是國家一再發文嚴格限制別墅用地的時期，有頂風作案之嫌。這些項目又是如何發展起來的，“萬畝別墅園”是否經過合法的審批？

　　時代周報記者在現場發現，航頭鎮政府新辦公樓恰巧位于這片別墅區的核心區域，與愛法奧朗新莊園僅一條馬路之隔。

　　航頭鎮規劃辦主任潘國明表示，目前航頭中心區域別墅有7個項目，其中5個早已建成，金地藝年華正在建，長泰東郊御園三期還沒有建。“金地項目對面還有塊空地要招拍掛，現在別墅用地不能批了，但還是要規劃成高檔社區。”

　　對于“萬畝別墅園”一說，潘國明稱，“萬畝別墅園的控規，上面是不認可的，沒有批。目前新的控規也沒有批，要區里報到市里審批。”而此前5個別墅項目如何得以通過土地規劃的，潘國明并沒有解釋，僅表示都是很早拿地，按照當時批的來建。

　　事實上，網上流傳的一份2008年《航頭鎮中心地塊控制性詳細規劃（草案）說明》顯示，“依據現有的基地條件和合理的規劃布局，將形成的規劃結構概括為‘兩心，兩帶，兩片’。其中兩片指以居住功能為主的兩個片區，其一是按一類居住用地標準建成的東方夏威夷，其二是基地東北部規劃建設的二類居住片區”。

　　而一類居住用地主要是指獨立式住宅集中、擁有齊全的配套設施、并且布局完整的用地，獨立式住宅的層數基本是3層或3層以下。這表明直到2008年，航頭鎮的控規規劃制定中還是準備打造別墅區域。

　　《上海市浦東新區航頭鎮國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》顯示，“長期以來，房地產業占地區生產總值的比重較大，土地財政的狀況難以持續。”按照規劃綱要，航頭的市屬大型保障住房基地將超過7平方公里，建筑面積1000萬平方米，導入人口將超過20萬人。但與之帶來的社會矛盾多元化，“大量不同層次、不同背景、不同需求的人口的導入，給社區的服務管理提出更高的要求，需求與服務之間的矛盾將會明顯增多。經濟社會發展不平衡，人民群眾利益訴求多元化，大規模的開發建設導致社會矛盾凸現，歷史遺留的一些矛盾尚未解決，新發展帶來的新矛盾急需化解”。

　　張宏偉表示，航頭板塊最近兩年剛起來，本身周邊配套不成熟，大型保障住房基地的導入會影響別墅板塊的發展與規劃，未來可能會影響別墅項目的升值空間。（姜燕）