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        2. 房地產開發行業:金三銀四成真 五月開局順利

          2012-05-09 09:28    來源:搜狐證券

            基本結論

            我們近期調研了南京房地產市場。3月南京成交69萬平米,環比上升89%,同比上升207%;4月成交56萬平米,環比下降19%,同比上升164%,金三銀四名副其實。

            3月推盤、優惠增加,成交環比激增。3月新房上市量達到4851套,環比2月上升267%,同時根據搜房網統計,3月在售的198家有172家打折優惠,其中87家較2月優惠有所變化。我們認為,推盤增加和優惠幅度增加是3月成交環比上升的主要因素。

            4月優惠基本不變,信貸環境轉好,環比下降主要是推盤減少。

            根據我們草根調研,成交排行榜前十位的項目中,除金地自在城6期在售的優惠幅度減小6個百分點,旭日學府尾盤優惠增加200元/平米外,其他項目優惠基本沒有變化。

            盡管項目打折力度沒有更大,但4月利率優惠增加。3月中旬,南京市場開始有9折利率優惠,此前最多到95折,總體看4月的信貸環境好于3月。

            4月信貸環境好轉,優惠力度沒有變化,但銷售環比下降19%,我們認為主要是由于推盤有所減少。4月1-26日合計推盤3653套,此外有約1978套在4月底五一期間推盤,僅就3653套的推盤量而言,較3月下降25%。

            剛需為主,品牌開發商優勢明顯。綜合來看3、4月的南京成交情況,總體以剛需為主,3、4月排行榜前十中,均有8個為遠郊低總價產品,但再改善產品也有一定市場,3、4月也均有兩個市中心高端項目上榜。

            另一方面,我們注意到,3、4上榜項目大部分為品牌開發商開發。3月金地、招商、萬達和弘陽地產各有一個項目上榜,蘇寧環球、中海分別上榜兩個項目;4月金地、鳳凰、中國武夷、萬科和蘇寧環球各有一個項目上班,弘陽地產上榜兩個項目。

            五一開局順利,紅五月值得期待。根據中指監測,4月30日至5月2日期間,南京住宅共認購894套,成交349套,環比清明小長假認購上升83%,成交上升33%;同比11年五一期間,認購上升120%,成交上升926%。5月預計南京推盤將達到5000套以上,結合4月底推盤的1978,實際可售較4月將更為充足。此外根據我們草根調研,5月基本不會出現因銷量上升而縮小優惠幅度的情況,我們認為5月銷售環比上升無懸念。

            投資策略

            5月市場整體推盤將好于4月,而近期武漢、廣州等地也重申公積金貸款首套90平米以下最低可申請兩成首付,未來隨開工和投資下降,促進普通商品房供給相關政策也有望逐步落實。維持地產股反轉行情判斷,推薦受益整合和資金支持的一線公司和區域龍頭,建議買入保利地產,招商地產、金地集團、中南建設、北京城建、魯商置業、榮盛發展。

            11年成交低位運行

            根據wind數據,11年南京全年住宅成交面積為406萬平米,同比10年下降23%,較09年下降62%。全年成交低位運行。

            從成交結構上看,11年普通住房成交占比提升。09、10和11年140平米以下的住房銷售套數占比分別為73.5%、73.8%和85.7%;100平米以下占比分別為36.8%、41.3%和59%。成交價格區間以8000~10000元/平米上升較大,12000以上占比下降。

            從成交板塊上看,江北最高,占全市比重36%,但據搜房網統計,江北11年均價上升了1.8%,低總價是江北銷量領先的優勢;其次是江寧,占全市比重24%,江寧區11年房價降幅居各板塊首位,下降5.13%。

          責編:王金
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