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　　多重連環單制衡成交價格小區房價差異增大

　　2018樓市換二手房是最大“剛需”

　　二套房“認房又認貸”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%……今年升級的調控政策大幅提高了購房人換房的門檻，但卻不妨礙換房需求繼續擔綱市場成交主力。鏈家研究院的一份報告顯示，改善性換房已經成為市場主力和“新剛需”，并且這種趨勢將長期延續。也正是因為這些換房人群，北京二手房市場也呈現一些新特點。

　　限得住的首付限不住的需求

　　今年年初的一系列調控政策，多數都在指向有房一族。

　　3·17調控新政，調整了首套房的認定標準，從“認房不認貸”轉為“認房又認貸”，同時提高了二套房最低首付比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時也降低了住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

　　隨后，北京又陸續推出包括離婚后房貸認定標準的政策，堵住各種避開政策的口子。

　　政策堵住了炒房的空間，但也阻止了不少購房人的換房計劃。原本賣掉原有的房子，還清貸款后還可以湊齊首付，但首付比例的調整，徹底改變了這一局面，二手房市場也因此在4月之后迅速轉冷。

　　雖然前三月二手房的成交量創造歷史新高，但全年成交量卻出現了腰斬。據偉業我愛我家市場研究院數據統計，截至12月20日，2017年北京全市二手住宅共網簽131761套，較2016年同期下降50.3%。

　　全年成交量腰斬，但換房改善的需求卻沒有因政策而消失。《廣廈時代》調查了解到，經歷了大半年的政策緩沖期，換房客戶正在回到市場。有購房人就表示，“住不下”、“住不好”是實際存在的問題，只要能夠得上，換房勢在必行。

　　鏈家研究院關于《2018年房地產市場和行業展望》的報告中顯示，根據鏈家樓盤字典數據，北京存量住房套數約為750 萬套，套均2 間房，對應的常住人口超過2170萬，按照“一人一間”的標準，剛性的住房缺口達到600 萬間，北京的住房供應缺口依然較大。二是結構錯配。北京市存量住房存在樓齡偏大、居住體驗差的問題。鏈家樓盤字典數據顯示，北京全市存量房屋中樓齡在10 年以上的房子占比達76.7%，20 年以上的房子占比達38.6%，房子老、體驗差，改善性換房需求仍然是支撐二手房市場的長期力量。

　　鏈家的另一項數據也能說明二手房市場的潛在需求。目前每天依然有85 萬的用戶在鏈家APP 上瀏覽房源，基本回歸至3月高峰水平，客戶對房源的關注度持續走高，平均關注房源量達到40 個。用戶依舊主動發起IM 聊天，轉委托比例不斷提升，庫存房源被關注次數并無下降，依舊穩定在50 次以上，這足以說明潛在需求仍在。

　　換房成為新剛需遍地都是連環單

　　戶型升級、環境升級、區域升級……換房購房人需求各有不同。鏈家研究院分析認為，在消費升級的時代下，品質居住成為一種新剛需。首先，換房的實質是人在不同生命周期里對居住環境的選擇，是生命周期進行到特定階段后的必然結果；其次，人口的流動帶來大量換房需求，這種流動表現為從農村到城市的換房、城市間和城市內部的換房；最后，換房也是消費升級時代的必然結果。

　　根據鏈家研究院對與市場交易主體密切接觸的職業經紀人的調查顯示，全國層面的市場中改善性換房群體最多，占比達到46.7%。分城市看，超過一半城市的換房占比超過40%，其中北京換房占比最高，為67%，改善性需求已成為主流。

　　改善性換房占比的增加帶來的是連環單占比的上升，重點城市的經紀人接觸到的換房比例較高，北京最為顯著，有77% 的經紀人接觸到連環單。

　　一位購房人告訴《廣廈時代》，她最近就處在一宗多連環的二手房交易中，從她可以直接得到的信息，就已經超過了四連環。她需要買自己兩居的購房人的定金和首付解抵押，而她看好的三居業主也需要她的首付解抵押以及作為新房的首付。因為牽涉多重交易，他們的每個環節都需要反復商量談判，尋找合適的時機和方式，而每個環節出現的細節問題都可能導致整個連環的交易失敗。

　　“這里面需要注意的問題和時間差帶來的成本和風險，已經不是我自己能想周全的了?！边@位購房人介紹，此前她看中的一套房源，就因為她滿足不了身處連環單業主對首付付款時間的要求而不得不放棄。如今好不容易又找到心儀的房源，她每天要和中介經紀人反復溝通，確認需要準備的資金和程序，還要了解連環上其他購房人的進度和想法。

　　換房成影響業主定價主因小區價格因換房而分化

　　身處于連環單之中，每個環節的業主都不敢輕易調整價格。

　　上述購房人表示，她所處的連環單中，每個業主對于自己的價格都很堅持。以她為例，由于選擇商貸要首付八成以及利率上浮，她此次換房選擇使用公積金貸款。最高120萬元的固定額度，決定了她兩居少賣多少，她就要通過親戚朋友補上多少缺口。而她看中的三居，業主給出了10萬元的讓步后，也是封死了繼續降價的空間，因為他也需要足夠的房款去支付下一套房。

　　鏈家研究院的報告中也顯示，這輪調控以后市場并未出現明顯的恐慌性拋盤現象，業主的降價行為大部分是因為換房。當前市場中鏈家經紀人所接觸的業主普遍是換房需求，高達9成的經紀人接觸的業主是因換房而掛牌，業主降價的主要原因也是由于換房，除長沙、沈陽和佛山外，全國其他各城市均有60% 以上的經紀人接觸到的業主主要是由于換房而做出價格讓步。

　　因為換房需求成為市場主力，同區域的不同小區房價差異也在逐漸增大。有購房人透露，他所在的小區當初在銷售時，在同區域中并不算高，但自從小區配套的學校落成后，價格一路走高，逐步領跑同區域其他小區?！昂⒆佑H子班認識的同學，有兩個都換到了我們小區”。

　　鏈家研究院的數據顯示，北京小區房價整體的差異正在越來越大。2013 年北京房價整體在均價周圍接近正態分布，小區間房價差異較小，超過北京均價的小區占比為59%。2017 年北京小區房價差異明顯，并且明顯呈現右偏，超過均價的小區占比為49%，占比比2013 年減少10 個百分點，意味著少數小區房價更高。

　　從年度漲幅分布上來看，2017 年相比2013 年房價上漲主要集中在小部分小區，2017 年北京整體房價相比2013 年上漲了97%，而均價上漲超過全市的小區僅為38%，其余62% 的小區均價漲幅不及全市。

　　鏈家研究院認為，改善性換房已經成為市場主力和“新剛需”，這是一個趨勢性變化，未來也將會持續。作為市場的新主力，換房也將在未來持續影響市場的變化趨勢。

　　而在政策上，未來對改善需求也有望越來越友好。12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

　　本版文/門庭婷