在市場出現(xiàn)各種回暖跡象時，為穩(wěn)定市場預期，住建部稱，2013年要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。

　　25日，住建部召開2013年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，住建部部長姜偉新做了上述表態(tài)。這延續(xù)了日前剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議的基調(diào)：繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。

　　中國指數(shù)研究院[]指數(shù)研究總監(jiān)何田表示，2013年房地產(chǎn)政策以穩(wěn)為主，會繼續(xù)堅持從緊取向。而出于平穩(wěn)過渡的考慮，房價仍將是明年新一屆政府考慮的重點。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟對《第一財經(jīng)日報》記者表示，由于各地調(diào)控政策普遍將于年底到期，從明年元旦到3月份會有一個政策“空檔期”，再加上消費者對于未來樓市增長的預期，因此住建部此次表態(tài)，是對明年繼續(xù)抑制投機性需求的調(diào)控政策的進一步確認。

　　“主要還是讓消費者不要被錯誤預期引導，對房地產(chǎn)市場的整體穩(wěn)定是有利的?！?陳晟說。

　　限購進入疲勞期

　　限購始自2010年，當時北京、深圳、廈門、上海等城市陸續(xù)實施，到2011年1月頒布的“新國八條”，使“限購”擴展到全國所有省會城市、計劃單列市和部分房價上漲過快的城市；當年7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”。

　　陳晟對記者表示，限購對市場產(chǎn)生了不小的影響，改變了人們像搶白菜一樣的恐慌性購房預期，也增加了普通商品房的供應，鼓勵了剛需。但在政策已經(jīng)執(zhí)行了2年的時間，確實出現(xiàn)了一個疲勞期。

　　但今年第三季度后，多地房市出現(xiàn)復蘇，呈現(xiàn)出供需兩旺態(tài)勢，一些地方甚至號稱出現(xiàn)了“日光盤”，人們對于市場的預期在發(fā)生變化。新華社的文章稱，近期量價齊升的勢頭越發(fā)明顯，分析其原因，既有市場自身的因素，也有調(diào)控政策效應遞減的影響。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)，百城住宅均價自 2011 年 9 月開始連續(xù) 9 個月下跌，今年6 月首次止跌后連續(xù)上漲。同時，隨著貨幣環(huán)境穩(wěn)中趨松，置業(yè)者觀望情緒漸趨緩解，積壓的剛需與部分壓抑已久的改善性需求積極入市。在此支撐下，今年 1~11 月，全國 50個代表城市月均共成交住宅 2272 萬平方米，比 2011 年和 2010 年同期分別高出 24.6%和 10.7%，處于近三年同期最高水平。

　　在昨天的會議上，姜偉新還強調(diào)，要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，編制和實施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導和穩(wěn)定社會預期，密切監(jiān)測市場形勢。

　　何田分析稱，去年底的說法是“支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求”，而昨天則稱明年要“支持合理自住和改善性需求”，綜合來看，改善性需求是明年市場和政策走勢的一大看點。

　　限購政策某種程度上也被認為誤傷了一些改善性需求，何田稱，如果對改善性需求的政策取向能夠從抑制轉(zhuǎn)為支持，明年市場向好是必然的。

　　“限購的退出，必須有先決條件，也就是供應遠大于需求，以保證限購退出后，不至于出現(xiàn)報復性反彈?！标愱烧f。

　　城鎮(zhèn)化的壓力

　　但是，在新型城鎮(zhèn)化的背景下，限購是否會與城鎮(zhèn)化所帶來的供應和需求產(chǎn)生矛盾？

　　中國指數(shù)研究院的報告稱，城鎮(zhèn)化進程的推進會為房地產(chǎn)市場提供未來十年的發(fā)展空間，預計2011~2020年新建住宅需求約為157億平方米(含保障房)，其中新增1.7億城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求超過50億平方米，再考慮租賃住房人群購房，首次置業(yè)需求共計約為81.9億平方米，占總需求比重達52%，剛性需求將繼續(xù)成為市場主流。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，當前以城鎮(zhèn)化拉動內(nèi)需，將助推房地產(chǎn)市場“基本面”持續(xù)回升。但是，這有可能使房價繼續(xù)堅挺，甚至出現(xiàn)房價持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象，此過程中也不可避免地仍會有各類炒作未來市場預期的動作和言論。

　　同時，在推進城鎮(zhèn)化過程中，一旦房價出現(xiàn)報復性反彈風險，政策層面上比如限購，還有可能有所收緊。中央與地方、企業(yè)利潤率增長與調(diào)控政策走向、市場供求關(guān)系等諸多方面的矛盾有可能會進一步突出。

　　陳晟則認為，人口導入?yún)^(qū)的三四線城市，可以退出限購，只是目前時間點并不適合。“我們建議把各地城市的土地建設(shè)強度、城市建設(shè)規(guī)劃等作為考察指標，如果供大于求，則可以放開限購，因地制宜地調(diào)控。”他表示，對于特大型城市而言，未來普通商品房的限購應該是常態(tài)化的，而高端商品房則要征稅。