在地鐵1號線穿梭的鄭州，改變正在發生：城市中出現大批“新面孔”，他們是“背包客”，他們是“高學歷”，他們是這個城市的中堅，他們是這個城市未來的“天際線”(注：又稱天空線，代指摩天大廈)。地鐵附近的商圈已悄然升級，新的人群正在聚集，世界級地產大鱷不請自來，鄭州的城市版圖，正在往更遠的地方擴張。

　　地鐵聚集新人群，代表城市的精神氣質

　　2014年1月1日，鄭州地鐵開通第5天。二七廣場上，年輕的范瑞德手捧鮮花，興奮地站在地鐵口。他在等待，從北京回來的女友舒湘。

　　終于，他的目光越過地鐵口來來往往的人流，落在一個年輕女孩身上，他的雙臂穿過她的長發，“坐累了一個人的北京地鐵，今后咱們一起坐屬于我們的鄭州地鐵，好嗎?”

　　和電影《地下鐵》相似的愛情故事，像一朵朵小花，被地鐵的春風一吹，立刻爬滿這個城市。地鐵所帶來的快捷便利的交通以及隨之衍生的情感、浪漫、現代味等，正吸引年輕白領、年輕高知選擇在鄭州生活。

　　藏述知是一名在廣州發展多年的設計師，已經擁有自己的設計團隊。聽說老家鄭州開通地鐵，他專門坐飛機回鄭體驗了一把。“在鄭州我也能體驗那種自由、流暢的生活方式，為啥不能把業務逐步轉回來發展呢?”

　　鄭州本就四通八達的陸路交通以及正在建設 的航空港，這種上天入地的立體交通網，讓年輕一代來鄭州更為便利。河南財經政法大學教授、城市發展研究中心主任劉社結合廣州、武漢等城市的地產實例做出大膽推測，鄭州或許會成為吸引闖天下的年輕人的聚集地，他們是“背包客”，他們是“高學歷”，他們是這個城市的中堅，代表這個城市未來的精神氣質，是這個城市未來的“天際線”。

　　地鐵“香餌”引來地產大鱷，商業巨頭結伴而來

　　范瑞德已經在鄭州打拼了兩年。在一個多月前，他買了房子，也加了薪。像他這樣的新人群，正在倒逼新產業的產生。

　　“盡管二七商圈還是人來人往、車水馬龍的樣子，但相較鄭州正在崛起的新階層來說，它已經落后了。”省發改委經濟研究所所長鄭泰森說，二七商圈商業業態水平低、交通條件較差等問題越發突出。

　　不獨二七商圈，越來越多的商圈正在感受這種壓力。“新的顧客一定會選擇去逛更大更新的項目。”河南房地產業商會常務副會長兼秘書長趙進京說，對于紫荊山商圈、花園路商圈、鄭東新區寶龍國際商圈、CBD商圈而言，鄭州居民的消費能力越來越高，但缺乏吸引國際品牌入駐的條件。

　　誰能用最快的速度引進國際一線品牌，迅速帶動地塊升級?答案是，地產大鱷。以正在改造的二七商圈為例，除大商和丹尼斯等老牌商企外，更多的是地產大鱷的身影。“這些地產大鱷，有著普通的商業企業不具備的優勢。”河南省商業協會副會長宋向清說，地產大鱷除了資金雄厚外，往往與商業巨頭有戰略結盟的關系。

　　來鄭州必逛的“德化步行街”也要升級。撬動這項被稱為“不可能完成的任務”的，是城市綜合體。“這個改造項目由鄭州寶隆發展有限公司建設，總投資20億元，計劃用3年時間完成。”二七區投資促進服務中心主任王曉琳說，這里今后將打造成集餐飲、高檔酒店、娛樂、休閑、大型購物于一體的區域綜合商業中心。

　　地鐵的建設，將使零售商業布局由地上轉為地下。趙進京說，大量的地下零售商業將會出現，未來，從西郊商業繁華區沿二七商圈到鄭東新區CBD、高鐵客運站的帶狀區域將是地下空間開發重點。

　　時空效應顯現，

　　改變地產價值與購房選擇

　　從新加坡到香港再到北京、深圳、武漢，地鐵與地產相互成就。對地鐵“黃金帶”最有發言權的，是負責鄭州市新建樓盤價格備案的江女士，她是房地產主管部門的一位負責人。她透露，兩年前，鄭州剛開始建地鐵1號線時，金水路、中原路地鐵邊上的樓盤價格就開始抬高，到今年11月達到一個峰值。

　　“西流湖附近一個樓盤，僅僅因為離地鐵西流湖站點近一些，價格就比附近類似樓盤貴1000元/㎡。鄭東新區的差距更大，地鐵附近1.5萬元/㎡的房子一開盤就被搶購，而東區房價普遍在1.1萬元/㎡左右。”她說。

　　“地鐵的建設可能引發資本、人口向郊區的轉移。可以預見的是 地鐵對鄭州樓市的刺激是明顯的，漲價是必然的不漲才是真正的新聞!”趙進京說，地鐵的開通對城郊的房地產有較大的帶動作用，通常地鐵附近的房價能高出10%，并且越是交通不成熟的區域，地鐵投資對周邊地區產生的效益越大，房地產價格的升幅也越大。

　　地鐵開通后，居民購房方式也將發生變化。孩子在西郊鄭州外國語中學上學的鄭敏師，最近終于下定決心在東區單位附近買房，“以前擔心孩子上學趕不上，我每周要跑40公里繞城高速接送。現在地鐵修通了，我們全家也可以少折騰了”。

　　長期從事房地產營銷工作的競合地產董事長王東說，地鐵的開通讓居民的購房距離成倍放大，地鐵沿線的樓盤將成為首選。一方面，交通方便;另一方面，地鐵的運營改善周邊的生活配套。他預測，地鐵開通后，導入大量有購買力的新城市居民，從而引發區域住宅產業的升級，“最好的例子是西郊科學大道上的萬科城，因為臨近地鐵，靠近四環的樓盤賣到了8000元/㎡”。

　　浙江大學房地產研究中心的聶沖在撰寫的《城市軌道交通對房地產增值的時空效應》中提出，地鐵開通后，影響最大的是地鐵站點100米區域內的房地產;地鐵通車后第二年，站點周邊房地產價格大幅增值。

　　城市神經延伸，

　　市民生活圈大大擴展

　　萬科總裁俞亮曾對大河報記者說，他每到一個地方，就喜歡用腳步去丈量當地的土地。他在鄭州跑步時發現，鄭州的城市建設發展十分迅速，“我們再不來就真的晚了”。

　　在有人抱怨鄭州擁堵的時候，他從中看到了機遇。“擁堵說明城市的框架在拉大。”他說，城市的發展分為四個層次，首先是臟，隨后就變堵，隨后塵土飛揚變工地，最后就形成新的局面，“鄭州市正在進行第三階段，等到這四個階段結束后，鄭州城市清新的效果就出現了”。

　　“地鐵的開通對一個城市經濟發展的帶動作用非常明顯，衍生出多個龐大的產業群。地鐵效應集中地表現在商業、房地產、服務業、旅游業等各種經濟業態之中。”國家信息中心經濟預測部發展戰略處處長高輝清說。

　　地鐵開通將激活沿線旅游景點。隨著中心城區越來越擁擠，居住在郊區逐漸成為城市生活一種典型特征。中國社會科學院經濟研究所研究員袁鋼明說，地鐵1號線通達鄭州東區和西郊，這些地方生活配套和設施完善，但由于交通問題，這些區域價值還沒有全部發揮出來，這將催生數量龐大的“候鳥族”，吸引更多的人前往置業。“地鐵1號線通車后，東區和西郊將更快融入主城區的血管，鄭州城市版圖會隨著地鐵軌道的延伸而擴大，并由‘單核城市’向‘多核城市’發展。”