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          一二線城市土地市場開局兇猛

          2014-01-15 08:39:00 來源:廣州日報

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          買房雖冷買地仍熱 廣鋼新城首推五地 廣州月底七地塊入市

            本周一,廣州市國土房管局推出五幅位于廣鋼新城白鶴洞內的地塊,總價高達155億元,地塊將在2月份正式出讓。而今年1月,廣州市入市的7宗土地即使按照底價成交,出讓金也將達去年同期4倍。事實上,在年初銷售遇冷時,一、二線城市土地市場的“開局”卻一致兇猛異常,甚至有城市1月出讓土地宗數達到去年以來新高,而房企“搶地”勢頭也十分兇猛。

            廣州2014年終于有土地“上架”。本周一,廣州市國土房管局推出五幅位于廣鋼新城白鶴洞內的地塊,總價高達155億元,每宗地的樓面價為13000元/平方米。這是廣鋼新城規劃確定后,首次推出的地塊,其將在2月份正式出讓。

            穗月內出讓金或同比翻兩番

            公告顯示,5宗地總的宗地面積達28萬平方米,總建筑面積超過120萬平方米,戶型比例均要求為住宅中小套型比例(90平方米以下)不低于60%,其中3宗商業用地的容積率達到或超過7。

            此次廣鋼新城地塊是以“定地價、競配建”方式來競拍,即地塊出讓價格便為掛牌價格,現場競價方式為競爭配建拆遷安置房建筑面積。業內人士分析稱,如此設計,便是為了防止“地王”的出現。

            但業內普遍看好出讓地塊的價值和前景,預計能吸引到廣州大多數房企的注意。方圓地產首席市場分析師鄧浩志直言,保守估計廣鋼新城的樓面地價約為1.5萬~2萬元/平方米。而力迅地產市場部研究經理肖文曉表示:“起拍價與芳村原住宅地王價(樓板價14210元/m2配建3100平方米保障房)如此接近,可見穗六條后政府預期依然樂觀。”

            而根據以往數據,廣州1月底即將入市的土地達到7宗,總起拍價高達55.8億元,其中有五宗地位于中心城區,備受關注。記者發現,去年1月廣州土地出讓金僅為13.6億元。若以起拍價計算,廣州今年1月拍地收入將達到去年同期4倍。

            去年多城市土地出讓金翻倍

            對于一、二線城市來說,新年以來土地市場延續了火熱狀態,多城市大手筆推出數十宗地塊。1月10日,北京昌平3宗地塊以76億元的價格成交。至此,北京今年半個月的土地收入已達215億元,接近去年整個1月份的土地收入。而北京全月土地收入將突破300億元。

            深圳土地市場預計將有20宗地在1月份出讓,涉及土地面積461142.5平方米,土地出讓金442830萬元,其中工業用地17宗、商業用地2宗、倉庫用地1宗,是去年以來土地出讓最多的月份。上海土地市場當月入市土地將達27宗,出讓幅數比較2013年同期幾近翻倍。

            而杭州、佛山等地也均有40余宗地塊出讓,土地出讓量大得令人咋舌。

            在中國指數研究院發布的“2013年中國300城市土地市場交易情報”中,記者看到,全國300個城市的土地出讓金總額為31304.5億元,同比增50%。上海居首,土地出讓金總額逾2000億元,同比增加128%;北京同比增181%,緊隨其后。廣、深則分別同比增150%和331%。

            “搶地”背后藏高負債陰霾

            1月份多地樓市成交量一降再降。廣州陽光家緣數據顯示,上周廣州新建商品房成交量1480套,環比降10.09%,其中中心六區僅成交34套;全市一手網簽均價跌破萬元,環比下跌12.36%,整體量價同比下跌超3成。

            在北京,據鏈家地產的交易數據,1月前兩周,一手商品住宅的成交量比去年12月底的兩周也有兩成的下降。

            在價平量跌時,土地市場卻熱點頻頻,短短半月,福建已現總價地王。

            中原地產首席分析師張大偉認為,一、二線城市再現地王的可能性非常大。房價也存在被迅速推高的可能性。 不過,“政策收緊,2014年部分城市地王入市的市場空間可能不樂觀。地王上市的風險也在加大。”

            克而瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬則指出,目前融資成本的下降以及融資環境的日漸寬松給了房企拿地的信心,但融資背后的風險不可預測,一旦信貸再收緊,房企負債問題將暴露無遺。據克而瑞數據顯示,139家上市房企2013年三季度末平均資產負債率為75.55%,創下2007年同期新高。文/表 記者潘彧

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