每年春節過后都是房屋租賃市場的黃金季，昨日海淀法院的郭文成法官結合該院近年審理的房屋租賃糾紛案件，提示兩個環節最容易發生房屋租賃糾紛，租戶要在簽訂租房合同時多加注意，以防給自己造成經濟損失。

　　押金退還最易出“岔兒”

　　房屋狀況應在合同中標記

　　小劉是個北漂的白領，來到北京后帶著老婆和上幼兒園的兒子四處租房居住。2011年，小劉與房主老張簽訂了租賃合同，約定由小劉承租老張的房屋，房租押一付三。租期之內，小劉與老張相處十分愉快。租期屆滿之時，雙方卻因3000元的押金產生了激烈的爭吵。

　　老張稱其向小劉交房時房屋的墻壁是新粉刷的，而小劉退房時，墻壁已經被弄臟，有一處墻壁甚至留有小劉兒子的涂鴉，廚房的油煙機也被用壞，老張認為小劉應該負責重新粉刷墻壁，賠償油煙機，相應費用應自押金中扣除。這樣算下來，老張不但不用給小劉退押金，小劉還應另行賠償老張的損失。

　　小劉卻說，老張的房子常年對外出租，墻壁本來就是臟的，抽油煙機只是老舊磨損了，且其在租賃期間曾向老張報修，老張并未理會。因此押金應該全額退還。雙方爭執不下，只得訴至法院，老張的證據只有小劉退房時的房屋照片以及對廚房抽油煙機的錄像，照片顯示墻壁上有勾畫痕跡，錄像顯示抽油煙機運轉中確實有較大的噪音。

　　按照誰主張誰舉證的原則，因為老張無法證明其將房屋交給小劉一家時墻壁是新粉刷，此外老張也無法證明抽油煙機是小劉用壞，最終經法院調解，雙方達成和解，由老張退還小劉押金2000元。

　　法官提示：租期結束后經常出現出租人以未見到全部水電費票據、房屋污損、設備損壞等事由拒退押金。面對房屋租賃的第一個風險點，法官建議雙方在簽訂書面合同時，對特殊的房屋狀況應進行明確的標記，如房主可以對出租時的房屋進行錄像或拍照留證，也可在合同附件中的設施設備清單中標明墻壁是否新刷，設備是否新購或者是否存在較大噪音等情況，如果較難描述的也可以打印出照片雙方簽字確認，以避免退房時無據可查，難以確認責任范圍。

　　轉租最易節外生枝

　　租房最好找到原房主

　　小楊大學畢業后在北京的國貿附近找了份工作，沒有回湖南老家。為了上班方便，小楊與黃女士簽訂房屋租賃合同，以每月4000元的租金承租黃女士位于后現代城的房屋。小楊沒想到，其剛住了兩個月，就被房主米先生找上門來。米先生拿出房產證稱，自己才是該房屋的產權人。黃女士承租了他的房子后將房子轉租給了小楊。米先生稱，其與黃女士簽訂的租賃合同約定不能轉租，所以要求小楊搬家。小楊將黃女士起訴到法院，要求解除轉租合同、返還租金并賠償損失。

　　法院經審理認為，房東米先生與黃女士的租賃合同明確約定禁止轉租，如果黃女士擅自轉租未取得房主米先生同意或追認，米先生可單方解除與黃女士的合同，并要求次承租人小楊騰房。因此，一旦房東對無權轉租提出異議，次承租人無法繼續使用所租房屋。

　　小楊可以要求黃女士承擔違約責任，但在雙方未約定違約金的情況下，小楊需證明實際損失情況。此外如果小楊明知黃女士不具備轉租權限的情況下仍選擇與其簽訂轉租協議，也應自行負擔部分損失。此案法院只判決黃女士退還小楊的剩余租金，因小楊無法證實其經濟損失，法院未予支持。

　　法官提示:租戶若需租賃他人轉租的房屋，應查明轉租人權限，并應及時取得出租人的認可，防止事后發生糾紛。