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        2. 映象新聞

          新政:允許商用房改為租賃房 個人出租征稅減半

          《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(下簡稱《意見》)對外發布,針對如何支持住房租賃消費和增加租賃住房用地供應,提出了一些原則性的方案。具體政策:落實營改增關于住房租賃的有關政策,對個人出租住房的,由5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

            《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(下簡稱《意見》)對外發布,針對如何支持住房租賃消費和增加租賃住房用地供應,提出了一些原則性的方案。其中,“允許將商業用房等按規定改建為租賃住房”較為引人關注。

            【亮點1】允許商業用房改建為租賃住房

            新政:允許將商業用房等按規定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。同時,還允許將現有住房按照國家和地方的住宅設計規范改造后出租,只是改造中不得改變原有防火分區、安全疏散和防火分隔設施,必須確保消防設施完好有效。

            特約解讀:最大的亮點在于允許商業用房改建為租賃住房,這是一個很大的創新。既是去庫存的需要,同時也是讓相關投資商和房企盤活存量資產的一個重要渠道。后續部分商業用房的土地轉性等將面臨一個較好的政策空間。但是,牽涉到一系列配套政策的出臺。——易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

            【亮點2】推進公租房貨幣化

            新政:轉變公租房保障方式,實物保障與租賃補貼并舉。具體來看,支持公租房保障對象通過市場租房,政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度,結合市場租金水平和保障對象實際情況,合理確定租賃補貼標準。

            本地情況:對此,記者從鄭州市住房保障和房地產管理局了解到,鄭州已經開始著手研究制定公租房貨幣化政策,而且在穩步推進中。

            【亮點3】對個人出租住房所得減半征收個人所得稅

            新政策顯示,對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人,給予稅收優惠政策支持。

            具體政策:落實營改增關于住房租賃的有關政策,對個人出租住房的,由5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規定享受免征增值稅政策。對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務,適用6%的增值稅稅率。對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產,允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,統籌研究有關費用扣除問題。

            【亮點4】保護承租人的合法權益

            現狀:目前,承租人有時會遇到住房租賃期限短、常搬家,房東或中介機構隨意上調租金、無理克扣押金,享受不到基本公共服務等問題。要鼓勵住房租賃消費,就要加大對承租人合法權益的保護力度,穩定租賃關系。

            新措施:《意見》在保護承租人合法權益方面,提出了四方面政策措施。

            1.明確出租人的義務。推行住房租賃合同示范文本,規范房屋出租行為。在租賃合同期限內,出租人無正當理由不得解除合同。

            2.多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設等方式,提供更多居住條件好、管理水平高、租金價格穩定、能長期租用的房源。

            3.保障承租人依法享有基本公共服務。對于非本地戶籍承租人,包括在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生等,按照居住證暫行條例等有關規定,經備案的住房租賃合同可作為具有穩定居所的證明,承租人可申領居住證,享受與當地戶籍人口同等的義務教育、衛生等國家規定的基本公共服務。

            4.規范房地產中介行為。規范房屋租賃服務,提高中介機構的誠信水平和服務質量,嚴懲中介機構和從業人員的違法欺詐行為。

            【亮點5】提供金融支持

            新政:鼓勵金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則,向住房租賃企業提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點。

            解讀:從為金融創新提供突破口的角度看,租房市場未來勢必引入類似REITs等金融創新,尤其從目前市場來看,通過培育一個成熟的租賃市場,進而使得租賃價格得到提升,這就能夠為此類金融創新帶來較好的前提基礎。未來如果能夠有這樣一個制度,那么就可以通過此類金融工具的設計,引導更多社會資本進入,對于活躍房屋租賃市場勢必有意義。——易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進

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