住房金融服務(wù)既關(guān)系民生，又反映出宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)控制水平。由于房地產(chǎn)與金融天然存在親和關(guān)系，房地產(chǎn)與金融的融合發(fā)展在推動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同時(shí)，也會(huì)催生經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

　　熱點(diǎn)城市住房金融要有退有進(jìn) 

　　住房金融服務(wù)既關(guān)系民生，又反映出宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)控制水平。由于房地產(chǎn)與金融天然存在親和關(guān)系，房地產(chǎn)與金融的融合發(fā)展在推動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)同時(shí)，也會(huì)催生經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。回顧經(jīng)濟(jì)史，歷次金融動(dòng)蕩總或多或少閃現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)。2008年美國(guó)住房市場(chǎng)波動(dòng)引發(fā)的次貸危機(jī)，最終演化為百年罕見(jiàn)的全球金融危機(jī)，其破壞性影響至今仍未消除。住房金融服務(wù)既能“載舟”也能“覆舟”的特點(diǎn)，決定了金融機(jī)構(gòu)在提供金融服務(wù)時(shí)要有“退”有“進(jìn)”。

　　住房金融服務(wù) 

　　要有“退” 

　　住房信貸資產(chǎn)質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他信貸資產(chǎn)，確切地說(shuō)，并不是金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制能力有多高，而是住房信貸資產(chǎn)還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)的考驗(yàn)。在金融機(jī)構(gòu)順周期經(jīng)營(yíng)機(jī)制的主導(dǎo)下，住房金融服務(wù)往往與房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生共振作用，住房金融服務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張伴隨著房?jī)r(jià)的一路走高。最近一段時(shí)間，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行壓力不減的情況下，上海、深圳、北京等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)異常活躍，住房交易價(jià)格接近甚至超過(guò)部分國(guó)際大都市，應(yīng)該說(shuō)更多受到投機(jī)力量的驅(qū)動(dòng)。在房?jī)r(jià)快速上漲階段，金融機(jī)構(gòu)即使按照原先的首付款比例執(zhí)行，也會(huì)導(dǎo)致住房抵押資產(chǎn)面臨更高的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。因此，無(wú)論是從宏觀(guān)審慎管理角度，還是出于微觀(guān)審慎控制風(fēng)險(xiǎn)的目的，金融機(jī)構(gòu)都客觀(guān)上需要對(duì)熱點(diǎn)城市的杠桿比例進(jìn)行控制。

　　為抑制熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，3月25日，上海發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障房體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，非滬籍限購(gòu)由“2年改5年”，二套房貸首付比例提高。當(dāng)晚，深圳也發(fā)布了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，提高限購(gòu)門(mén)檻和二套房首付比例。預(yù)期其他熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策也將隨之收緊。不難看出提高二套房貸款首付款比例成為標(biāo)配。

　　在控制個(gè)人住房貸款杠桿的同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)還需要高度關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)減少對(duì)個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非理性拿地的支持。畢竟熱點(diǎn)城市動(dòng)輒創(chuàng)新高的“地王”現(xiàn)象，背后還有金融機(jī)構(gòu)信貸資金的大量投入。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，沒(méi)有一個(gè)城市的房?jī)r(jià)可以持續(xù)上漲。“地王”現(xiàn)象不斷推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，加劇了財(cái)富向熱點(diǎn)城市、少數(shù)富裕人群集中，增加了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的困難，澆滅了社會(huì)經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱情。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離基本面和社會(huì)平均收入水平的住房交易價(jià)格，最終還是要屈服于市場(chǎng)規(guī)律。

　　改善性住房需求 

　　催生貸款新需求 

　　近期房地產(chǎn)市場(chǎng)愈演愈烈的中介場(chǎng)外配資，以監(jiān)管當(dāng)局的明令禁止而告一段落。當(dāng)然，各種名義為購(gòu)房人提供融資服務(wù)的業(yè)務(wù)不會(huì)馬上煙消云散，甚至還有可能隱蔽發(fā)展。雖然事過(guò)境遷，但仍應(yīng)從房屋中介廣泛參與場(chǎng)外配資服務(wù)來(lái)反思當(dāng)前住房金融服務(wù)改善的空間。畢竟旺盛的市場(chǎng)融資需求，才是真正的王道。

　　從住房供不應(yīng)求向住房供求關(guān)系基本平衡的過(guò)渡中，住房市場(chǎng)交易結(jié)構(gòu)也發(fā)生了質(zhì)的變化。過(guò)去，住房市場(chǎng)交易以新建商品房為主。現(xiàn)在，存量住房交易成為住房市場(chǎng)典型特征。而存量住房交易，往往與住房置換高度關(guān)聯(lián)，也就是改善性住房需求“一賣(mài)一買(mǎi)”的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，無(wú)論是出售住房，還是購(gòu)置住房，均需要較長(zhǎng)的交易匹配時(shí)間，時(shí)間跨度在三個(gè)月到九個(gè)月不等。在很多情況下，“一賣(mài)一買(mǎi)”涉及房屋差價(jià)，需要對(duì)原有抵押房產(chǎn)解除抵押措施等等。在現(xiàn)行金融服務(wù)環(huán)境下，業(yè)主必須先籌集資金將住房貸款全額償還并解除抵押，而后辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；同時(shí)，又以新購(gòu)置房產(chǎn)向銀行申請(qǐng)住房抵押貸款。但在實(shí)務(wù)操作中，買(mǎi)家為控制風(fēng)險(xiǎn)，在房屋未過(guò)戶(hù)時(shí)往往不會(huì)支付全款。而賣(mài)家自身財(cái)力有限，難以短時(shí)間內(nèi)籌集資金償還剩余銀行貸款本息。因此，房屋中介推出的“換房貸”、“尾款墊資”、“贖樓貸”等順應(yīng)了市場(chǎng)需求，并不會(huì)增大住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，存在一定合理性。只不過(guò)是房屋中介并不具備融資資質(zhì)，使得相關(guān)金融服務(wù)偏離了合法合規(guī)的軌道。但同時(shí)相關(guān)融資業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，實(shí)際上反映出住房金融服務(wù)改善的空間。

　　住房金融服務(wù) 

　　要有“進(jìn)” 

　　住房金融要在做好風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，順應(yīng)住房市場(chǎng)交易需求改善金融服務(wù)。從1998年住房制度改革到現(xiàn)在，除了2008年和2014年的兩次波動(dòng)，我國(guó)還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)周期。房?jī)r(jià)的持續(xù)穩(wěn)定上漲，某種程度上導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)住房金融業(yè)務(wù)忘記了應(yīng)有的審慎，“首付貸”的出現(xiàn)，很難說(shuō)不與個(gè)別銀行主觀(guān)上不重視借款人資質(zhì)有關(guān)。但與此同時(shí)，又導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不深入住房市場(chǎng)，忽視了潛在的、合理的金融服務(wù)需求。這些完全可以由金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的“換房貸”、“尾款墊資”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)，不能任由房屋中介無(wú)序經(jīng)營(yíng)。

　　說(shuō)到底，還是金融服務(wù)意識(shí)不夠強(qiáng)，覺(jué)得手續(xù)麻煩，收益小，不值得一做。未來(lái)我國(guó)住房市場(chǎng)將由改善性住房需求主導(dǎo)，將為住房金融服務(wù)帶來(lái)新的業(yè)務(wù)發(fā)展空間。在禁止房屋中介提供“換房貸”、“尾款墊資”、“贖樓貸”等融資業(yè)務(wù)時(shí)，是不是也考慮推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)提供相應(yīng)的金融服務(wù)，降低市場(chǎng)交易風(fēng)險(xiǎn)和成本，便利住房置換交易？當(dāng)然，無(wú)論提供怎樣的金融服務(wù)，主動(dòng)控制金融風(fēng)險(xiǎn)，防止房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)，理應(yīng)成為金融機(jī)構(gòu)的首要經(jīng)營(yíng)原則。

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