地鐵沿線樓盤林立 記者 王春勝/攝

　　導(dǎo)讀：郊區(qū)樓盤作為地鐵最大的受益者，會吸引大批市民。如此一來，住宅類型的空間分布將改變，住宅郊區(qū)化也會加速，一個城市的地產(chǎn)格局也會變化。楊建華認(rèn)為，地鐵使得中心城區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地的土地利用效益更高、付租能力更強(qiáng)，所以，市中心的商品住宅將更趨向于付租能力更高的高層住宅。劉社說，地鐵緩解城市的交通擁堵，利于環(huán)保，這些優(yōu)點方便了居住在地鐵沿線的人們，所以很多人會選擇在地鐵附近活動。

    地鐵對于房地產(chǎn)的影響，莫過于價格的變化，但這種影響，又不僅僅只是房價的增長。

　　專家稱，地鐵的開通，還會導(dǎo)致城市格局、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化。

　　價格

　　郊區(qū)樓盤挑戰(zhàn)市區(qū)樓盤

　　河南教育學(xué)院地理系自然地理教研室主任、教授楊建華認(rèn)為，地鐵能快速、大量輸送人流，只要有完善的轉(zhuǎn)乘系統(tǒng)配合，地鐵對商品房價格的影響將是區(qū)域性的，而不僅僅限于沿線的樓盤。“特大城市發(fā)展的趨勢是居住區(qū)的外移和中心區(qū)商服金融、工作區(qū)功能的增強(qiáng)，地鐵無疑大大促進(jìn)了這種趨勢。”

　　地鐵使城市郊區(qū)房地產(chǎn)快速發(fā)展，城市中心區(qū)的高價樓盤會遇到挑戰(zhàn)。而位置稍微偏遠(yuǎn)些的樓盤，即便不在地鐵沿線，也會因地鐵轉(zhuǎn)乘系統(tǒng)吸引更多買家，從而價格上升。

　　據(jù)他介紹，上海地鐵一號線開通后，市中心的房價下降了10%以上。“地鐵將大大減少城市外圍到中心城區(qū)的時間距離，從而減少市中心距離因素對商品住房價格的影響。”

　　同時，對于不同類型的地產(chǎn)，地鐵的影響也不同。楊建華認(rèn)為，地鐵對于商業(yè)及辦公物業(yè)增值的影響，要大于對住宅的影響，而對于工業(yè)用地的影響，則明顯要小于前兩者。

　　區(qū)位

　　住宅郊區(qū)化將會加速

　　郊區(qū)樓盤作為地鐵最大的受益者，會吸引大批市民。如此一來，住宅類型的空間分布將改變，住宅郊區(qū)化也會加速，一個城市的地產(chǎn)格局也會變化。

　　“地鐵沒開通之前，三環(huán)之外的區(qū)位優(yōu)勢是比較差的，但地鐵開通之后，其區(qū)位特點會發(fā)生變化。”鄭州大學(xué)商學(xué)院教授張合林說，由于地鐵縮短了時間距離，并使得人們免受堵車之苦，所以，一些外圍地帶會因為地鐵而改變區(qū)位特點，而地鐵沿線的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，則會在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上發(fā)生變化。

　　楊建華認(rèn)為，地鐵使得中心城區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)用地的土地利用效益更高、付租能力更強(qiáng)，所以，市中心的商品住宅將更趨向于付租能力更高的高層住宅。

　　同時，一些酒店式、公寓類型式的新型住宅會逐漸占據(jù)市場，出現(xiàn)商服相結(jié)合的趨勢，以提高付租能力。

　　結(jié)構(gòu)

　　城區(qū)住宅被商業(yè)逐漸搶占

　　除了城市的地產(chǎn)格局，地鐵還會對一個城市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

　　“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分為住宅、商用房、工業(yè)用房及農(nóng)業(yè)用地。地鐵開通前，從市中心開始，依次分布著商用、住宅、工業(yè)，然后城市區(qū)域結(jié)束，開始進(jìn)入農(nóng)業(yè)用地。由此可見，商用房本身就是寸土寸金的。”張合林說，而地鐵開通后，受影響最大的也是商用房。

　　“這些影響大多是積極的，人流、客流的聚集，會抬高商用房的價值，因此商用房的競爭會更激烈。”張合林說，地鐵也會對城市空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)(比如金融、會展等)，會在市中心以及地鐵樞紐地帶聚集，而住宅則有郊區(qū)化的趨勢。

　　而據(jù)楊建華介紹，上海地鐵一號線開通后，其中一個區(qū)的地鐵沿線商服物業(yè)平均價格提升了三成，而廣州地鐵開通后，市中心一直低迷的寫字樓市場立刻又活躍了起來。“在這種形勢下，有能力競標(biāo)的商品住宅就更少了，特別是在市中心地鐵站口附近，住宅用地的位置會被商服物業(yè)逐漸搶占。”

　　生活

　　地鐵延長城市夜生活

　　住宅郊區(qū)化，城區(qū)商業(yè)化，這顯然會帶來一系列效應(yīng)。

　　地鐵修建的地方，多是人流密集處。“比如二七廣場，兩條地鐵線在這里交會，所以地鐵會使該商圈更繁榮，但是由于這里的主要交通工具是地鐵，所以人群消費(fèi)力側(cè)重于中低檔，這樣就會讓步行街等商業(yè)模式大行其道。”河南財經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社說，地下商場會隨之而來，地下商鋪也會繁榮起來。

　　一般來說，地鐵基本都是晚上10點到12點停運(yùn)。“在停運(yùn)前，都可能有人流，商超、商場、飯館都會根據(jù)人流量來決定自己的打烊時間，這樣就會延長城市夜生活。”劉社說。

　　說法

　　地鐵縮短時間距離

　　導(dǎo)致沿線房價變化

　　地鐵為什么能對房地產(chǎn)市場，甚至城市格局帶來這么大的影響？

　　“首先，地鐵縮短了時間距離。”張合林說，時間距離的縮短，會使地鐵沿線的地租、房價提升，無論是商業(yè)用房還是住宅。

　　劉社說，地鐵緩解城市的交通擁堵，利于環(huán)保，這些優(yōu)點方便了居住在地鐵沿線的人們，所以很多人會選擇在地鐵附近活動。“這種供需關(guān)系的變化，會影響到地鐵周圍的房價。”

　　另外，地鐵投資巨大，在我國，除了香港地鐵，幾乎所有城市的地鐵都不盈利。

　　“修建運(yùn)營都需要費(fèi)用，這些費(fèi)用會從附近的地價中回收，地價高房價必然高。”劉社說。

    （記者 楊曉楠 郭清媛）