長期以來讓人“看不懂”的中國樓市,近期出現了讓人“看得懂”的跡象。

　　 從去年開始,中國樓市呈現讓人“看不懂”的復雜的“混沌”狀態:一二線城市和三四線樓市分化,銷量下降但開發商捂盤惜售,剛需不減但觀望情緒加重,限購政策擋不住“地王”頻現。

　　 直至今年4月,“混沌”現象漸褪。從三四線城市輻射至一二線城市的整體“遇冷”讓樓市表現開始變得清楚起來。尤其是剛剛結束的“五一”小長假,“紅五月”沒有帶來預期中的銷售紅火。北京、上海等城市樓市成交總量同比下跌,一直堅挺的成交價格也出現下行。

　　 中原地產研究中心數據顯示,"五一"期間受監測的54城市合計住宅簽約套數為9887套,同比2013年的14642套下降了32.5%。其中,一二線城市下調幅度最大,北上廣深四大一線城市3天合計簽約1046套,同比下降了40%。

　　 各地樓市的“趨同”現象讓一直復雜的中國房地產市場越來越“看得懂”了,但由此帶來的一些地方從政策上給樓市松綁,以及呼吁從更高層面放松房地產調控政策聲音則應該引起高度關注。

　　 此間接受采訪的業內人士和經濟學者分析認為,中國房地產市場的確正在經歷調整的“陣痛期”和“轉軌期”,但不是所謂的“崩盤臨界點”。

　　 業界普遍認為,目前的樓市景象給政府的調控增加了難度,在市場分化不斷加劇的背景下,原本“一刀切”式的行政調控手段已然不能適應房地產市場的變化。如何在防范個別城市房價上漲過快的同時,解決個別城市供大于求的現狀,是下一步政府在房地產調控“落子布局”上需要著重考慮的方向。

　　 中國房地產研究會副會長胡志剛認為,房地產行業調整是一個比較長期的過程,可能需要持續3至5年。“只有經歷了調整,今后才能健康發展。”他說。

　　 中國社科院經濟學家楊斌表示,市場格局的調整是一個行業走向成熟的必然過程,對房企而言城鎮化蘊藏著巨大機遇,隨著城鎮化發展、住房需求不斷釋放,房地產行業將經歷“優勝劣汰”,必然帶來新一輪的房地產行業洗牌。

　　 “過去主要從經濟增長角度考慮房地產市場發展,產生了一些社會問題,現在要走一條兼顧經濟發展和社會發展的道路,意味著既要穩定經濟增長、推進房地產市場順利轉型,又能滿足社會需要。”楊斌說。

　　 如何平穩度過目前轉型期,避免硬著陸?業界給出的建議是:政策層面,要根據不同城市的現狀、特征,量身定做差異化調控政策,制定不同的長效發展機制,設計不同的實施方案。具體而言,一方面要抑制北上廣深四個一線城市和個別二線城市房價過快上漲的勢頭,另一方面密切關注個別三線、四線城市庫存高企帶來的風險和壓力。

　　 地方政府層面,則要科學設計以人為核心的城鎮化,為房地產提供合理的產業支撐和發展空間、在授權許可的條件下增加城市土地和住房產品供應、調節供需平衡、通過地方立法完善發展和穩定住房租賃市場、控制增量和盤活存量并舉等。

　　 地產商層面,規模較大、適應能力快的房企,在轉變思維的基礎上,不斷挖掘特色、完善產品和服務,實現自身革新升級,把握新一輪城鎮化帶來的機遇。而在這個過程中,定會有一部分房地產企業因為不適應市場而出局。

　　 據中國社科院日前發布的房地產藍皮書,2014年中國各城市之間、地區之間市場分化加劇,分城施策、分類施策趨勢明顯,調控政策差異化和多元化將成為常態。

　　 此間接受采訪的專家表示,在房地產調控方面若要建立長效的發展機制,必須要注重宏觀層面的頂層設計,在法律制度、土地制度改革、設計新型城鎮化戰略規劃、推進金融貨幣改革、開放投資渠道等需要國家在宏觀層面調整或授權的方面,加大頂層設計力度,并進行綜合試點。(記者程迪　李云路)