制圖/鄭萌

　　和全國房價持續下跌的現狀相比，鄭州的房價則一直都保持了昂揚的態勢。在“一攬子”樓市新政的刺激下，鄭州多個樓盤項目已拉開了4月份的營銷大戰。業內人士認為，在市場供求關系和需求結構已經發生變化的情況下，房企更需要對品質、服務和戰略進行升級。

　　數據

　　鄭州3月份房價9097元/平方米，較上月小漲

　　中國指數研究院昨日發布的百城房價指數顯示，3月份，100個城市中有43個房價上漲，全國房價環比整體跌幅收窄，微跌0.15%，同比跌幅繼續擴大，下跌4.35%。其中，鄭州3月份新建商住房均價為9097元/平方米，環比上漲0.3%，漲幅在全國排到第22位。

　　上述研究院認為，近日出臺的部分政策寬松程度接近2009年，降低首付、降低二手房交易稅負、優化住房及用地供應，若各城市能夠落實和執行，將有力刺激市場去化。

　　4月份房價漲跌勢頭如何？這兩天，鄭州部分樓盤項目的“不漲”海報在網上盛傳。河南商報記者電聯這些項目，一大撥促銷廣告襲來，分期付款、特價房、內部員工房等，大都針對其在售房源進行推介。記者注意到，多數項目即使宣稱不漲價，也是有時間限制的，最長延至清明假期結束。

　　據一樓盤項目營銷負責人說，眼前的漲價行為只是一種表象，也是試探性的，更是一種營銷手段，目的是廣而告之，促成交易。其實，新政落地尚需時日，如果銀行執行力度偏弱，客戶不買賬，還會考慮優惠讓利。

　　變化

　　買方市場正從“居者有其屋”向“居者優其屋”轉化

　　經濟學家馬光遠分析稱，今天的房地產市場已經從賣方市場轉為買方市場，八成以上的城市住房供應已經嚴重過剩。在基本居住需求基本滿足的情況下，居民對房子的要求已經從“居者有其屋”升級為“居者優其屋”。這種需求變化意味著，未來住房需要滿足這種升級的需求才有市場，無論政策如何刺激，房價暴漲的日子已經成為過去。

　　因此，他認為，不要高估政策的效力，在房地產市場已經告別短缺的情況下，政策帶來的機會只是結構性的機會，對大城市、熱點城市、未來人口流入城市而言，需求仍然存在，政策的“組合拳”一定會激發出真實需求。

　　在馬光遠看來，對這些城市的購房者而言，現在無疑是出手買房的好時機。但對于庫存太大、房子供應嚴重過剩的地區，房地產市場不會因為政策的回暖而告別調整。

　　河南王牌企劃公司董事長上官同君則認為，品質、服務和戰略整合，是房企面臨的三座“新大山”。限購放開，改善性需求開始入市，當前市場上“真正的好房子畢竟不多”，大多數房企面臨著品質升級、服務升級、戰略升級。