[摘要] 很多包租公包租婆可能不知道，即使在合同中約定了自己的免責條款，但在法律實踐中，有些免責條款卻無法免責。
包租公包租婆 有免責條款未必跑得脫
又到年終歲末租房季，不少包租公包租婆已開始盤算著節后房租又該漲多少了，合同中哪些條款又該修訂了。當然，包租公包租婆們肯定不會忘記在合同中寫下任何有利于自己的免責條款。不過，很多包租公包租婆可能不知道，即使在合同中約定了自己的免責條款，但在法律實踐中，有些免責條款卻無法免責。
個案 租房協議約定免責
房東還是擔責六成
雷某在永川區中山路辦事處雙龍村有一棟三層樓房，先后將二樓出租給廖某，一樓出租給蔣某，并委托堂姐管理。
2014年8月5日晚10時左右，一樓客廳突然起火，蔣某逃出后報警。樓上的廖某為躲避火災從二樓跳下，著地后受傷送醫，司法鑒定左腳跟骨折十級傷殘。事后，雷某與蔣某簽訂房屋出租協議，約定蔣某在租房期間做好防火防盜及個人人身安全工作，如發生意外與雷某無關。
不久，廖某把雷某與蔣某起訴到法院，要求雷某賠償9萬元，蔣某承擔連帶責任。
蔣某辯稱，火災是線路老化引起一樓客廳閘刀起火，他不應擔責，雷某作為房東應承擔賠償責任。
某辯稱，火災并未危及廖某，是他判斷失誤跳樓，自身應負部分責任。同時，一樓長期由蔣某居住，其私接電線煮飯，應對廖某承擔賠償責任。雷某還稱，她與蔣某的租房合同對火災有免責約定，因此她不應擔責。
永川區法院審理認為，因緊急避險造成損害的，由引起險情發生的人承擔責任，現火災成因不明，沒有證據證明火災是蔣某用電不規范導致，因此蔣某不擔責。雷某作為出租人疏于管理致該樓房存在火災隱患，應對廖某為避險而跳樓受傷擔責。
法院還認為，雷某與蔣某的房屋出租協議是于火災后簽訂，且廖某并非該協議的相對方，因此協議中關于發生火災等情況時的免責內容對廖某不產生效力。
法院最后認定雷某擔責60%，判決賠償廖某5萬元。
提醒 六種免責條款 房東依然擔責
重慶晚報新聞律師團成員、仁政律師事務所任浩綱律師指出，房東在簽訂出租房屋協議時，往往會在合同中努力避免承擔未來發生相關事件后的責任。如果在房屋出租協議中房東約定如下六種免責條款，其實不具備效力。
如果租客延期繳付水電氣費、物管費、滯納金等，造成經濟損失全由租客承擔，且房東有權解除或終止房屋租賃合同。
律師：根據物業等合同，房屋水電費等費用的繳納責任人為房東而不是租客。不能將一份合同的責任強加在另一份合同的相對人身上。
租客對房屋具有維修義務，如果因房屋質量而造成的損失，都由租客承擔相應責任。
律師：房東可以約定由租客對房屋質量問題進行維護和維修，但一旦發生相關事故，房東依然不能完全免責。
出租期間，房屋一切設備設施由租客使用并負責管理，由此引起的安全事故等責任均由租客個人負責。
律師：房東將電器、熱水器等設備交給租客使用時，可能在交付之日看著沒問題，但不代表沒有安全隱患。只要有證據證明房東存在過錯，依然不能完全免責。
為避免發生不安全事件，租客洗澡、洗頭或煮飯時，要打開窗戶通風通氣，如果租客不聽，發生的一切事故均由租客承擔。
律師：這種條款往往出現在比較老的房子的出租合同上，但不符合人的日常生活習慣，屬于無效條款。
舊租客租賃到期后，由新租客去收房入住。如舊租客延期交付，由新租客去追責，房東僅協助，并無違約責任。
律師：此條款在簽訂協議時，如租客表示異議不同意后，房東依舊加入免責條款，則屬于無效條款。
租賃期間，房屋發生一切火災所造成的損失后果都由租客承擔，與房東無關。
律師：火災的責任由消防部門認定，而非房東。
