鄭州商品住宅供銷價走勢圖

　　經(jīng)過連續(xù)的放松限購、限貸、降息等政策利好后，多地樓市持續(xù)火爆，成交量穩(wěn)中有升，而成交均價更是告別多月來的“持續(xù)下行”，迎來“止跌回升”。對以剛需為主的鄭州樓市而言，量價集體反彈意味著市場筑底成功。而在第三方分析人士看來，政策面的利好將有效促使積壓的需求集中釋放，從而有助于市場成交量回升。

　　數(shù)據(jù)

　　銷量穩(wěn)中有升價格也再度反彈

　　第三方機構(gòu)同致行提供的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，鄭州市商品住宅供應63.8萬㎡，同比下降51.1%，環(huán)比上升82.9%，而月內(nèi)商品住宅共銷售52.1萬㎡，較上月略微上漲，環(huán)比上升6%，同比下降44.4%。商品住宅依然是供過于求的狀態(tài)，供求比為1.22。

　　值得注意的是，隨著成交量的穩(wěn)中有升，商品住宅的價格也再度反彈，本月成交價格8895元/㎡，較上月8818元/㎡上漲了77元/㎡，環(huán)比上升0.87%，同比上升13.75%，價格為年內(nèi)新高。

　　數(shù)據(jù)同時顯示，鄭州市商品住宅市場的庫存量在進入2014年下半年之后直線上升，供需矛盾加劇。自5月份開始，連續(xù)5個月供應處于高位，直至10月份，供求態(tài)勢才略微有所緩和，但本月供應63.8萬㎡，銷售52.1萬㎡，依然供過于求。

　　價格由供求關(guān)系決定，判斷房價走勢，庫存量是一個重要的指標。同致行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，鄭州市商品住宅整體庫存量452.7萬㎡，按照近3個月月均48.9萬㎡的去化速度來看，去化需要9.3個月，較10月份8.3個月的去化周期有所上升，但較其他物業(yè)形態(tài)來說，商品住宅去化壓力不大，庫存量合理。

　　結(jié)構(gòu)

　　剛需支撐樓市，后市成長可期

　　數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，商品住宅銷售的主力軍依然是80~90㎡面積段，本月共計銷售18.93萬㎡，較10月份16.89萬㎡的銷量增加了2.04萬㎡，環(huán)比上漲12.1%，占全月銷量的36.3%。此面積段本月銷售均價8067元/㎡，和上月8057元/㎡的價格基本持平。此面積段為剛需客戶置業(yè)的重點面積段，因此也基本為剛需項目。

　　成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)再次印證了“剛需支撐樓市”的觀點，而在業(yè)內(nèi)人士看來，這個剛需群體還有巨大后勁。

　　值得關(guān)注的是，鄭州房地產(chǎn)市場的剛需購房群體不僅有本地客戶，來自周邊地市的買家也在不斷增加。房價點評網(wǎng)（鄭州）首席分析師趙爽表示，鄭州房地產(chǎn)市場上有67%的購房者來自周邊地市，“歷年來不管政策、經(jīng)濟如何波動，鄭州的市場表現(xiàn)基本穩(wěn)定。主要是因為鄭州是以剛需為主的城市，需求旺盛。各開發(fā)商的產(chǎn)品供應也是以剛需為主，投資和改善型的客戶偏少，這是限購政策也難以引起市場大波動的主要原因。”

　　而在胡葆森等業(yè)界大佬眼里，河南是一個人口大省，鄭州是一個比較特殊的省會城市，河南各地市有實力的購房者，都會首選在鄭州買房，相對而言，需求還是比較大的，所以市場的前景可期。

　　分析

　　政策放松推動回暖，降息促進成交量回升

　　對于樓市的筑底回升，業(yè)界認為是大勢所趨。從9月開始，政府每個月均有政策大招放出。9月限貸松綁，10月公積金新政，11月更是宣布2008年以來最大幅度降息。

　　分析稱，隨著限貸松綁，改善型需求釋放，但銀行基于成本考慮，并未出現(xiàn)大幅下調(diào)貸款利率的局面，“7折利率”在執(zhí)行上更是“幾無可能”，但新政依然鼓舞了很多購房者，在一定程度上影響了購房者的預期，促進房產(chǎn)市場的成交。

　　同致行認為，相比起限貸政策偏重于改善型購房者，降息則是直接將矛頭對準了市場的中堅力量——剛需。當然限貸松綁和本次降息形成疊加效應，對已還清購房貸款的改善型需求來說將大幅降低按揭成本，促使這部分需求持續(xù)入市，形成對樓市進一步托舉的效應。

　　“一方面促使開發(fā)商加大推盤力度，整體供應持續(xù)增長，另一方面也有助于提升有實際需要的購房者的支付能力，對仍在觀望的購房者的信心和預期會有莫大的提振，短期內(nèi)前期積壓的需求將會集中釋放，從而有助于市場成交量的回升。”該分析人士稱。

　　關(guān)注

　　土地市場回暖，開發(fā)商看好后市

　　隨著市場的探底回升，對后市的信心也在加強，最明顯的一個案例是土地市場的回暖。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月18日，全國四大一線城市北京、上海、廣州、深圳的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史紀錄。四大城市的住宅土地出讓金總和3037.9億元，歷史上首次突破3000億元大關(guān)，全年將有望突破3500億元。

　　從9月開始，萬科、遠洋等房企已經(jīng)多次出手在一線城市拿地。信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象，隨著各類救市政策的出現(xiàn)，四季度部分房地產(chǎn)企業(yè)可能會進入土地市場期待抄底。另外，不少房企認為，一線城市土地市場競爭雖然激烈，但是與三、四線城市相比，風險仍然較低。

　　克而瑞研究中心分析師嚴婧說，在“忍”了大半年的時間后，房企的補倉需求已經(jīng)“忍無可忍”。一線城市以及供求關(guān)系相對均衡的二線城市可以說是房企的主要銷售來源，一、二線城市的項目加速去化后，企業(yè)的土地儲備急需補倉。

　　土地市場向來是樓市的晴雨表，開發(fā)商的搶地熱情高漲也證明他們對后市依然看好，這對于普通購房者來說，更像是一個催促入市的信號，值得大家關(guān)注。

　　機構(gòu)視點

　　CRIC：賣房炒股靠譜嗎？

　　11月22日央行降息利好政策發(fā)布之后，A股打了雞血似的各種漲停板讓不少股民做夢都在笑。目前上證指數(shù)已經(jīng)直逼3000點，機構(gòu)普遍唱多，股民對牛市到來也一片歡騰。而與股市的熱火朝天相比，房地產(chǎn)市場依然處于調(diào)整震蕩階段，頗有“今市苦房久矣，吾聞房產(chǎn)勢弱也，不當買，當買者乃A股牛市”之境，于是曾經(jīng)在2007年的大牛市中出現(xiàn)的“賣房炒股”的呼聲越來越高。那么問題來了，是應該繼續(xù)投資房產(chǎn)呢，還是賣房炒股？

　　股市牛了，房市弱了，加倉股市自然不在話下，但是真的要不顧一切地賣房炒股嗎？不盡然吧。我們認為，對于賣房炒股，剛需還是不要湊熱鬧了，核心城市核心區(qū)域的購房投資者也要慎重考慮。但是對于一些入手了“不能買的房子”的，還是可以考慮換個投資方式的。

　　剛需自住型客戶畢竟目前使用需求大于投資需求，股市再火，還是有風險，賣房炒股，屆時露宿街頭就不好了。核心城市核心區(qū)域的購房投資者對于賣房炒股也應該慎重，畢竟房地產(chǎn)市場上有一句投資名言——“地段！地段！還是地段！”土地的稀缺性決定了這些區(qū)域房子的保值增值性強，房價也是易漲難跌，與炒股相比投資風險小很多，因此沒有必要非要“鋌而走險”，賣房進股市。

　　手上有或者打算買這幾類房產(chǎn)的，不妨考慮考慮股票。一類是投資房地產(chǎn)市場較差的二、三、四線城市的住宅的，此類地區(qū)房地產(chǎn)市場大多供過于求，且升值空間小，甚至貶值也是有可能的，尤其是所謂的新區(qū)，往往樓多人少。另一類則是手上持有或打算入手“不能買的房子”的，主要包括城市新區(qū)銷售型寫字樓、傳統(tǒng)專業(yè)市場、旅游地產(chǎn)、辦公產(chǎn)權(quán)類住宅和二、三線城市的遠郊養(yǎng)老大盤五大類，這幾類房子存在供應過剩、使用不到、回報無門等各種各樣的問題，發(fā)展前景堪憂。所以如果有這些前景不太理想的項目在手，與其坐等投資落空，不妨考慮賣房轉(zhuǎn)戰(zhàn)股市。

　　總體而言，投資者還是要根據(jù)自己的風險偏好、實際投資狀況來細細考量，不妨自問一句：我適合賣房炒股嗎？熊市持續(xù)了這么久，今天這樣的情形也是千載難逢啊！不過還是要友情提示大家：牛市是大家的，虧本是自己的。

　　（注：CRIC是中國房產(chǎn)信息集團的縮寫簡稱）