中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議提出，化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。近期決策層在多個場合提及房地產(chǎn)高庫存問題，表明去庫存已成為當(dāng)前經(jīng)濟工作重要一環(huán)。當(dāng)期與長期措施結(jié)合、供給端與需求端并重、市場工具與政策手段協(xié)調(diào)，堅定不移去庫存，關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本。

　　為庫存堰塞湖泄洪 當(dāng)期長期措施齊上 

　　據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)新高。按人均住房面積30平方米計算，可供2200萬人居住。

　　根據(jù)今年前三季度新開工、在施工及竣工住宅，未來幾年有約60億平方米住宅上市，可供至少2億人居住。去庫存，已經(jīng)成為未來房地產(chǎn)市場的核心要務(wù)。

　　眼下，《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》已公開征求意見，擬放寬公積金提取條件，包括可以公積金購買地方政府債券等，施行后有望進一步促進住房消費。

　　年初以來，即期政策頻頻發(fā)力：330新政，8月公積金新政，首套房貸首付降至25%，5次降準(zhǔn)降息……不難看出對于樓市復(fù)蘇企穩(wěn)和去庫存的期望。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政策空間仍然不小，包括信貸政策繼續(xù)放寬、繼續(xù)降準(zhǔn)降息、降低首套二套首付比例、進一步減少二手房交易營業(yè)稅，棚改拆遷補貼以貨幣為主等。

　　化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，不能片面理解為僅僅為了當(dāng)期經(jīng)濟增長，更主要的是為推進以人為本的城鎮(zhèn)化，促進農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。而促進農(nóng)民工市民化，形成在城鎮(zhèn)買房特別是租房預(yù)期，戶籍制度改革和住房制度改革成為中長線層面主軸。

　　《國務(wù)院關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》提出，進一步調(diào)整戶口遷移政策，統(tǒng)一城鄉(xiāng)戶口登記制度，全面實施居住證制度，加快建設(shè)和共享國家人口基礎(chǔ)信息庫，穩(wěn)步推進義務(wù)教育、就業(yè)服務(wù)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口。

　　目標(biāo)非常明確，要加速政策落地，須按中央要求，相關(guān)部委將出臺一些細化措施，健全財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制，維護進城落戶農(nóng)民土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場。

　　賣方買方一起想 供給側(cè)與需求側(cè)并舉 

　　山西省近日發(fā)布《關(guān)于健全完善住房保障和供應(yīng)體系促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》，對房地產(chǎn)政策進行重大調(diào)整：取消商品房購房限制，包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預(yù))售價格申報；取消對境外機構(gòu)及個人在本地區(qū)購買商品住房限制。

　　這是繼甘肅、四川、安徽后，又一明文取消限購的省份。目前全國46個限購城市，已有41個取消或放松限購。隨著樓市去庫存成為決策關(guān)注重點，未來或?qū)懈嗍》萑∠靶枨蠖司o箍咒”——限購。尚未取消限購的城市包括北京、上海、廣州、深圳、三亞，北京、上海相關(guān)負責(zé)人表示，近期不會放松限購政策。一些民眾擔(dān)心，熱點城市放松限購政策，可能導(dǎo)致房價進一步推高。需求端“一放就漲、一限就死”，表明供給側(cè)管理改革迫切。

　　供給側(cè)和需求側(cè)相輔相成，有效供給才能催生有效需求。

　　作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試點，為配合戶籍制度改革，重慶多年前就率先提出探索由政府保障和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的城市住房供應(yīng)“雙軌制”。重慶通過大規(guī)模建設(shè)公租房、試點“房產(chǎn)稅”，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”住房制度體系：30%進城務(wù)工人員為代表的低收入群體通過政府提供保障性住房予以解決；60%中等收入家庭購買中小套型、中低價位商品住房；10%高收入人群購買高檔商品住房，但要征收房產(chǎn)稅。這樣的“供給側(cè)管理”，使重慶房地產(chǎn)市場價格和成交量基本保持平穩(wěn)，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟穩(wěn)定器，較好實現(xiàn)了從發(fā)動機向穩(wěn)定器的轉(zhuǎn)換。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，從長期趨勢看，住房市場已經(jīng)跨越數(shù)量短缺階段，正從追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，改善型、季節(jié)性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求，將成為市場供給重點。

　　分化中的去化 市場工具與政策手段協(xié)調(diào) 

　　“作為我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中一直存在的問題，‘去產(chǎn)能’提了很久。房地產(chǎn)供過于求是在近幾年形成的共識。萬事皆有因果，房地產(chǎn)庫存過量與之前盲目投入、僵化管理相關(guān)。必須市場、政府協(xié)調(diào)發(fā)力。”全國城市地價動態(tài)監(jiān)測組負責(zé)人趙松研究員說。

　　“去化”任務(wù)艱巨，在于市場“分化”加劇。北上廣深，面臨房價上漲過快壓力，二線城市東中西部截然不同，三四線城市庫存高企，動不動數(shù)年才能消化掉。行政命令“一刀切”，已“切不動”每一細分市場。不僅住宅，商鋪、保障性住房都面臨供給端管控挑戰(zhàn)。由于地方規(guī)劃商業(yè)配建面積過大，商鋪泛濫，最近5年，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積達到44億平方米，相當(dāng)于城鎮(zhèn)人均5.7平方米，加上電商沖擊，商業(yè)用房銷售增長率連續(xù)下滑。集中建設(shè)保障房，造成同一小區(qū)房屋品質(zhì)差異性，保障房居住人群被貼上標(biāo)簽，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性積盤。城市商業(yè)地產(chǎn)再規(guī)劃，保障房甚至棚戶區(qū)實行貨幣化安置，勢在必行。

　　“從限購到取消限購，從加息到降息，從收緊到放松，樓市政策好像變化很大，但本質(zhì)還得治本。”趙松說，十八大提出“讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用”的同時，強調(diào)“更好發(fā)揮政府的作用”。改革不是要偏廢政府管理，但要搞清楚問題是行政手段多了還是少了，需要什么樣的行政手段。市場運行存在問題，但市場的問題并不一定可以“再行政化”解決。“過于寄望立竿見影、力挽狂瀾，快速改變經(jīng)濟運行軌跡，不僅是一些管理者，有時也是不少公眾的美好意愿。化解庫存、穩(wěn)定市場，需要政府出招，但真正的大招，還是完善市場機制和科學(xué)的行政決策機制。”

　　高庫存是堰塞湖，出路不是“堤上加堤”。地方和有關(guān)部門須積極作為，推動企業(yè)以價保量，以價促量，化共識為行動。如此，房地產(chǎn)才會迎來更成熟、穩(wěn)健的市場環(huán)境和消費氛圍。