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          首月新房成交高開 2016北京房價依舊看漲

          2016-02-04 10:17 來源:北京商報

          [摘要] 相比2015年底的成交旺局,2016年1月北京純樓市商品住宅成交量有所下滑,但是與去年同期相比卻處于高位水平。數據顯示,1月北京純商品住宅共實現成交6462套,同比增加28%。

            相比2015年底的成交旺局,2016年1月北京純樓市商品住宅成交量有所下滑,但是與去年同期相比卻處于高位水平。數據顯示,1月北京純商品住宅共實現成交6462套,同比增加28%。在1月28日“首屆2016新年樓市趨勢發展論壇”上北京房地產業協會副會長陳志表示,每年的1-2月均是北京房地產市場的成交低谷期,相比2015年,2016年首月的成交情況可以稱得上是高起點。在土地供應縮減、商品房豪宅化已成定局的情況下,預計2016年北京樓市將呈現“量跌價漲”趨勢。

            今年“量跌價漲”

            新年伊始,盡管北京樓市環比去年12月有所下滑,但同比仍處于高起點。亞豪機構市場總監郭毅認為,隨著2016年大量高價項目的不斷入市,高端市場將成為成交主力,這類項目由于單價較高,推盤速度與去化速度均相對較慢,預計今年北京樓市將呈現“量跌價漲”的態勢。

            近幾年,北京商品房庫存逐漸減少。統計顯示,2014年北京樓市供應量為8.62萬套,而這個數字在2015年則下滑為5.59萬套。陳志稱, 預計2016年住宅供給依舊面臨下滑趨勢,在土地供應持續下滑以及開發商推盤上市預期依舊不強的前提下,2016年整體交易量還會有所回落。

            除了供需矛盾之外,北京庫存狀況也是價格持續走高的原因。數據顯示,去年12月底,北京庫存量僅為5萬套左右(剔除保障房),幾乎沒有去庫存壓力,這與全國其他城市庫存高企的情況反差很大。

            首都經貿大學房地產研究中心主任趙秀池分析,一線城市房價將依舊保持穩定增長。其中,龐大的人口數量和增長趨勢,仍令樓市需求量不斷增加。繼2009年北京突破人口目標之后,近五年又增加了396.6萬。截至2014年,北京的人口已達2151.6萬。如果簡單按照三口之家計算,北京每年需要新增26萬套房子。這與2015年樓市供量形成巨大反差。

            新房豪宅化

            除了供需之外,房價上漲與土地市場也直接相關。

            資料顯示,2015年一共出讓了50宗住宅用地,22宗樓面價超過3萬元。這意味著22宗土地未來開發樓盤的房價至少在5萬-6萬元的水平。這22宗還有10宗是未來潛在的10萬+項目。其中,原來未必是頂豪集中的片區,也出現了不少高價地塊。

            郭毅對此表示,土地市場的火熱,除了企業資金充沛外,政府規劃的調整以及土地供給的方式,也助推了地價的攀升。包括西南三四環沿線、東北五環外的孫河和東壩等區域。其中,孫河是北京惟一一塊整體規劃低密用地的片區,東壩則憑借第四使館區的規劃助推這些板塊成為新興高價區域。

            此外,北京其實很久沒有五環以內的地塊如此集中出讓。2015年50宗住宅用地7宗在五環內,企業集中圍獵稀缺地塊,地價自然迅速上升。

            中國社科院城市發展與環境研究所主任牛鳳瑞分析,北京功能區域的再調整、再優化是地價上漲的關鍵因素。南城區域的開發、通州成為行政副中心等都是功能區的調整,功能區的調整必然造成基礎設施升級從而推高地價。

            陳志透露,相關部門透露出的信息顯示,2016年依舊會有一部分相對優質的土地入市,但總量將會再度縮減。一方面,未來土地拆遷成本越來越大,另一方面從土地規劃上也面臨各種紅線的壓力。

            陳志預測,未來北京樓市將形成低端市場靠政策、高端市場豪宅化的分化局面。

            政策利好依舊延續

            “政策依舊是影響樓市走向的關鍵因素。”陳志表示,2015年針對二套房信貸出臺了“3.30”政策,令市場升溫,但因限購政策依然延續,整體市場呈現政策窗口期效應,但未出現明顯爆發點。

            業內人士分析,2015年樓市升溫的原因還在于在政策主導下,資本市場出現大幅升溫,包括去年央行五次降息以及央行出臺的很多貸款調整政策在內。初步評估,2015年市場貨幣量超過10萬億元,其中相當一部分的資金流入樓市,導致房地產市場的價格上漲。此外,包括很多開發商通過資源調配能力跟銀行達成合作,取得了更低的資金成本。

            專家預測,限購政策已不再是房地產類政策,而是北京定位發展的政策,因此限購不會取消。但針對市場和企業的一些反應,限購政策的具體內容會不會調整,可能有一些懸念。

            2016年總體減量增價,二手房保持量價齊漲。從企業角度看,并購會多發。同時,企業的利潤依舊會緩慢下降,但2016年樓市表現仍保持穩定。

          (責任編輯:王慶河)

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