鄭州從2003年開始城中村改造，到現(xiàn)在已經(jīng)將近十一年。有很多項目已經(jīng)做成了鄭州的地標(biāo)性建筑。到目前為止，總共228個自然村有170個自然村已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，其中103個自然村已經(jīng)實施拆遷，5月份鄭州有11宗土地掛牌出讓，總面積達到24.2萬㎡，其中10宗地均為城中村改造用地。

　　目前，鄭州原來的城中村改造也從以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)，逐步邁向了住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)于一體復(fù)合性的綜合開發(fā)。這其中，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和運營在城中村改造中扮演著越來越重要的角色。開發(fā)企業(yè)如何依托商業(yè)開發(fā)實現(xiàn)彎道超車，記者走訪了曾經(jīng)參與城中村開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)商業(yè)專業(yè)機構(gòu)人士。

　　早期城中村商業(yè)開發(fā)多成時尚地標(biāo)，但仍有遺憾

　　十一年的鄭州城中村改造歷程，對改善鄭州人居，提升鄭州城市形象做出了突出貢獻。這其中，涌現(xiàn)出一些像升龍曼哈頓廣場、小李莊升龍國際中心、鄭州國貿(mào)360等一批鄭州時尚地標(biāo)，吸引著鄭州的時尚男女。但回頭來看在這些項目的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，也留有一些遺憾。升龍集團商業(yè)中心總監(jiān)李杰在接受記者采訪時坦言，曼哈頓廣場作為升龍的第一個項目，整體開發(fā)很成功，但從商業(yè)的角度去看規(guī)劃和招商還是有一些問題的，這些問題的產(chǎn)生主要在于前期沒有進行很好的商業(yè)定位。

　　李杰說，現(xiàn)在由于前期商業(yè)規(guī)劃存在一些缺陷，造成一些品牌升級比較困難。以星巴克為例，由于沒有合適的物業(yè)，星巴克只是拿了金水路北側(cè)寫字樓下面的位置，而這個位置客觀來講是沒有進行產(chǎn)權(quán)分割的。小李莊改造項目是曼哈頓廣場的復(fù)制版，室內(nèi)三層步行街直接面對二七萬達的競爭，目前萬達商業(yè)對項目的沖擊已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)出來，但幸運的是，曼哈頓廣場和升龍國際中心都占據(jù)了鄭州的核心地段。升龍在發(fā)展的過程中也不斷地自我改進和修正，也認(rèn)識到商業(yè)對地產(chǎn)的效應(yīng)是需要時間積淀慢慢顯現(xiàn)的，目前升龍又一城的商業(yè)就明顯得到了優(yōu)化升級，增加自持比例。

　　360國貿(mào)廣場是鄭州本土地產(chǎn)商中，商業(yè)運營十分成功的地產(chǎn)項目。星巴克、MUJI、優(yōu)衣庫等指標(biāo)性潮牌餐飲都是首次入鄭，但即便這樣，其商業(yè)開發(fā)依然有些遺憾，RET睿意德鄭州公司長期對鄭州重點商業(yè)項目進行跟蹤研究，據(jù)該公司策略顧問部總監(jiān)石俊東說，這個地段是商業(yè)價值很高的地段，但項目在主力店引入、自持等方面其實可以做到價值更大化一些。

　　石俊東說，鄭州的商業(yè)開發(fā)留給后者的經(jīng)驗就是，如何能更好地處理自持和物業(yè)銷售的關(guān)系，這點對項目以后的成敗很關(guān)鍵。

　　城中村改造項目，商業(yè)要因地制宜

　　曼哈頓廣場、國貿(mào)360、錦藝城如今都已是城市商圈甚至副中心。但這些項目并非都能復(fù)制，資金實力、企業(yè)戰(zhàn)略都是束縛項目商業(yè)開發(fā)的掣肘。鄭州天榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理潘金玉是從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的老資格。參與過光彩市場的升級改造、火車站某服裝市場的開發(fā)經(jīng)營。對于商業(yè)，他認(rèn)為，不是每個城中村改造都適合做商業(yè)，一定要根據(jù)它的地段、位置、拆遷密度、可建密度，根據(jù)具體情況來定位。

　　RET睿意德鄭州公司總經(jīng)理王浩杰認(rèn)為，并不是每個項目都能做到價值最大化。像金水路傳統(tǒng)的商業(yè)集聚區(qū)做大型的城改，偏重商務(wù)的休閑商業(yè)會比較有發(fā)展空間。像在北區(qū)傳統(tǒng)的居民區(qū)，就適合做成生活服務(wù)型商業(yè)。

　　差異化、主題化，未來城中村改造商業(yè)更有看點

　　記者了解到，據(jù)2012年統(tǒng)計顯示，鄭州有53個城市綜合體項目在建，其中還不包括這兩年城中村改造中在規(guī)劃和已報建未亮相的商業(yè)綜合體項目，而城市綜合體都會伴隨著巨量商業(yè)。但這些城市綜合體中，優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計并不多，同質(zhì)化競爭日趨激烈。同策房產(chǎn)4月份數(shù)據(jù)報告顯示，鄭州4月份商業(yè)物業(yè)銷量達到8萬平方米，同比下降49.9%。

　　如今，如何讓商業(yè)出彩已經(jīng)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的頭等大事。河南恒祥實業(yè)有限公司作為勝崗村的開發(fā)企業(yè)，從2007年接觸勝崗村這塊地開始已經(jīng)7個年頭了，據(jù)招商總監(jiān)楊光介紹，該項目商業(yè)明確定位為區(qū)域性商業(yè)，服務(wù)人群就是方圓2.5平方公里范圍。多引進鄭州沒有的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)，走商業(yè)地產(chǎn)差異化、避免同質(zhì)化是今后的發(fā)展方向。

　　越來越多的開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到商業(yè)差異化的必要性。未來城中村改造的商業(yè)業(yè)態(tài)將更有看點，一些趣味性、主題性的商業(yè)未來將成為鄭州商業(yè)新亮點。作為陳砦城中村改造一期工程項目，美景的大觀音寺項目就是一個依托大觀音寺打造的具有濃厚中原文化特色的高端商業(yè)街區(qū)項目。