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          房地產稅13年未出臺 專家:不能照搬國際經驗

          2016-07-20 09:08 來源:人民網-中國經濟周刊

          [摘要] 關于房地產稅的進展,又曝出了最新消息。近日,全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露,目前房地產稅仍在起草過程之中,操作難度很大。

            關于房地產稅的進展,又曝出了最新消息。近日,全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露,目前房地產稅仍在起草過程之中,操作難度很大。

            北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文曾表示,“本屆人大任期是到2017年底,因此,預計房地產稅法最快將在2017年底前通過,慢的話可能會在2017年底提交審議,在下一屆人大任期內通過。”

            “我不是很樂觀。”國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示,希望在2017年底本屆人大能拿出一個可供討論的房地產稅方案。但是,方案從討論到通過還有一個過程,“我們不能指望在很短的時間內就推出這項政策,事實證明一個稅種的推出如果過于倉促,在執行中會有很多后續問題不好解決。房地產稅寧可晚一點出臺,也不能出原則性的、顛覆性錯誤。”

            開征房地產稅, 

            必須先由全國人大立法 

            從2003年提出物業稅開始,房地產稅已歷經13年之久,其間經歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年初,在沒有立法的前提下,先行在上海和重慶兩地進行試點征收。

            但是,房地產稅要全面推行還需先立法。2013年11月,十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》,提出了“稅收法定”的原則,也就是說,“如果沒有相應法律作前提,政府則不能征稅”。

            2015年3月,十二屆全國人大三次會議通過了修改《立法法》的決定,明確規定:稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度,只能通過制定法律來解決。

            一系列政策頻出,意味著未來開征房地產稅,必須先由全國人大立法討論通過才能算數。

            房地產稅到底難在哪里?“房地產稅在起草過程中,實際上是對現行稅制以及有關的收費體系的再設計,因為圍繞著房地產的稅收有很多,還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用,都和房地產稅有關。”劉桓告訴《中國經濟周刊》記者,實際上,房地產稅的出臺,是對現行稅費體制中的一些稅費項目所做的必要調整和整治。“這是一個非常復雜和困難的過程。”

            那么,除了稅制體系的再設計,房地產稅還面臨哪些難題?

            房產稅收入都抵不上征稅成本? 

            專家建議由中介組織代征 

            目前很多人不清楚“房產稅”和“房地產稅”這兩個概念到底有什么區別,都在混淆使用,房地產稅和房產稅僅一個“地”之差,實際差別卻很大。

            房產稅,是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據,向產權所有人征收的一種財產稅。目前的房產稅更類似于國外的物業稅。

            事實上,近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論,都是使用“房地產稅”這個概念。這意味著,未來的房地產稅,征收對象不僅是房屋,還可能涵蓋土地等。現行房地產相關稅費,都有可能隨著房地產稅的推行而進行整合,因此應該是房地產稅收體系的綜合改革。

            由于房地產稅是典型的地方稅,理所當然該由地方稅務部門來征收,而征收房地產稅考驗的是地方政府的能力和實力。事實上,房地產稅作為直接稅種,征收難度大、成本高,絕大部分城市即便強行開征,獲得的收入也難以抵消成本。

            從以往房地產稅的試點城市看,無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收,所得稅收入都很少。按照新華網2014年1月的報道,重慶從2011到2013年,累計3年征收房產稅未超過4億元;上海3年累計征收個人住房房產稅約6億元。不僅實際征收稅額和兩市的住房規模遠遠不匹配,征收所花費的人力物力成本相對巨大。

            “稅務機關其實還沒有做好這方面的準備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”劉桓告訴《中國經濟周刊》記者,直接面對居民征稅很難,“一旦征收房地產稅,一個樓內的一百戶居民就有一百種情況,稅務局要分別對待,我們國家恐怕還沒有這么大的稅務能力。”

            記者注意到,迄今為止,中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收,即便是個人所得稅,也是通過單位財務部門代扣代繳,現在讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅,難度可想而知,“建議采取中介方式,可以把房地產稅委托給有資質的資產評估的權威部門來征收,這樣可以節省稅務部門的人力物力成本。”

            即便如此,劉桓依然對通過中介組織征稅表示擔憂,“其誠信程度、職守操守和業務能力目前也都沒有達到相應的水平。中國是一個大國,南北東西差別很大,二元性結構特征也很明顯,稅務機關以及相關的中介部門的管理一時半會兒又跟不上,這就使得房地產稅開征的時候會遇到想象不到的麻煩。”

            稅率多高?按什么房價征收? 

            免征額是多少? 

            老百姓最為關注的是,房地產稅一旦實施,買房要多交錢嗎?要多交多少錢?

            以北京為例,如果一家3口在北京二環購買一套100平米房子需要800萬元,按照1.5%(1.5%的稅率被認為是世界通行做法)的稅率計算,每年需要繳納的房地產稅是12萬(每月納稅1萬元);如果在四環購買一套100平米的房子需要500萬元,每年需要繳納的房地產稅為7.5萬元(每月納稅6250元)。

            現實或許不會這么悲催!據記者了解,上海、重慶試點房地產的稅率介于0.4%到1.2%之間,低于1.5%的國際平均水平(發達國家的房屋持有稅,稅率一般為1%至2%)。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔,重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔,皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算,在北京二環購買一套100平米房子,每年需繳納房地產稅4萬元(每月繳稅3333元);在北京四環購買一套100平米的房子,每年需繳納房地產稅2.5萬(每月繳稅2083元)。

            “不過,從發達國家經驗來看,房地產稅一般以評估價,而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價,且會是幾年才調整一次。”中國社科院財經院汪德華研究員告訴《中國經濟周刊》記者。

          (責任編輯:趙惠)

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