[摘要] 11月份,鄭州市區商品住房銷售均價為每平方米9760元,比10月份降了693元,環比下跌6.63%,創下5個月以來的新低。
最新的“鄭房指數”顯示,11月份鄭州市區商品住房銷售均價比10月份下降693元/平方米,鄭州已連續兩個月保持房價下降狀態。但是,當月的成交量卻“攆”了上來。真實的樓市是什么狀態?二手房成交量為何會驟降近千套?
【數據1】
11月鄭州市區商住房均價9760元/平方米
11月的鄭州房地產市場延續了10月份的走勢,鄭州市區房價持續下跌。根據鄭州市住房保障和房地產管理局12月12日發布的數據,11月份,鄭州市區商品住房銷售均價為每平方米9760元,比10月份降了693元,環比下跌6.63%,創下5個月以來的新低。
這也是鄭州十一期間出臺限購限貸政策之后,連續第二個月市區房價出現下跌。
河南商報記者查閱歷史數據得知,7~10月份,鄭州市區商品住房銷售均價整體有起有伏,分別為9777元/平方米、10080元/平方米、10538元/平方米、10453元/平方米。11月份的銷售均價直接跌至今年7月份的水平。
成交量方面,最新數據顯示,11月份,鄭州市區商品住房銷量為11845套,比10月份多賣了1180套,平均每天賣房約395套。這個數據表明,新房成交量在10月份銷量大跌后開始回升。
分析
鄭州房價大降,樓市拐點已現?
每次鄭州房價大降,都會引發不少市民對樓市拐點的猜想。數據發布當天,就有人提出疑問:目前鄭州市區在售樓盤單價都在萬元以上,怎么會跌破萬元大關?明顯和市場不符。
相對于銷量的上升,11月份房價大跌確實讓人頗感意外。河南商報記者就此對鄭州市高新區個別樓盤做了一個抽樣調查,位于科學大道沿線北側的樓盤,雖未取得預售證,但市場預期已經將售價推至每平方米1.2萬元~1.3萬元;位于雪松路附近的某住宅樓盤售價約為1.5萬元/平方米;位于五龍口南路沿線的一個住宅精裝樓盤售價為每平方米1.6萬元~1.7萬元。相比以前,房價仍保持高位,并沒有出現明顯的降價跡象。
鄭州某住宅樓盤一位營銷負責人向河南商報記者介紹,這是網簽價格,不是案場對外宣稱的銷售價格,比如銷講時會出價1萬元/平方米,但實際簽合同時,可能有一定的優惠,就變成了0.98萬元/平方米。另外,包括10月份在內,鄭州房價持續下跌,還可能是因為在這兩個月之前就已經簽過協議的單子,到了下個月才進行合同備案,而當時簽協議的價格并沒有現在高,卻統計到下個月了。
另據業內人士分析,籠統地說,當月的房價由兩部分組成,一個是真正的當月市場價,一個是上個月或上上個月簽約的價格。受限購政策的影響,購房者觀望情緒濃厚,市場降溫,本來價格就比較平穩,之前簽約的價格如果較低,就會一下子拉低當月的價格。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,所謂的樓市拐點之說,是不嚴謹的,樓市政策調控對市場的影響都有一定的延續性,本輪調控也是為了促進房地產市場健康發展,在上一波“地王潮”過后,高房價出現冷卻,也是鄭州市場發展的自我調整。至于房價下降幅度,這和統計方式有關,并不能說明鄭州樓市已到拐點。
河南商報記者查閱歷史數據得知,2015年11月份,鄭州市區商品住宅銷售9364套,銷售均價9084元/平方米。2016年11月份的數據與之相比,同比上漲幅度分別為26.49%和7.4%。從今年前11個月的商品住宅累計銷售均價看,為9671元/平方米,與2015年同期相比,每平方米漲了839元。
【數據2】
11月份住宅二手房成交量下降近千套
二手房方面,從鄭州市住房保障和房地產管理局發布的數據來看,鄭州市區二手房價格依然在持續上漲。數據顯示,11月份市區住宅二手房成交均價為每平方米10303元,比10月份上漲了542元。這也是鄭州市區住宅二手房成交均價首次突破萬元大關。
值得關注的是,11月份,鄭州市區住宅二手房成交了8511套,比10月份少成交996套。這和10月份的成交態勢相悖,10月份,鄭州市區住宅二手房成交了9507套,比9月份多成交2718套。
11月份的住宅二手房成交“慘狀”,已經成了鄭州不少房屋中介的痛。近日,河南商報記者接連訪問了21世紀、創實、環球世紀等大型傳統中介公司,以及搜房網房天下、真二網等互聯網中介公司的有關負責人,對方均表示,最近,鄭州二手房市場成交量都有不同程度的下滑。
分析
鄭州二手房市場真的那么脆弱?
近年來,鄭州二手房市場向來一路沖高,成交活躍。但是,成交量為何會在11月份出現下滑?
上述業內人士分析,一是受調控政策的持續影響,市場觀望情緒依然濃厚,甚至加深。二是受新實施的不動產登記制度的影響,流程變長,無法登記的“問題小區”不斷浮現,不僅導致部分買家、賣家中途毀約,而且還對即將入市的新的買家、賣家產生了一定的心理沖擊,很多房改房、經適房、鐵路房等類型的房源,尤其是老舊小區的房源,都暫時無法入市。這就極大地拉低了當月二手房成交數據。
鄭州市住宅與房地產業協會秘書長葉琦表示,此次二手房成交量的下滑,只是階段性的,并不意味著鄭州二手房市場疲軟或動力不足。未來三年,鄭州還將真正進入存量房時代。