房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。對(duì)于經(jīng)歷過(guò)多輪調(diào)控的行業(yè)人士來(lái)說(shuō)，這是意料之中的事，只是，政策嚴(yán)厲程度超乎想象。鄭州已經(jīng)成為名副其實(shí)的房地產(chǎn)“熱點(diǎn)”城市，但是，市場(chǎng)已經(jīng)走在了降溫的路上。

　　【政策】 

　　鄭州限貸政策升級(jí) 

　　認(rèn)房又認(rèn)貸 

　　12月23日下午，河南省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制秘書(shū)處發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好鄭州市限購(gòu)區(qū)域個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），在鄭州限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例為30%。

　　居民家庭有購(gòu)房貸款記錄，但申請(qǐng)貸款購(gòu)房時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房，或者已擁有一套住房、無(wú)論有無(wú)購(gòu)房貸款記錄，再次購(gòu)買(mǎi)普通住房，均按照60%的首付比例執(zhí)行。

　　其中，房屋的套數(shù)以鄭州市房管部門(mén)出具的相關(guān)材料為依據(jù)。

　　簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是在鄭州市內(nèi)五區(qū)、航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)房的客戶，對(duì)于名下有房、貸款未結(jié)清的，首付從40%調(diào)整到60%；如果名下有一套房，哪怕沒(méi)有貸款，哪怕貸款已經(jīng)結(jié)清，首付依然調(diào)整為60%；如果你名下沒(méi)房，但曾經(jīng)有過(guò)房貸記錄，哪怕貸款已經(jīng)結(jié)清，首付還是60%。

　　二套房無(wú)差別的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，60%首付可以說(shuō)是鄭州兩度限購(gòu)以來(lái)，最為嚴(yán)苛的限貸政策。

　　【神秘】 

　　一夜之間 

　　這個(gè)“秘書(shū)處”火了 

　　而這一措施是一個(gè)很多人從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)的機(jī)構(gòu)發(fā)布的，臨近年末了，又是發(fā)的“一號(hào)文件”。河南省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制秘書(shū)處在鄭州一夜之間火了。

　　河南商報(bào)記者從多個(gè)渠道獲悉，河南省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制秘書(shū)處相當(dāng)于銀行業(yè)的行業(yè)自律協(xié)會(huì)，會(huì)員自愿加入。然而實(shí)際上，工、農(nóng)、中、建、交及全部的全國(guó)性股份制商業(yè)銀行，以及全國(guó)很多地方城商行、農(nóng)商行都加入了這個(gè)組織。

　　有關(guān)人士指出，這是今年該機(jī)構(gòu)首次發(fā)通知。《通知》雖屬協(xié)調(diào)性的文件性質(zhì)，其實(shí)具有強(qiáng)制性，各家銀行必須遵守。

　　河南商報(bào)記者多次試圖聯(lián)系該機(jī)構(gòu)及其負(fù)責(zé)人，但均未成功。但是，鄭州一位和該機(jī)構(gòu)有過(guò)工作接觸的政府部門(mén)人士向河南商報(bào)記者介紹說(shuō)，這個(gè)機(jī)構(gòu)是存在的，以前在商討有關(guān)政策執(zhí)行細(xì)則時(shí)，該機(jī)構(gòu)便以利率自律機(jī)制的名義來(lái)溝通工作，還發(fā)過(guò)公函。

　　限貸政策升級(jí)后，上述政府人士也曾試圖和該機(jī)構(gòu)有關(guān)人士取得聯(lián)系，未果。

　　據(jù)一位和上述機(jī)構(gòu)有關(guān)人士取得聯(lián)系的權(quán)威媒體人士介紹，為保密，此次采取現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取原件的方式對(duì)各家銀行進(jìn)行下達(dá)。

　　【提醒】 

　　還沒(méi)網(wǎng)簽？ 

　　回家把首付補(bǔ)到六成吧 

　　第二天一早，河南商報(bào)記者從省內(nèi)各家銀行了解到，這個(gè)最為嚴(yán)苛的限貸政策已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行。

　　“購(gòu)買(mǎi)首套房，且面積在90平方米以下的，不受影響，銀行會(huì)按照要求正常發(fā)放貸款。”建設(shè)銀行個(gè)貸部門(mén)人士說(shuō)。

　　但只要居民家庭有購(gòu)房貸款記錄，就算房子已經(jīng)賣(mài)掉，也是按照二套房政策執(zhí)行。或是名下有一套全款住房，無(wú)論有無(wú)購(gòu)房貸款記錄，都按照二套房政策來(lái)執(zhí)行。

　　“鄭州第一次限購(gòu)的時(shí)候，對(duì)于二套房也曾實(shí)行過(guò)首付六成的政策。”一家股份制銀行個(gè)貸部門(mén)人士說(shuō)，但是當(dāng)時(shí)各家銀行對(duì)于二套房的認(rèn)定參差不齊，有些認(rèn)房認(rèn)貸比較嚴(yán)格，有些只是看名下有無(wú)房產(chǎn)，購(gòu)房者還是有空子可以鉆。

　　但這次，上述人士說(shuō)，真的沒(méi)有什么商量余地了。凡是沒(méi)有在12月23日簽好個(gè)人住房貸款合同的，乖乖回家補(bǔ)首付吧。

　　很多購(gòu)房者的首付比例一下子從30%提高到60%，以鄭州目前的房?jī)r(jià)來(lái)算，少的也要補(bǔ)二三十萬(wàn)元的首付。現(xiàn)在唯一沒(méi)變的，就是二套房的貸款利率，目前主流仍然是上浮10%。

　　“利率會(huì)不會(huì)變，這個(gè)真的不好說(shuō)。如果想買(mǎi)房，湊足了首付盡快網(wǎng)簽吧。”他說(shuō)。

　　【探因】 

　　為什么會(huì)限貸如此嚴(yán)厲 

　　“鄭州房?jī)r(jià)漲幅還是比較大，成交量也不小，‘金九銀十’以后應(yīng)該進(jìn)入淡季，但實(shí)際上呢？”一位參與過(guò)鄭州限購(gòu)政策起草的政府人士向河南商報(bào)記者分析道，從1978年到現(xiàn)在，鄭州年均人口增長(zhǎng)率約為20%，一年增加20萬(wàn)人，就按人均100平方米算，包括存量房在內(nèi)，2000萬(wàn)平方米足夠了，新房約占1500萬(wàn)平方米。

　　但實(shí)際上，2016年的新房供應(yīng)量已超過(guò)3000萬(wàn)平方米了。這里邊，既有炒房因素，也有“實(shí)際需求透支”的因素。比如，在市場(chǎng)預(yù)期趨漲形勢(shì)推動(dòng)下，有些尚未畢業(yè)的大學(xué)生都開(kāi)始入市購(gòu)房。

　　調(diào)控沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，或者沒(méi)有接近預(yù)期的苗頭。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房?jī)r(jià)有一句最重要的話，“防止房?jī)r(jià)的大起大落”，鄭州就屬于房?jī)r(jià)“防止大起”的一類(lèi)。

　　河南商報(bào)記者注意到，此次限貸政策升級(jí)，一方面既增加炒房的成本，另一方面銀行單位“著力做好居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)套型建筑面積在90平方米以下自住房的金融支持與服務(wù)”。

　　“10月1日調(diào)控是‘虛晃一槍’，跟隨全國(guó)步伐加入限購(gòu)；隨后又有幾次小調(diào)控，如同‘蜻蜓點(diǎn)水’，因?yàn)橛泻芏鄦?wèn)題可以通過(guò)技術(shù)手段規(guī)避；但12月21日限購(gòu)升級(jí)已經(jīng)很厲害，可謂‘一刀封喉’，深入骨髓”。

　　有業(yè)內(nèi)人士這樣分析，“在一輪政策出臺(tái)后，政府會(huì)觀察調(diào)控效果，如果達(dá)不到就會(huì)加碼。前段時(shí)間，是在數(shù)據(jù)層面讓房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)，隨后，會(huì)在市場(chǎng)層面上達(dá)到真正的回歸平穩(wěn)，讓大家的期望值回歸常態(tài)。”

　　但限購(gòu)限貸將持續(xù)到什么時(shí)間？“只要達(dá)到預(yù)期、讓市民滿意，調(diào)控就會(huì)有所松動(dòng)，但這個(gè)要取決于市場(chǎng)表現(xiàn)，還不能完全下定論。但2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)先步入一段下行通道，到下半年恢復(fù)平穩(wěn)”。

　　而另一位資深業(yè)內(nèi)人士則表示，2016年房地產(chǎn)調(diào)控與2013年調(diào)控有幾分相似，提高首付或許不是最后一戰(zhàn)，未來(lái)仍有很多可能性。但今年限購(gòu)應(yīng)該不會(huì)太久，或許會(huì)在2017年年中有所松動(dòng)，剛需購(gòu)房者可趁空檔期入手。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析稱(chēng)，鄭州限貸升級(jí)跟鄭州房?jī)r(jià)潛在上漲壓力有較大關(guān)系，但和一線城市的調(diào)控政策比，還不夠嚴(yán)厲，這就要看鄭州市場(chǎng)是否會(huì)有大的波動(dòng)。

　　【影響】 

　　“雙限”政策升級(jí)后 

　　這些區(qū)域也火了 

　　據(jù)行業(yè)人士觀察分析，鄭州180平方米以上戶型的住房納入限購(gòu)范圍后，鄭州北龍湖區(qū)域?qū)?huì)“降溫”，一些購(gòu)房群體利用金融杠桿來(lái)對(duì)抗通脹，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值的辦法也會(huì)失效。

　　以外地人購(gòu)房需求為主的鄭州主城區(qū)，無(wú)論是新房還是存量房，其成交量將大幅度下降。但是，那些剛需盤(pán)和非限購(gòu)區(qū)域的住宅樓盤(pán)，卻因這些政策變化而火得一塌糊涂。

　　24日、25日，河南商報(bào)記者隨機(jī)到鄭州周邊區(qū)域進(jìn)行調(diào)盤(pán)。在靠近西繞城高速的滎陽(yáng)豫龍鎮(zhèn)，部分住宅樓盤(pán)早已在今年10月份前后將所推房源銷(xiāo)售出去，所剩無(wú)幾的房源，也吸引了很多客戶。還有一個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商推出的精裝修房源，更是吸引了一撥又一撥人看房。

　　“我們是在十一期間開(kāi)的盤(pán)，恰好遇到鄭州的限購(gòu)政策，由于滎陽(yáng)不限購(gòu)，我們這里就一下子來(lái)了好多人，數(shù)百套房源一次性去化接近九成。”附近某住宅樓盤(pán)銷(xiāo)售人員向河南商報(bào)記者介紹說(shuō)，鄭州限貸政策升級(jí)后，連晚上都有人來(lái)看房。

　　河南商報(bào)記者多方調(diào)查得知，這些區(qū)域的房源銷(xiāo)售多針對(duì)鄭州購(gòu)房者，那些失去了購(gòu)房資格的，就涌入這些非限購(gòu)區(qū)域。

　　“鄭開(kāi)大道沿線的一個(gè)樓盤(pán)前天開(kāi)盤(pán)賣(mài)了幾百套洋房，連號(hào)都排不上，太火了。”一位購(gòu)房者告訴河南商報(bào)記者，一個(gè)很大的因素，就是這個(gè)盤(pán)在中牟地界，不限購(gòu)。