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貸款買二手房這些細(xì)節(jié)必須要注意

2017-06-07 14:46 來(lái)源：映象網(wǎng)房產(chǎn)頻道

[摘要] 在購(gòu)置二手房的時(shí)候，除了選好適合自己的房子，還需要注意哪些細(xì)節(jié)問(wèn)題呢？

　　映象網(wǎng)訊（記者張美靈）近期，房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的5月份第4周二手房掛牌均價(jià)為15876元/㎡，5月第一周為15862元/㎡，第二周為15832元，第三周為15869元/㎡。5月掛牌均價(jià)為15860元/㎡。整體看，5月份掛牌價(jià)與4月份差別不大。

　　“我從去年年底關(guān)注二手房準(zhǔn)備買，也有看中的房子，但由于各種原因沒(méi)有把房子定下來(lái)。二手房這種東西一天不走流程，一天就有不確定性，擔(dān)心中介突然反水，或者怕業(yè)主突然后悔。中介一般不會(huì)反悔，我遇到過(guò)業(yè)主反悔的情況”，在鄭州剛剛購(gòu)置過(guò)二手房的馬女士向記者透露，“我是典型的剛需族，因?yàn)橹皩?duì)房子觀望等前車之鑒，所以在6月3日看完房子之后，6月4日就定下來(lái)交過(guò)押金了。買房的這個(gè)過(guò)程還算順利，但房產(chǎn)證上面寫的是賣房人妻子的名字，他妻子前兩年去世了，現(xiàn)在業(yè)主賣房要做析產(chǎn)。我們現(xiàn)在就在等業(yè)主過(guò)戶，然后我們才能走流程。”

　　在購(gòu)置二手房的時(shí)候，除了選好適合自己的房子，還需要注意哪些細(xì)節(jié)問(wèn)題呢？

　　契稅

　　在二手房交易中，買方需要交契稅。契稅采用比例稅率，房地產(chǎn)買賣現(xiàn)行稅率為1%~3%。計(jì)稅基數(shù)是成交價(jià)或者核定價(jià)。第一次購(gòu)買公有住房、法定繼承、析產(chǎn)，以上情況免征，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房減半征收。

　　新政后，一套房90平米以下，一線、二線城市稅率為1%；90平米以上一線、二線城市稅率為1.5%。

　　二套房90平米以下，一線城市稅率為3%，二線城市為1%；90平米以上，一線城市為1%，二線城市為2%。值得注意的是，在執(zhí)行中存在地區(qū)的差異性。

　　貸款分類

　　目前交易中貸款客戶的占比很高，業(yè)務(wù)量大。個(gè)人住房貸款種類有商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款。

　　商業(yè)貸款是指購(gòu)房人在支付所購(gòu)房產(chǎn)的部分房款（首付）后，以所購(gòu)買的房產(chǎn)作抵押向銀行申請(qǐng)貸款，用于支付除首付以外剩余房款的貸款方式。

　　公積金貸款是指由城市住房公積金管理中心及所屬管理部門，運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買（自建、翻建、大修）住房職工發(fā)放的一種政策性擔(dān)保委托貸款，分為省、市兩種類型。

　　組合貸款是指借款人所需資金先申請(qǐng)住房公積金貸款，不足部分申請(qǐng)商業(yè)貸款，即貸款金額由住房公積金貸款和商業(yè)貸款兩部分組成。

　　符合貸款資格必須具備，所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰；必須是國(guó)有土地，土地使用權(quán)以出讓或劃拔取得；可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通；不得在拆遷公告范圍內(nèi)。

　　貸款額度

　　商業(yè)貸款、組合貸款的貸款額度，一般情況下住宅最高可貸款總房?jī)r(jià)70%；組合貸款為公積金加商業(yè)貸款為總房?jī)r(jià)70%。總房?jī)r(jià)是指評(píng)估價(jià)和成交價(jià)中按照就低原則確定。

　　住房公積金的貸款貸款額度為最高為總房?jī)r(jià)的5成，且不超過(guò)當(dāng)?shù)毓e金管理?xiàng)l例規(guī)定的最高額度，例如杭州最高貸款額度為100萬(wàn)。根據(jù)公積金賬戶月均余額按照一定倍數(shù)，例如杭州15倍。夫妻雙方都具備貸款資格，申請(qǐng)的貸款額度和只有一方具備申請(qǐng)資格的貸款額度不同。

　　商業(yè)貸款額度要考慮購(gòu)房者的還貸能力、房?jī)r(jià)成數(shù)和信用記錄；公積金貸和組合貸款額度要考慮購(gòu)房者的還貸能力、房?jī)r(jià)成數(shù)、貸款最高限額、住房公積金賬戶余額和信用記錄。每月應(yīng)還款額不能高于家庭收入的50%。