河南商報暗訪組

　　對于普通租客來說，房屋托管公司一方面能提供充足的房源、相對實惠的價格、標準化的居住條件，但與此同時，也常因收費不透明、押金難退、存在跑路風險等問題，將這個行業推上輿論的風口浪尖。

　　8月14日，鄭州市發布文件稱，將研究制定住房租賃托管管理辦法，規范托管行為，這或許將為處在“野蠻成長”之中的房屋托管行業制定制度的標尺。

　　走訪

　　收費項目貓膩多：每月按30天計租，每年多出5天還要另行付錢

　　目前租住在經三路豐產路附近的小王告訴河南商報記者，托管公司房產顧問帶她看房時，說定租金每月850元，但到簽訂房屋租賃合同時，她被告知，租期必須簽一年，租金按季度支付，而且此前承諾的月租金850元是按每月30日計算，那么全年大小月份天數不等多出來的5天租金，必須在第一季度繳納。

　　押金如數退還難：錢款七扣八扣，支付拖拖拉拉

　　在鄭州打工的小張告訴河南商報記者，他和女友曾從房屋托管公司那里租下鄭州市金水區姜寨北街一間房子，租賃合同到期退房時，此前交納的900元押金只能退還177元，其中，除水電費等正常扣費外，燃氣灶、電磁爐損壞扣300元，水龍頭損壞扣50元，廚房衛生不整潔扣100元。

　　糾紛解決多靠協商：報警、訴諸法律時間耗不起，雙方常和稀泥解決

　　在河南商報記者旁聽的一次糾紛談判中，房屋托管公司工作人員對前來討要押金的租戶分析：“你可以去法院起訴，這方面我研究過，打官司有勝訴、有敗訴，對托管公司來說，大不了敗訴退錢，退的錢也就是之前你們交的錢嘛。所以說，大家各讓一步，你盡量減少你的損失，我也盡量少落一點，你好我好大家都好。”

　　【苦衷】

　　經營模式決定

　　必須想方設法節約成本

　　“常見的房屋托管業務說白了就是當‘二房東’，低價從房東手中租來，再高價租給租客，掙這之間的差價。”在鄭州市一家房屋托管公司上班的周凱（化名）介紹，能整租兩居室、三居室的租客不多，往往只能分租一套住宅的其中一間，出租一套房子，有時要跟兩三戶租客打交道，還要操心日常管理、招租退租、房屋維護等，并要承擔空置期損失。

　　他介紹，托管公司幫助房東承擔上述職責，但并不收取服務費，房東也會在每月租金上做些讓步。此外，對租客按季度收款、對房東按月付款，以及租客退房時，延遲支付押金，也能在一定程度上保證托管公司現金流。對于免租期，他解釋，這是短租領域的慣例，“一般都是跟房東簽一年合同，只交11個月的房租，那1個月用來招租。”

　　他告訴河南商報記者，對于小型房屋托管公司來說，一下子拿幾十套房，前期拿房已經花費很多錢，在裝修時絕對不會過多投入。

　　【分析】

　　租客應要求租賃行為備案

　　并查看原始合同

　　“遇到此類侵權事件，可以通過訴訟方式維權。”河南予瑞律師事務所李華陽律師提醒，租戶除了要注意保存證據外，還需注意托管公司與房東所簽訂租房協議的時限：如果中介公司轉租給租客的期限超過其承租房東房屋的剩余期限，超出的部分無效。

　　北京市盈科（鄭州）律師事務所吳建華律師提醒，房東作為房屋的所有者，一旦租客在租賃過程中出現意外，比如熱水器漏電造成租客傷亡，抑或是租客在出租屋內從事違法犯罪活動等，房東都要承擔一定的責任。

　　在一家綜合性房屋中介企業從事房屋托管業務的李先生認為，在傳統租賃業務中，房東和租客間的信息是對稱的，不存在房屋安全和資金安全問題，但交給托管公司后，房東和租客不見面，互不知道出租和承租的價格，而租金的收取與支出方式以及期限也不一定相同，給了托管公司很大操作空間。對此，租客應要求與房屋托管公司在相關部門備案，并查看原始合同。

　　【政策】

　　信用評級、約束行為之外

　　將立規規范住房租賃托管業

　　鄭州市房管局一位工作人員分析，房屋托管業務建立在業主、托管公司以及承租人之間的獨立民事合同行為基礎之上，屬于兩個雙方民事合同的疊加，是不同于傳統房地產經紀機構經營模式的新鮮事物，相關法律法規尚不健全。房管部門除了加強與鄭州市住宅與房地產業協會的聯系，指導其嚴格進行行業自律，對房屋托管公司進行信用評級，約束其經營行為之外，還要對房屋托管行業加大扶持力度，加強管理。

　　8月14日，鄭州市發布的《培育和發展住房租賃市場試點工作實施方案》中提到，將在個人依法出租自有住房的基礎上，研究制定住房租賃托管管理辦法，規范托管行為，吸引個人將閑置住房委托國有或社會住房租賃企業出租，提高住房使用效率和收益。

　　2016年，《北京房地產經紀管理辦法(管理條例)》出臺，成為我國第一個專門規范房地產經紀行為的部門規章。其中，不僅對房地產經紀機構和從業人員作出明確要求，還對房產機構承接房屋租賃業務作出明確規定：房地產經紀人員應當通過平臺在線填寫、打印房地產經紀服務事項告知確認書、房地產經紀其他服務事項告知確認書，經委托人簽名(加蓋公章)確認后留存。

　　業內觀點

　　信息不對稱是根源

　　建議建立租房備案等制度

　　李先生告訴河南商報記者，目前我國房屋托管業務很多都是兩頭賺錢，房東和租客找了同一個代理，但在房屋托管業務比較發達的美國、英國，房東和租客要分別找一名代理，代理費用可兩名代理平分。此外，房屋托管賺的是托管費，并不是靠賺租金差價來謀利。這筆托管費由房東承擔，而房屋出租的租金則直接全部交給房東。他坦言，這只能依靠房屋托管機構的自律，“但能夠自律的多數是大的短租企業，可市場上還是小的托管公司居多。”

　　相關管理制度在鄭州是否落地？

　　他分析，由于目前托管公司成立時間短，應對價格波動的能力較差，且內部管理不規范，往往造成租賃雙方的合同無法履行，給租賃市場增加了新的問題。

　　上述工作人員說：“在扶持方面，認真研究出臺有利于托管公司健康發展的政策，使其能夠在政府的扶持下發展壯大，能夠更好地為社會服務。在管理方面，房屋租賃托管屬于委托租賃的一種形式，應納入房屋租賃登記備案的范圍。除要求他們依法進行登記備案外，更要加強法制意識的培養，防止因不履行與租賃雙方簽訂的合同，而造成租賃市場的混亂。”