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          樓市深度調控下:50宗“地王”為何僅有一成入市?

          2017-11-29 09:00 來源:人民網

          [摘要] 2016年被房地產行業業內人士稱為“地王年”。這一年,全國誕生了350宗地王,且絕大部分都集中分布在一、二線熱點城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交總價均超過了800億元,合肥的地王幅數更是達到了32幅。

            一年過去了,那些“地王”還好嗎?

            2016年被房地產行業業內人士稱為“地王年”。這一年,全國誕生了350宗地王,且絕大部分都集中分布在一、二線熱點城市,其中杭州、南京、天津、上海等市的“地王”成交總價均超過了800億元,合肥的地王幅數更是達到了32幅。

            2017年末,距離這些“地王”誕生已經一年已久,這一年中,一、二線熱點城市正在經歷嚴厲的宏觀調控,在此背景下,這些“地王”現狀如何呢?

            50宗“地王”僅有一成入市

            克而瑞地產研究中心在對上述的350宗地王進行綜合考察后,以城市房地產交易規模、地王幅數、地塊交易時間等因素,選取了50個典型地王作為樣本進行分析。從這50個地王建設現狀可以看到,其中只有7個項目進入了開盤階段,而在未開盤的43個項目中,一年過去之后,仍有多達14個項目處于未開工的狀態。

            克而瑞研究中心研究總監楊科偉稱,一般項目,拿到地的當月一般就開始動工了,效率慢的可能兩三個月。業內以高周轉聞名的碧桂園更有“拿地即開工,拿地到開盤5-7個月”的速度標準。

            鑒于此,上述14宗未開工的地王已經在主動延遲入市時間,而且這些地王主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等核心一、二線城市,其中不乏2016年上半年成交的地塊,如蘇地2016-WG-26號、廈門2016第021號同安區2016TP02等,閑置時間已達一年以上。

            在對熱點城市南京的走訪中,去年有“地王窩”之稱的南京河西區域的“地王”項目并未入市,最貴“地王”樓面價已經超過每平方米3.7萬,也超過該區域的政府“限價”,部分開發商更是表示“希望跨過這個周期,等待限價的放開”。

            不僅如此,在36個開工“地王”中,仍有八成尚未開盤,從已開盤的7個地王項目來看,也面臨著盈利的難題。

            入市即“虧本”? 地王的拖延術

            楊科偉分析稱,已開盤的地王項目多是依據區域或板塊政府限價來銷售,但盈利空間著實有限。若將成交樓面價的2倍作為項目入市價格基準,僅有4個項目(北京綠地·海珀云翡、合肥文一塘溪津門、濟南綠地新里城和無錫蠡湖金茂府)的開盤售價超越了這一基準,實現了“保本”銷售。而南京海玥名都為了符合限價標準入市將開盤價定為每平方米44600元,與此前拿地樓面價每平方米42561元相差無幾。

            對于“地王”不愿開工的原因,楊科偉分析稱,大多數地塊是因為開發商觀望所致。事實上,這些地王項目一般都處于房價較高的核心一、二線城市,這些城市也是2017年政府“控房價”的重點,板塊“限價”甚至直逼地王項目拿地樓面價,當前入市必然虧本。

            典型代表如蘇地2016-WG-46號姑蘇區干將東路北、倉街東地塊,仁恒于2016年9月以樓面價每平方米38960元拿下,目前區域最高限價標準為每平方米40000元,按此價格不虧本幾無可能。

            在采訪中,不愿具名的某開發商高層向記者表示:“對于樓面價較高的地王項目,解套的思路,一方面,做區域內最高端的產品,比如聘請最好的設計團隊,高標準的精裝修,另一方面,在入市節奏上,在調控嚴厲時,緩慢或者少批量的投向市場,等待限價放開,跨越市場周期,再加快入市,實現整體盈利?!?/font>

            在去年市場的瘋狂時期,開發商枉顧“面粉貴于面包”的現實情況,不斷追高,在地王成交樓面價與周邊競品項目成交均價無異的背景下,高端產品入市也很難有較高的溢價空間。

            以合肥葛洲壩中國府項目為例,拿地樓面價為每平方米22103元,目前周邊項目在售均價也僅為每平方米22000元,其只能押注于未來房價的上漲。

            加快“地王”入市 緩解供需矛盾

            由于“地王”體量較大,具有一定的區域影響力,其延遲入市不僅在客觀上造成了區域內供應短缺,也同時對其他項目的入市形成負面效應。

            目前,由國土部牽頭的住宅用地出讓合同執行情況檢查大限將至,“地王”們也將無處遁形。

            此前,為加大推地力度,防止坐地生財,囤地倒地,拖欠地款,國土部開展住宅用地出讓合同執行情況檢查,按照工作部署,各省級國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報告。

            就目前的市場情況而言,“限價”、“市場變冷”不應該成為“地王”拖延入市的理由。拿地王本身就具有極大的風險,楊科偉認為:“去年競價拿地時,不少項目投資者都預期未來兩三年房價持續上漲,在這樣預判價格下成交的地塊,現在自然會有巨大的風險?!?/font>

            11月21日,住建部的會議也強調,堅持調控目標不動搖、力度不放松,不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭,保持調控政策的連續性穩定性,把穩定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重,引導好市場預期,防止出現大起大落。

            所以,加快“地王”入市,地方政府不能放任開發商延遲入市,形成囤地的情況,更要使開發商放棄“跨越周期”、“房價下一輪暴漲”的幻想。(徐倩)

            (附:50個樣本“地王”明細,來自克而瑞研究中心)

          (責任編輯:王麗萍)

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