樓市進入調整期，逾期交樓的出現幾率也高了起來

　　繳齊了費用，等到拿房子的時候，開發商卻以種種理由推遲交樓，甚至連房產證也逾期仍未辦理。廣東格林律師事務所趙邵華律師表示，在這樣的情況下，業主不必忍氣吞聲，可以拿起法律的利器保障自己應有的權益。到法院起訴開發商違約，從而索要延遲交樓違約金及延遲辦證違約金。只要情況屬實，開發商也的確構成了違約，該系列案件一般均會以業主勝訴告終。

　　案例回放：

　　遲交樓遲辦證雙重賠償

　　2010年7月19日，姜先生與某房地產公司簽訂《廣州市商品房買賣合同(預售)》，以199萬余元購買了位于機場路的一套房屋。姜先生依約付清購房款并支付相關稅費，但開發商不僅延遲交樓，而且至2013年1月30日姜先生起訴到法院時，仍未把房產證辦下來。為此，姜先生先后兩次將開發商告上法庭。2013年6月8日，對于延遲交樓，白云法院一審判決開發商按購房總價款的每日0.03%標準，向姜先生支付違約金。對于延期交付房產證，白云法院判令開發商在判決生效之日起六十日內，辦妥房產證交給姜先生，同時以購房總價款每日0.02%的標準向姜先生交付逾期違約金。

　　判后，開發商不服，上訴至廣州中院。開發商稱，姜先生已要求開發商承擔延期交樓的違約金，現又再次主張延遲辦證違約金，存在違約金計算時間重疊、違約金計算重疊的問題。另外，一審判決違約金比例過高。廣州中院經二審審理查明，另案生效判決已判令開發商支付延期交樓違約金，但因雙方已在《補充協議》中對開發商應承擔的逾期辦證違約責任的起始期限作出相應的變更，故開發商的上訴理由缺乏法律依據。據此，廣州中院于近日作出終審判決，駁回開發商的上訴請求。

　　律師說法：

　　注意取證保護自身權益

　　趙邵華分析說，遲交樓是樓市較為常見的一大糾紛類型。分析起來，遲交樓的原因主要有三種：一是發展商因開發資金不足等原因令工期延長而導致遲交樓。另一個原因是發展商對一些小區的設施、綠化、教育配套等隨意更改，導致不能按時通過驗收，拿不到竣工備案表等文件而達不到交樓條件；還有一種原因是房屋質量問題嚴重，達不到交樓條件而被業主拒收樓。

　　對處理遲交樓糾紛，趙邵華提醒，在維權過程中，消費者特別要注意取證問題。在收樓前一定要注意保存好購房合同、收樓通知書等各種相關證件，發展商發出的收樓通知書一定要有該公司的蓋章才有法律效應。如遇到發展商遲遲沒有交樓，但又一再口頭承諾交樓時間時，業主可要求發展商一定要正式發文通知交樓時間，并需蓋上公章才有法律效力。

　　通常開發商在合同附件會約定，需付清房款后(包括貸款發放到開發商賬戶)才交樓，對這一點法院往往認可，所以購房中首先要避免出現這樣的情況。但若因開發商延遲辦理房產證導致放貸時間在約定交樓日之后，責任應由開發商承擔。簽合同時，買家應盡量采用廣州市商品房買賣合同范本。如開發商另采用自己擬訂的版本，或在補充協議約定對業主不利的霸王條款，應向房管局和工商局反映，要求改正。業主尤其要注意，購房合同中，若發展商限定的逾期交房違約金總額太低，是應該特別警惕的。(　文/張薇 梁棟賢 圖/梁棟賢)