隨著房地產市場的的快速發展，為了增加銷售部分企業在市場競爭中不惜采取不正當手段，違規銷售花樣不斷翻新。那么，對于我們普通購房者來說，在買房過程中又該注意哪些事項才能保護我們的合法權益不受侵害呢？2月26日，映象網記者采訪了鄭州市房管局相關處室負責人，他們對大家關心的問題一一做了詳細解答。

　　問：自2013年以來，市民投訴最多的主要集中在哪幾個方面，其主要原因是什么？

　　答：商品房辦證過程中，市民投訴較多的是開發商交房后遲遲不辦理房產證，也就是逾期辦證問題，導致逾期辦證的原因主要有以下幾方面：?

　　1、出賣人的原因。這是導致逾期辦證的主要原因，如出賣人的土地使用手續不合法、未支付全部土地使用權出讓金、違規開發建設、沒有通過綜合驗收或提供綜合驗收合格證明、所售房屋設定的抵押尚未注銷等等。總之就是在合同約定或法定的期限內，不能提交辦理房屋所有權初始登記應具備的文件材料，或者在買受人申請辦理房屋所有權登記時，不能提供相關證明材料。

　　2、買受人原因。這主要是指在出賣人按照合同約定或者法律規定如期辦理房屋所有權初始登記，并備齊相關證明文件的情況下，因買受人自身原因無法辦理。如，因辦理房屋所有權登記需要支付一定數額的契稅和相關費用，買受人往往因資金缺乏而不申請辦理或者遲延申請辦理；也有的是因買受人不能按約支付購房款，出賣人行使抗辯權導致逾期辦證等等。?

　　問：對于此類問題，咱們采取了哪些措施？

　　答：實踐中發生的逾期辦證問題，主要是因出賣人，也就是開發商的原因而引發的，我們作為房屋登記機構針對這一問題采取了以下便民措施：

　　1、如果開發商辦理房產證速度過慢，市民可以直接向房屋登記部門申請辦證。現在，鄭州市房管局官方網站已經開通商品房辦證查詢業務，購房人只需在房地產網站上輸入個人姓名、證件號碼、合同號，就能查詢到所購的商品房是否已辦過初始登記。辦理過初始登記后，房產證可由開發商代理辦理，也可個人申請辦理，急著要房產證的業主，可以直接到房屋登記部門申請辦證。

　　2、推出商品房屋單件辦理房屋所有權證立等可取新舉措。符合條件的業主可以提交相關要件資料享受辦證時間從原來的20個工作日，縮短為受理后1小時即可領取的便民新措。

　　問：面對紛繁復雜的樓市，對于普通購房者來說，在購房過程中首先要注意哪些？

　　答：隨著房地產宏觀調控的持續深入，我市房地產市場出現積極變化，投資投機性需求得到有效抑制，房價走勢平緩并呈現出停漲的趨勢，房價上漲勢頭得到有效遏制，供求關系趨于合理。在這種形勢下，房地產開發項目的銷售期變長，資金回籠變慢，不排除極個別項目因資金緊張出現延緩施工或停工停建現象，為確保消費者權益得到有效保護，防止出現購房風險，鄭重提醒消費者購房要注意以下幾點：

　　1、“五證”齊全方可購買。購房者在購房前一定要了解擬購買商品房項目的國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證這“五證”是否齊全，上述“五證”可在銷售現場通過公示內容查閱，也可通過“鄭州房地產網”輸入項目名稱查詢詳細內容，也可通過房管熱線電話965559咨詢。“五證”不齊全的房屋不要購買。

　　2、網簽合同時方可交款。購房者交款一般包括交納定金和交納房款（首付款）。在簽訂認購協議前，購房者一定要登陸“鄭州房地產網”或“鄭州市商品房聯機備案系統”通過電子樓盤表查詢擬購房屋的銷售狀態，顯示為綠色處于可售狀態的方可簽訂認購協議、交納定金；在簽訂合同交納房款時，一定要通過“鄭州市商品房聯機備案系統”的簽訂正式的《商品房買賣合同》后，方可按合同約定支付房款，通過聯機備案系統簽訂購房合同后，該套住房銷售狀態由綠色可售狀態轉為藍色已售狀態，不能再次銷售，從而避免出現“一房多賣”的情況，因此如果不是網簽合同，一定不要交納房款。

　　3、購房款要交到商品房預售款監管賬戶。商品房預售款監管是保證預售房屋所得款項用于該項目工程建設的重要措施，是保證購房資金安全、項目順利施工、按期交付使用的重要手段，因此在交納購房款時，一定要直接存入該項目的商品房預售款監管賬戶（現場查詢《商品房買賣合同》樣本附件四第二條），現金交納的要監督開發商及時將房款存入商品房預售款監管賬戶，如發現開發企業未將房款存入商品房預收款監管賬戶，可立即向房管部門舉報。

　　4、嚴格遵守住房限購政策。在房屋買賣過程中，一定要嚴格遵守住房限購政策，誠信購房，如實提供個人相關證件、材料；對個別房地產開發企業、中介公司許諾補繳保險、個稅或代辦相關證明等虛假宣傳，包括不法人員出售居住證或暫住證明的行為，要保持警惕，切記不要輕信，以免上當受騙。不論是購買商品房還是二手房，都需要購房者簽署購房承諾，因此如因不實申報產生的糾紛及風險，將由購房人承擔交易后果和經濟責任。

　　問：買房之后，在辦理交房驗收的時候有沒有哪些需要注意的事項？

　　答：房屋交付使用時，需要注意以下事項：

　　主體工程和配套設施建設經城鄉規劃部門核實符合規劃要求，取得建設工程規劃核實證明文件；

　　主體工程的建設、勘察、設計、施工和監理符合法律、法規和國家強制性標準的規定，工程竣工驗收合格，取得建設行政主管部門竣工備案表；

　　配套綠化按規劃設計要求建成并取得園林綠化行政主管部門出具的驗收合格證明文件；

　　用水水源采用城市公共供水的，庭院供水支線管網及分戶計量水表前（含水表）的供水設施設備應取得城市公共供水企業出具的驗收合格證明文件；用水水源采用井水的，應取得取水許可批準文件；

　　排水設施符合《鄭州市市政設施管理條例》相關規定，取得城市管理部門出具的室外排水設施驗收合格證明文件；

　　用電納入城市供電網絡，并正式供電，電力配套設施工程取得電力企業驗收合格證明文件；

　　供熱系統符合供熱配建標準，保證供熱正常使用；使用城市集中供熱的，供熱系統的設計與安裝須經城市集中供熱企業審核驗收，出具驗收合格證明文件后納入城市集中供熱，并與供熱企業簽訂集中供熱并網協議；

　　完成庭院燃氣管道及附屬設施工程，納入城市燃氣供氣網絡，同時做好室內燃氣管道的安裝及銜接工作，取得燃氣企業出具的驗收合格證明文件；

　　電話通信線及有線電視線敷設到戶，有線電視線納入區域性有線網絡電視網；

　　住宅項目信報箱安裝數量達到一戶一箱的標準，技術規格符合國家住宅信報箱標準的相關要求，取得郵政部門出具的驗收合格證明文件；

　　庭院的道路、照明等配套設施建設符合設計要求，并經建設單位組織設計、施工、工程監理等單位竣工驗收合格，出具驗收報告；因分期開發建設不能與主體工程同時交付使用的，應當完成臨時通行道路、臨時照明等設施的建設；

　　庭院做到院內清潔、場地平整；分期交付使用的，應當采取有效措施與施工工地隔離；

　　已選聘前期物業服務企業，辦理物業承接查驗手續；

　　廉租住房、公共租賃住房簡裝修工程部分，按有關規定進行驗收；

　　項目經房地產行政主管部門備案，取得房地產開發項目交付使用備案證明文件；

　　法律、法規、規章規定的其他條件。

　　因特殊原因不能與房地產開發項目同時交付使用的配套設施，應當提供臨時設施，并出具相關部門批準文件。

　　問：近幾年，業主與物業之間的糾紛時常發生，那么造成這些糾紛的原因主要有哪些？如果雙方出現了糾紛之后，業主又該如何維護自己的權益？

　　答：物業管理是目前困擾廣大業主的一個大難題，買房難，物業更鬧心。面對水電不通、配套設施不完善、車位規劃不合理等諸多問題，讓業主們茫然失措，那么為什么會發生物業管理糾紛、產生物業糾紛后該如何應對、又該采取何種措施來避免物業管理糾紛？身陷硝煙四起的物業管理市場，又該如何脫險？今天就讓我們來一一探討這些問題。

　　一、造成房地產物業管理糾紛的原因。

　　（一）部分業主對物業公司的認識不夠。

　　由于物業管理在我國尚屬新興行業，很多人對它的認識還不是很明確，因此也不清楚如何使用和維護自己的權益。而且很容易將開發商與物業公司的責任混淆，將對開發商的不滿發泄在物業身上，這種方法不僅對解決問題于事無補，而且容易激發新的矛盾。

　　居住在鄭州市經三名筑小區的李先生曾反映，業主因小區停水停電與物業產生糾紛。據了解，小區自2010年下半年以來，業主因為房產證辦理、硬件設施不到位、房屋質量等問題，開始停繳物業費。物業公司則表示，房產證及房屋質量問題不屬于自己的管轄范圍，而因為業主拖欠物業費，物業收入遠遠不能滿足正常的開支，公司無力繳納公用電費費用，所以只能被迫停水停電。雙方對此問題陷入僵局。

　　物業公司服務質量有待進一步提高

　　一些物業管理企業錯誤地將自己凌駕于業主之上，忽視業主的權益。有的不能嚴格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬。當業主需要物業公司提供幫助時，服務人員往往選擇置之不理或相互推脫的做法，以不正當手段強制業主服從管理，從而使矛盾激化。這些做法最終會影響到物業行業的健康發展。

　　家住通州區通惠南路怡家家園小區的徐先生反映，在小區物業買水電時，物業人員告訴他只能售五度電，水不能出售。原因則是徐先生拖欠兩年的物業費。徐先生稱，他確實已經兩年未交水電費，但是是因為自己認為物業服務太差，曾多次向物業反映此問題，但一直沒有人出面解決。因此事雙方僵持不下，直到民警過來協調，事情才得到解決。

　　相關的法律規定不足。

　　解決物業糾紛需要依靠法律的支持，但是目前全國并沒有一部統一的物業管理法規，這使得很多事情缺少統一規范標準。我國現有的房地產物業管理法規主要有《物業管理條例》、《物權法》等。《物業管理條例》中雖然對房地產開發商、入住業主以及物業公司等相關方之間的權利、義務和責任作了詳細說明。但在如何加強管理監督、公共維修費用的籌集與使用以及公共設施的所有權方面的規定仍然存在著比較大的漏洞。如開發商與物業公司是怎樣的關系，如何組建業主委員會，物業公司如何進入和退出小區管理，物業管理如何收費等等，現在都基本無章可循，或有章難循。

　　二、如何應對與物業公司的糾紛

　　（一）業主與物業管理公司協商解決

　　《物業管理條例》中已經對業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務作出了明確規定，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的規定，自愿平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。

　　（二）由第三人調解

　　這是指業主與物業管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自愿平等的基礎上達成調解協議。一般調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種，比如可以由物業公司所在地的人民調解委員會進行調解。

　　（三）提交仲裁機關仲裁

　　這是指業主與物業管理公司雙方發生糾紛后，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理公司中的仲裁條款或者糾紛發生后自愿訂立的仲裁協議，將糾紛提請有管理權的仲裁機構即物業管理公司所在地的仲裁委員會進行裁決以解決糾紛。

　　（四）投訴

　　業主與物業管理公司發生糾紛時，業主可以根據《物業管理條例》  第49條，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。

　　（五）提起訴訟

　　業主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時可以將糾紛訴至法院或直接向當地人們法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。

　　（六）更換物業公司

　　如果以上方式都不能讓業主滿意，則業主可以更換物業公司。

　　三、房地產物業管理糾紛的解決對策

　　（一） 轉變業主與物業公司的觀念。物業管理分為廣義的物業管理與狹義的物業管理。我們通常所說的物業管理指的就是狹義上的物業管理，它指的是物業服務企業在委托人也就是業主的委托下通過商業的經營形式以及現代管理技術的運用承擔起居住環境、小區公共設施設備的維修保養、安全保衛責任，同時為業主提供高效、優質的管理服務。雖然業主與物業公司之間是一種委托服務關系，并且物業公司也是通過這樣的方式來盈利的，但這并不妨礙物業公司為業主們提供優質、高效的服務。如果業主和物業公司可以轉變彼此的觀念，不以是否盈利來斷定彼此的關系，給予對方充分的信任，那彼此間的糾紛一定會大幅減少。

　　（二） 換位思考，友好的溝通。在解決問題的時候，一味的責怪和埋怨除了導致雙方的不愉快之外，不會帶來任何實際的效果。在業主與物業公司之間出現問題的時候，大家都需要換位思考一下，這樣才可以體量對方的難處。坦誠的態度對于問題的解決是非常有利的。除非是物業公司想要推卸責任，否則友好的溝通一定會比惡意的投訴取得更好的效果。

　　四、如何避免產生物業糾紛

　　1、簽署物業管理公約時，應就有關收費的條款仔細審核，有不合理的要經過協商修改后才能簽署；

　　2、入住時一定要嚴格驗房，查驗建筑工程質量驗收合格證，并實地看房，有問題的及時向房地產開發企業提出，并妥善解決；

　　3、房屋在保修期內出現質量問題的，及時與房地產開發企業聯系，敦促其采取措施修復；

　　4.盡早成立物業管理委員會，簽訂物業管理合同，對住、管雙方的行為加以規范、約束。

　　有關物業管理的糾紛在日常生活中隨處可見，人們應加強自己的維權意識，對那些不合理的現象一定要取締，如果您遇到物業糾紛方面的糾紛，建議咨詢房產類專業律師，遇到問題時不要盲目應對，一定要勇于拿起法律武器維護自己的合法權益。