問：近幾年，業主與物業之間的糾紛時常發生，那么造成這些糾紛的原因主要有哪些？如果雙方出現了糾紛之后，業主又該如何維護自己的權益？

　　答：物業管理是目前困擾廣大業主的一個大難題，買房難，物業更鬧心。面對水電不通、配套設施不完善、車位規劃不合理等諸多問題，讓業主們茫然失措，那么為什么會發生物業管理糾紛、產生物業糾紛后該如何應對、又該采取何種措施來避免物業管理糾紛？身陷硝煙四起的物業管理市場，又該如何脫險？今天就讓我們來一一探討這些問題。

　　一、造成房地產物業管理糾紛的原因。

　　（一）部分業主對物業公司的認識不夠。

　　由于物業管理在我國尚屬新興行業，很多人對它的認識還不是很明確，因此也不清楚如何使用和維護自己的權益。而且很容易將開發商與物業公司的責任混淆，將對開發商的不滿發泄在物業身上，這種方法不僅對解決問題于事無補，而且容易激發新的矛盾。

　　居住在鄭州市經三名筑小區的李先生曾反映，業主因小區停水停電與物業產生糾紛。據了解，小區自2010年下半年以來，業主因為房產證辦理、硬件設施不到位、房屋質量等問題，開始停繳物業費。物業公司則表示，房產證及房屋質量問題不屬于自己的管轄范圍，而因為業主拖欠物業費，物業收入遠遠不能滿足正常的開支，公司無力繳納公用電費費用，所以只能被迫停水停電。雙方對此問題陷入僵局。

　　物業公司服務質量有待進一步提高

　　一些物業管理企業錯誤地將自己凌駕于業主之上，忽視業主的權益。有的不能嚴格按合同、制度辦事，處理問題和矛盾的方式簡單生硬。當業主需要物業公司提供幫助時，服務人員往往選擇置之不理或相互推脫的做法，以不正當手段強制業主服從管理，從而使矛盾激化。這些做法最終會影響到物業行業的健康發展。

　　家住通州區通惠南路怡家家園小區的徐先生反映，在小區物業買水電時，物業人員告訴他只能售五度電，水不能出售。原因則是徐先生拖欠兩年的物業費。徐先生稱，他確實已經兩年未交水電費，但是是因為自己認為物業服務太差，曾多次向物業反映此問題，但一直沒有人出面解決。因此事雙方僵持不下，直到民警過來協調，事情才得到解決。

　　相關的法律規定不足。

　　解決物業糾紛需要依靠法律的支持，但是目前全國并沒有一部統一的物業管理法規，這使得很多事情缺少統一規范標準。我國現有的房地產物業管理法規主要有《物業管理條例》、《物權法》等。《物業管理條例》中雖然對房地產開發商、入住業主以及物業公司等相關方之間的權利、義務和責任作了詳細說明。但在如何加強管理監督、公共維修費用的籌集與使用以及公共設施的所有權方面的規定仍然存在著比較大的漏洞。如開發商與物業公司是怎樣的關系，如何組建業主委員會，物業公司如何進入和退出小區管理，物業管理如何收費等等，現在都基本無章可循，或有章難循。

　　二、如何應對與物業公司的糾紛

　　（一）業主與物業管理公司協商解決

　　《物業管理條例》中已經對業主、業主委員會及物業管理公司之間的權利和義務作出了明確規定，業主和物業管理公司可以依據有關的法律、法規以及管理規約和物業管理合同的規定，自愿平等地進行磋商，進而解決管理糾紛。

　　（二）由第三人調解

　　這是指業主與物業管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來主持雙方進行協商，促成雙方在自愿平等的基礎上達成調解協議。一般調解可分為民間調解、行政調解和司法調解三種，比如可以由物業公司所在地的人民調解委員會進行調解。

　　（三）提交仲裁機關仲裁

　　這是指業主與物業管理公司雙方發生糾紛后，根據我國《仲裁法》第4條的規定，依照物業管理公司中的仲裁條款或者糾紛發生后自愿訂立的仲裁協議，將糾紛提請有管理權的仲裁機構即物業管理公司所在地的仲裁委員會進行裁決以解決糾紛。

　　（四）投訴

　　業主與物業管理公司發生糾紛時，業主可以根據《物業管理條例》  第49條，向其所在地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴。

　　（五）提起訴訟

　　業主通過以上四種方式仍無法解決糾紛時可以將糾紛訴至法院或直接向當地人們法院起訴，請求法院依法行使審判權以解決糾紛。

　　（六）更換物業公司

　　如果以上方式都不能讓業主滿意，則業主可以更換物業公司。

　　三、房地產物業管理糾紛的解決對策

　　（一） 轉變業主與物業公司的觀念。物業管理分為廣義的物業管理與狹義的物業管理。我們通常所說的物業管理指的就是狹義上的物業管理，它指的是物業服務企業在委托人也就是業主的委托下通過商業的經營形式以及現代管理技術的運用承擔起居住環境、小區公共設施設備的維修保養、安全保衛責任，同時為業主提供高效、優質的管理服務。雖然業主與物業公司之間是一種委托服務關系，并且物業公司也是通過這樣的方式來盈利的，但這并不妨礙物業公司為業主們提供優質、高效的服務。如果業主和物業公司可以轉變彼此的觀念，不以是否盈利來斷定彼此的關系，給予對方充分的信任，那彼此間的糾紛一定會大幅減少。

　　（二） 換位思考，友好的溝通。在解決問題的時候，一味的責怪和埋怨除了導致雙方的不愉快之外，不會帶來任何實際的效果。在業主與物業公司之間出現問題的時候，大家都需要換位思考一下，這樣才可以體量對方的難處。坦誠的態度對于問題的解決是非常有利的。除非是物業公司想要推卸責任，否則友好的溝通一定會比惡意的投訴取得更好的效果。

　　四、如何避免產生物業糾紛

　　1、簽署物業管理公約時，應就有關收費的條款仔細審核，有不合理的要經過協商修改后才能簽署；

　　2、入住時一定要嚴格驗房，查驗建筑工程質量驗收合格證，并實地看房，有問題的及時向房地產開發企業提出，并妥善解決；

　　3、房屋在保修期內出現質量問題的，及時與房地產開發企業聯系，敦促其采取措施修復；

　　4.盡早成立物業管理委員會，簽訂物業管理合同，對住、管雙方的行為加以規范、約束。

　　有關物業管理的糾紛在日常生活中隨處可見，人們應加強自己的維權意識，對那些不合理的現象一定要取締，如果您遇到物業糾紛方面的糾紛，建議咨詢房產類專業律師，遇到問題時不要盲目應對，一定要勇于拿起法律武器維護自己的合法權益。