各類“小鎮計劃”來勢兇猛，也引發了業界擔憂，房地產企業會否以特色小鎮之名變相圈地？特色小鎮建設是否會變成新一輪的房地產開發？對此，中國房地產報記者采訪了華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司董事長李忠。

　　特色小鎮已成為當下城市規劃和房地產開發領域里的流行詞。

　　繼去年10月公布了首批127個全國特色小鎮名單后，第二批全國特色小鎮名單即將公布。住建部近日要求各省6月底前上報300個特色小鎮推薦名單，市場對特色小鎮的關注度愈發提升。不到一年時間，已有多家房企披露涉足小鎮建設的計劃，紛紛掘金小鎮建設。

　　但各類“小鎮計劃”來勢兇猛，也引發了業界擔憂，房地產企業會否以特色小鎮之名變相圈地？特色小鎮建設是否會變成新一輪的房地產開發？對此，中國房地產報記者采訪了華高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司董事長李忠。

　　中國房地產報：過去一年，特色小鎮在全國遍地開花，但實際上，特色小鎮在國內并無一致的概念定義，你是如何理解特色小鎮中的“特色”及“小鎮”的概念？

　　李忠：“有限”是特色小鎮打造的關鍵，也是魅力的關鍵。它是在有限產業下吸引有限的人群，用有限的打造手法形成有限規模的邏輯。規模有限是小鎮最大的特色。

　　現在許多人說特色小鎮，都是拿歐美的邏輯在說中國，歐美的小鎮活得好不代表中國能做好。在中國，并不是所有的小鎮都能成功，能夠成功的小鎮只會是少數。

　　特色小鎮應該理解為是數量的變化，而不是質量的變化。它其實并不是一個新類型，也不是一種新功能的產生，而是個頭的變化，個頭小是特色小鎮最重要的一個特色。

　　大家為什么都愿意做小鎮？因為它規模有限，目的明確，從而達到運營路徑更簡捷。

　　中國房地產報：現在有很多開發商包括碧桂園、華僑城、萬科等都進入到特色小鎮建設中，小鎮建設表現出最明顯的特征就是房地產化的凸顯，而“特色小鎮”的本來面目卻變得模糊，如何避免特色小鎮建設變成新一輪的房地產開發？

　　李忠：房地產化不是問題，問題在于一個度的把握。我發現大部分特色小鎮的房地產配置不是高了，而是低了。特色小鎮要搞產業，往往應該是房地產先行。寧可讓房來等廠，不要讓廠來等房。但凡要讓廠等房，那就等于回到了計劃經濟，先生產再生活。

　　之前國家提過美麗鄉村建設，沒有一個開發商響應；現在好不容易有一個特色小鎮政策讓所有開發商都心癢不止，卻要擔心，這個邏輯是不對的。有人認為一旦特色小鎮一哄而上會浪費資源。但這浪費的也是開發商的資源。不做特色小鎮老百姓(603883,股吧)什么都得不到，但即使開發商建了許多設施特色小鎮沒有建起來，至少還給百姓留下了基礎設施和配套。我們要想的是怎么利用這個政策，把事情做得更好。

　　中國房地產報：但確實存在開發商利用特色小鎮之名跑馬圈地的情況？

　　李忠：確實是有這種現象存在?，F在一些純地產公司紛紛開始做特色小鎮，因為前一輪大家覺得能夠獲取廉價土地的方式是產業新城，而這一輪能獲取廉價土地的方式就是特色小鎮。甚至有些開發商說，特色小鎮是開發商能夠不走招拍掛拿到相對廉價土地的唯一一個，也是最后一個風口。這就是為什么特色小鎮這么熱。

　　問題在于政府給予部分開發商資源給的過快、過寬。像恒大、碧桂園、華夏幸福(600340,股吧)這類企業，資本通道是順暢的，而且有實力，多拿幾個小鎮沒問題。小開發商如烏鎮的開發商陳向宏，雖然有成功案例，但是核心團隊的復制力是有限的。

　　寧愿相信許家印能做出100個好的特色小鎮，也不相信陳向宏能做出100個好的特色小鎮。因為一個是流水線搞生產，一個是手工作坊，手工作坊出一兩個精品是沒問題的，但大規模復制是有問題的。大房企會迅速弄出一個模式，再利用這個模式來復制。

　　但是這兩種我認為問題都不大，大問題在于中間一批開發商。有一類公司一個特色小鎮也沒做出來，就已經10個20個去拿特色小鎮，這類企業最后把政府圈進去的可能性比較大。

　　現在提出要把特色小鎮當作內生動力，當作國家城鎮化的發展途徑。在這個邏輯下，開發商做特色小鎮要慎重落子。

　　中國房地產報：為什么很多地產公司都愿意做特色小鎮，哪怕過去做產業新城的房企也都成立了特色小鎮部門？

　　李忠：因為產業新城是一個大循環，而特色小鎮是小循環，小循環能夠做到“短平快”，可以把與政府的談判周期縮短。你做一個產業新城，需要分析做這個產業還是那個產業。舉個例子，一個產業新城要做機械電子、汽車制造、模具，已經確定了三類產業，但只因為最后不確定要不要做生物科技就談判了很久。但是特色小鎮往往去拿地的時候，這個特色小鎮多多少少是有一些本地特色，沒啥好糾結的，而且這個定位一定是銳利化的，不會定好幾個產業。確定了機械電子就可以只做機械電子，我就是把這個核心產業做到底，定位好做，規劃也好做。

　　現在很多開發商寧可把一個產業新城拆分成三四個特色小鎮，這樣它每一個小鎮的運作的確定性都大幅增強，這就是特色小鎮現在驟然增多的原因。現在甚至有人提到要利用特色小鎮的思維做舊城改造，我覺得中國人的創造力是非常厲害的。

　　中國房地產報：什么樣的小鎮適合中國的特色土壤？其根本訴求是什么？

　　李忠：特色小鎮一個重要的發展方向就是要與大城市發生共振。靠城市，這是最重要的事。只要離都市近，尤其離大都市近，哪怕特色不是特別鮮明也值得去投資。旅游資源中真正能賺到城市錢的，并不是資源絕對好離大城市絕對遠的，而是資源相對好同時離大城市絕對近的。

　　做大城市周邊的特色小鎮，在大城市周邊，跟大城市互動更加方便，也更強，這個是選址的第一個邏輯。中國做特色小鎮的主戰場應該是中東部地區的大都市圈，京津冀、長三角、珠三角，包含大武漢周邊、大成都周邊，這些都是小鎮的密集地。

　　特色小鎮發展的核心就兩個字：聚焦。聚焦是小鎮成功的最核心邏輯。內涵越大，外延越小的特色小鎮越容易成功。做特色小鎮前面加的定語越多的小鎮越容易成功。大城市可以廣種博收，但小鎮只能是一個方向、一個支柱產業。特色小鎮的資源必須要求精準投放，能夠率先領先一步的是能夠得到市場高回報的。（記者 苗野）