看似已經“回暖”的樓市，在推動一季度成交量上升的剛性需求得到部分釋放后，更多的改善型需求人群由于缺乏政策支持、又迫于房價壓力，很難推動成交量再次上漲。

　　低迷的樓市終于出現了回暖跡象。3月份上海新房成交創下了自去年6月份以來的最高水平，北京、廣州、杭州等地也出現了明顯的成交量攀升。中國指數研究院發布的數據顯示，3月份監測的40個城市中，33個城市成交量環比上漲。樓市似乎出現“冬去春來”的跡象。

　　是什么原因造成了樓市成交量突然反彈呢？

　　首先，離不開政策微調的刺激，市場對調控放松的預期有所增加，雖然部分政策調整被中央叫停，但多少向市場傳達出了中央政府的默許態度，這自然改變了購房者對樓市的判斷，使得部分觀望人群唯恐出現2009年那樣的房價全面反彈、匆忙入市。其次，銀監會、央行等也多次表態要支持自住需求的首套房置業的貸款需求，隨著貨幣政策的放松，銀行信貸投放能力也有所增強，這也在一定程度上拉動了購房需求。與此同時，面對資金壓力和持續的銷售慘淡，不少開發商嘗試推出各種優惠措施，也帶動了交易量的增長。

　　很顯然，政府部門最樂于看到的，莫過于房價略跌而成交回升。但以往的經驗顯示，成交的回升將帶來價格的上漲、至少是停止下跌。歷史會不會重演？

　　對于中國的房地產市場來說，政策是最重要的影響因素，樓市的起起伏伏往往取決于政策的博弈，尤其是中央與地方政府的博弈。

　　地方政府出于保增長和保收入的雙重考慮，在房地產調控政策上挖空心思，而從“兩會”前后中央政府的表態可以看到，調控政策沒有放松的跡象。中央政府之所以“默許”部分城市的政策微調，是因為“微調”并沒有涉及方向性的轉折，而只是對政策著力點和結構的合理化，但對于某些明顯的“托市”行為，則是堅決予以制止。

　　可以確定的是，微調只是為了防范樓市硬著陸風險、實現軟著陸，而絕不是打算重新刺激房價上漲；一旦市場重新出現看漲苗頭，地方“微調”很快就會被中央政府叫停或糾偏——住建部近期加快推進城市個人住房信息聯網系統（這是房產稅擴容的必備前提），或許這便是為繼續強化調控而提前做政策準備。

　　至于看似已經“回暖”的樓市，在推動一季度成交量上升的剛性需求得到部分釋放后，更多的改善型需求人群由于缺乏政策支持、又迫于房價壓力，很難推動成交量再次上漲。同時，這些都將導致此輪成交量回暖很快消退，在樓市調控政策仍然從緊的大背景下，樓市仍將回到成交低迷的膠著狀態。

　　王瑩（上海 學者）