等待“總理房價”？

　　全國兩會剛剛結(jié)束，溫家寶總理在新聞發(fā)布會上表態(tài)，房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位。

　　隨之而來的，是各地?zé)嵝恼吒鶕?jù)自己理解的“合理價位”計算的“總理房價”。大致的依據(jù)是“房價收入比”，也就是城市的平均房價與每戶居民的平均收入之比。根據(jù)國際上的一般標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為房價收入比的合理區(qū)間是3倍至6倍之間。

　　網(wǎng)友的公式是將全年城市居民人均可支配收入，乘以家庭人口(按2人計算)，再乘以6倍，得出的是這座城市一套住宅的“合理總價”。將這個總價除以90平方米，就得出了所謂合理的“總理房價”。

　　這個價目表的娛樂價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于參考價值：北京4387元/平方米，上海4831元/平方米，廣州4573元/平方米，深圳4867元/平方米，杭州4493元/平方米……地球人都知道，有生之年基本看不到這種數(shù)字了。

　　但人們還在等待，等待房價應(yīng)聲而落之時入場抄底。

　　這種等待，對于剛需而言無異于煎熬。因為誰都知道，底部從來是在出人意料的時候，與等待它的人擦肩而過。

　　該出手了嗎？

　　租房，如何不是噩夢

　　記者 任蕙蘭

　　溫家寶總理在記者招待會上再一次強(qiáng)調(diào)，房價尚未回歸到合理水平，鼓勵老百姓租房。在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)國家大行其道的“居者租其屋”觀念，為何在中國總是“被鼓勵”？

　　扭曲的租售比

　　掛上中介電話前，李阿姨又被貫徹了一次“房價合理回歸”的總理講話，她決定將一套靠近浦東世博園的兩房出手。

　　自從場館工作人員撤離，這片區(qū)域騰出不少空房，因為交通不便鮮有租客問津，李阿姨的房子空置了一年多，她給中介的指令從“只租不賣”變成“邊租邊賣”。她盤算過，這套房子市場價200萬上下，世博期間租金在3500元，每年租金收益率只有2％，還要扣除物業(yè)費(fèi)等支出，如果再下調(diào)租金，算上家電家具折損，大概只能是“收支平衡”了。

　　幾次加息后銀行存款利率最高達(dá)到5.5％，李阿姨想到空置的房子，就感覺像把10萬元鈔票扔進(jìn)水里。在中介勸說下，她準(zhǔn)備趁著3月1日頒布普通住宅新規(guī)利好，和上次幾個看房者好好談?wù)劇?/p>

　　抱有同樣想法的還有漢宇地產(chǎn)陸家嘴某家門店經(jīng)理李旭，他在中介行當(dāng)打拼了10多年，投資過幾套地段不錯的住宅。這幾年租金收益率走低，加上每月還貸資金壓力大，他也萌生了賣房減壓的想法。“前幾年租金回報率還在5％－6％，現(xiàn)在地段不錯的住宅也只有2％－3％，很多房東都在邊租邊賣，如果有下家就帶著租約賣。”

　　房價暴漲的歷史讓投資者原本很少真正關(guān)心租金回報率，因為最大的甜頭來自買賣差價。中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)宋會雍分析，“投資者在‘租轉(zhuǎn)售’和‘售轉(zhuǎn)租’之間來回跳躍，都是一種僵持和等待，一種對市場的觀望，等著合適時機(jī)賣錢，所以買住宅出租一直是種投機(jī)。投資會考慮投資回報率，但投機(jī)不會。”

　　而當(dāng)樓市升值前景不如以前明朗，租金回報率和銀行利率之間的賽跑開始讓房東們焦急不安。限購令持續(xù)一年多以來，住宅買賣市場的熱度退去，租賃市場卻沒有因為“替代效應(yīng)”價量上升。

　　“去年到現(xiàn)在租金沒怎么漲過。”21世紀(jì)不動產(chǎn)新天地某門店經(jīng)理李妍表示。新天地客群90％是在上海工作的外籍人士，一房或兩房月租金達(dá)兩三萬，三房以上5萬－9萬，因為租房需求穩(wěn)定，一套房子掛出去半個月到20天左右就能出租。

　　“業(yè)主多數(shù)也是境外人士，受到限購令影響，賣了房子就不能再買了，他們考慮在上海長期發(fā)展，普遍打算持有出租，惜售心態(tài)很強(qiáng)。”限購令出臺，高端租房市場的供應(yīng)量增大，為波瀾不驚的租金水平提供了一種解釋。

　　而在普通住宅市場，租金也只是在年后“例行公事”地小幅上漲。21世紀(jì)不動產(chǎn)西藏南路某門店經(jīng)理張丹告訴記者，“今年2月份租金上漲了大概3％－5％左右，去年同期上漲大概10％。年后成交量也上升了一些，2月我們分行做了十幾單租賃業(yè)務(wù)，這個月又回落到四五單。因為年后一般租約到期，很多人會換房子，所以行情會上去。”

　　張丹的門店附近大部分是老公房和2000年左右建造的次新房，由于靠近大同中學(xué)和大境中學(xué)，一半以上客戶是兩校學(xué)生和陪讀家長，另外還有附近醫(yī)院的醫(yī)生。因為地鐵線路方便，這里也很受白領(lǐng)青睞。“4000元到5000元的兩房最好租。”

　　張丹的感受和統(tǒng)計數(shù)字很接近。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對全市40個標(biāo)桿樓盤的租賃價格監(jiān)測顯示，較2011年8月末，2012年2月末價格持平的占總數(shù)約為59.2％，其中大戶型約為77.50％；價格有上漲的項目為26.7％，大部分漲幅在10％以內(nèi)。

　　被“限購令”擠出的購房需求沒有落在租賃市場，租金微不足道的上揚(yáng)只是呼應(yīng)了CPI。“從2009年到現(xiàn)在，陸家嘴板塊租金漲了40％，每年漲幅基本上和物價上漲速度持平。”李旭說。

　　為什么住宅買賣市場和租賃市場之間幾乎脫節(jié)？

　　宋會雍分析，限購令擠出的大部分是投機(jī)性需求，所以沒有影響租賃市場表現(xiàn)。“租賃是一種實際的居住需求，不含有投資成分，所以租金是一種商品真實市場價值的反映。需求結(jié)構(gòu)上的不同導(dǎo)致租售價格在市場上的表現(xiàn)完全不一樣。買賣市場受到調(diào)控的影響，有高有低有起有落，租賃市場的漲幅和CPI基本是一致的。”

　　長久以來樓市瘋漲令住宅的租售比越走越遠(yuǎn)。2007年1月，上海租售比(月租金與總房價之比)在1比300到350之間，現(xiàn)在達(dá)到1比600到850之間，而國際上通用的租售比值為1比160？。“反映出房價漲了租金沒怎么漲。但租金是反映一個產(chǎn)品真實價值的，這說明投資者炒房子導(dǎo)致房價上漲過快，脫離了價值趨勢，房價最起碼一半以上是泡沫。”宋會雍表示。

　　扭曲的租售比令住宅失去投資意義，成為完全的投機(jī)。房東待價而沽，房價快速上漲讓房東的違約成本顯得很低廉，這令租客生活在隨時搬遷的不安定中，加速了他們的買房進(jìn)程，而旺盛需求進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)上漲，陷入了惡性循環(huán)。

　　為何人人要買房？

　　隨著城市人口不斷增加，每年有務(wù)工者和畢業(yè)生進(jìn)入租房市場，也有存夠錢買房子的租客離開這個市場，租房市場始終維持著動態(tài)的平衡。每個租房者的終點(diǎn)都是買房，他們盡可能縮短自己在租房市場停留的時間。為什么人們買房意愿如此強(qiáng)烈？

　　每次遭遇房東跳價或要收回房子時，江蘇女孩葉琳(化名)就覺得自己像這個城市的過客。2009年畢業(yè)后，她進(jìn)入上海一家傳媒公司工作，至今已經(jīng)換了五六個住處。

　　為了壓低房租開支，葉琳經(jīng)常與人合租，她租過500元/月的床位，也租過客廳里用木板隔出的1000元/月單間，對她而言，“有床、書桌、空調(diào)和網(wǎng)線”就可以住。

　　葉琳說，有時一套100多平方米的三居室會被隔成五六間，租給很多人，夏天使用空調(diào)頻繁，經(jīng)常發(fā)生跳閘，物業(yè)來檢修時，大家會默契地按照房東交代，說是一個公司的同事，彼此認(rèn)識，因為“租客成分太復(fù)雜會給房東惹麻煩”。

　　葉琳習(xí)慣了“家”里來來往往的陌生人，也習(xí)慣了忍受“二房東”的抽成。每個地方都有一個直接和房東打交道的租客，租下整個單元，再按間或按床位拆分轉(zhuǎn)租給其他人，自己賺個租金差價。“有一次我替二房東把租金給房東，才知道他加了幾百元。”

　　她見過的最牛“二房東”是個30多歲貌不驚人的婦女，沒有固定職業(yè)，她一口氣租下肇嘉浜路附近四個單元，再轉(zhuǎn)租給其他人，從中收差價。“有一次我對房子不滿意，她就帶我去馬路對面另一套房子，我后來才知道她租了好幾套。”葉琳打聽到，去年“二房東”靠這份收入在昆山買了一套100多萬的房子。

　　為了規(guī)避中介高額的手續(xù)費(fèi)，葉琳經(jīng)常在網(wǎng)上找房子，租賃雙方簽一份手寫合同，交租金時她會拿到一張手寫的收據(jù)。葉琳展示的一張收據(jù)中，“茲定于”被寫成“滋定于”，她知道這些錯別字連篇的協(xié)議并沒有多少保障。“有一次我簽了協(xié)議付了1500元押金給房東，搬進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)約定的電視機(jī)等家電都被房東搬走了，理論了半天，房東只退了一半押金給我。”

　　租房遭遇的種種亂象葉琳都已習(xí)以為常，不過她最大的噩夢就是房東跳價，年底房東經(jīng)常會提出在原來租金基礎(chǔ)上浮100－200元，對于她而言又是一次搬家的信號。

　　葉琳并不喜歡這樣顛沛流離的生活。“以前逛宜家時會買一些簡易衣柜或書桌，因為搬家太頻繁扔了不少東西，現(xiàn)在不怎么敢去逛宜家，也不敢買很貴的衣服。”葉琳也希望有一套自己的房子，如果“沉沒”的租金是用來還房貸，多年后至少擁有一個屬于自己的小窩，但日漸上漲的房價讓她只能苦笑著算算下一個交租日。

　　“安全感”很重要，但買房更強(qiáng)烈的原因，是被看成在城市自立的標(biāo)志。

　　王洛(化名)大學(xué)畢業(yè)就在上海一家房地產(chǎn)企業(yè)工作，從和同學(xué)合租到單租，從住在樓梯吱呀亂顫的老房子到酒店式公寓，從租房到買房，她一步步在城市站穩(wěn)腳跟。

　　王洛最早租住在黃河路附近某條里弄的三層樓老房子，她的房間在走廊最盡頭，每當(dāng)她提著大包小包購物袋回家，只能側(cè)著身子踱進(jìn)房間，因為走廊三分之二空間堆滿了各家的雜物。王洛很疑惑，家里清清爽爽，善于螺螄殼里做道場的上海人家，怎么喜歡在門口堆這么多垃圾。另一個讓她難以理解的現(xiàn)象是，鄰居永遠(yuǎn)只掃家門前那塊走廊。

　　“蝸居”的那段日子，王洛每天早上在弄堂里買煎餅或包子，在里弄人家的煙熏火燎中去上班，走出弄堂拐個彎，高檔樓宇堆砌出摩登城市的繁華。為了在這個城市中真正立足，她立下30歲之前買房的人生目標(biāo)。

　　2003年樓市飛漲，王洛跟幾個同事湊錢付首付，買了一套期房，不到3個月轉(zhuǎn)合同出手，賺了一倍。她用這筆錢加上東拼西借湊足首付，買了一套50多平方米單價8000元小戶型，并在30歲以前還清了貸款。“有一套獨(dú)立的房子才有在城市安家的底氣，才有提高生活品質(zhì)的基礎(chǔ)，女人有自己的房子在結(jié)婚時也不會被說閑話占男方便宜。”