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          “兩會”后房價變動最后的博弈 等待“總理房價”

          2012-04-11 09:52 來源:新民周刊

            等待“總理房價”?

            全國兩會剛剛結(jié)束,溫家寶總理在新聞發(fā)布會上表態(tài),房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位。

            隨之而來的,是各地?zé)嵝恼吒鶕?jù)自己理解的“合理價位”計算的“總理房價”。大致的依據(jù)是“房價收入比”,也就是城市的平均房價與每戶居民的平均收入之比。根據(jù)國際上的一般標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為房價收入比的合理區(qū)間是3倍至6倍之間。

            網(wǎng)友的公式是將全年城市居民人均可支配收入,乘以家庭人口(按2人計算),再乘以6倍,得出的是這座城市一套住宅的“合理總價”。將這個總價除以90平方米,就得出了所謂合理的“總理房價”。

            這個價目表的娛樂價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于參考價值:北京4387元/平方米,上海4831元/平方米,廣州4573元/平方米,深圳4867元/平方米,杭州4493元/平方米……地球人都知道,有生之年基本看不到這種數(shù)字了。

            但人們還在等待,等待房價應(yīng)聲而落之時入場抄底。

            這種等待,對于剛需而言無異于煎熬。因為誰都知道,底部從來是在出人意料的時候,與等待它的人擦肩而過。

            該出手了嗎?

            租房,如何不是噩夢

            記者 任蕙蘭

            溫家寶總理在記者招待會上再一次強(qiáng)調(diào),房價尚未回歸到合理水平,鼓勵老百姓租房。在房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)國家大行其道的“居者租其屋”觀念,為何在中國總是“被鼓勵”?

            扭曲的租售比

            掛上中介電話前,李阿姨又被貫徹了一次“房價合理回歸”的總理講話,她決定將一套靠近浦東世博園的兩房出手。

            自從場館工作人員撤離,這片區(qū)域騰出不少空房,因為交通不便鮮有租客問津,李阿姨的房子空置了一年多,她給中介的指令從“只租不賣”變成“邊租邊賣”。她盤算過,這套房子市場價200萬上下,世博期間租金在3500元,每年租金收益率只有2%,還要扣除物業(yè)費(fèi)等支出,如果再下調(diào)租金,算上家電家具折損,大概只能是“收支平衡”了。

            幾次加息后銀行存款利率最高達(dá)到5.5%,李阿姨想到空置的房子,就感覺像把10萬元鈔票扔進(jìn)水里。在中介勸說下,她準(zhǔn)備趁著3月1日頒布普通住宅新規(guī)利好,和上次幾個看房者好好談?wù)劇?/p>

            抱有同樣想法的還有漢宇地產(chǎn)陸家嘴某家門店經(jīng)理李旭,他在中介行當(dāng)打拼了10多年,投資過幾套地段不錯的住宅。這幾年租金收益率走低,加上每月還貸資金壓力大,他也萌生了賣房減壓的想法。“前幾年租金回報率還在5%-6%,現(xiàn)在地段不錯的住宅也只有2%-3%,很多房東都在邊租邊賣,如果有下家就帶著租約賣。”

            房價暴漲的歷史讓投資者原本很少真正關(guān)心租金回報率,因為最大的甜頭來自買賣差價。中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)宋會雍分析,“投資者在‘租轉(zhuǎn)售’和‘售轉(zhuǎn)租’之間來回跳躍,都是一種僵持和等待,一種對市場的觀望,等著合適時機(jī)賣錢,所以買住宅出租一直是種投機(jī)。投資會考慮投資回報率,但投機(jī)不會。”

            而當(dāng)樓市升值前景不如以前明朗,租金回報率和銀行利率之間的賽跑開始讓房東們焦急不安。限購令持續(xù)一年多以來,住宅買賣市場的熱度退去,租賃市場卻沒有因為“替代效應(yīng)”價量上升。

            “去年到現(xiàn)在租金沒怎么漲過。”21世紀(jì)不動產(chǎn)新天地某門店經(jīng)理李妍表示。新天地客群90%是在上海工作的外籍人士,一房或兩房月租金達(dá)兩三萬,三房以上5萬-9萬,因為租房需求穩(wěn)定,一套房子掛出去半個月到20天左右就能出租。

            “業(yè)主多數(shù)也是境外人士,受到限購令影響,賣了房子就不能再買了,他們考慮在上海長期發(fā)展,普遍打算持有出租,惜售心態(tài)很強(qiáng)。”限購令出臺,高端租房市場的供應(yīng)量增大,為波瀾不驚的租金水平提供了一種解釋。

            而在普通住宅市場,租金也只是在年后“例行公事”地小幅上漲。21世紀(jì)不動產(chǎn)西藏南路某門店經(jīng)理張丹告訴記者,“今年2月份租金上漲了大概3%-5%左右,去年同期上漲大概10%。年后成交量也上升了一些,2月我們分行做了十幾單租賃業(yè)務(wù),這個月又回落到四五單。因為年后一般租約到期,很多人會換房子,所以行情會上去。”

            張丹的門店附近大部分是老公房和2000年左右建造的次新房,由于靠近大同中學(xué)和大境中學(xué),一半以上客戶是兩校學(xué)生和陪讀家長,另外還有附近醫(yī)院的醫(yī)生。因為地鐵線路方便,這里也很受白領(lǐng)青睞。“4000元到5000元的兩房最好租。”

            張丹的感受和統(tǒng)計數(shù)字很接近。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)對全市40個標(biāo)桿樓盤的租賃價格監(jiān)測顯示,較2011年8月末,2012年2月末價格持平的占總數(shù)約為59.2%,其中大戶型約為77.50%;價格有上漲的項目為26.7%,大部分漲幅在10%以內(nèi)。

            被“限購令”擠出的購房需求沒有落在租賃市場,租金微不足道的上揚(yáng)只是呼應(yīng)了CPI。“從2009年到現(xiàn)在,陸家嘴板塊租金漲了40%,每年漲幅基本上和物價上漲速度持平。”李旭說。

            為什么住宅買賣市場和租賃市場之間幾乎脫節(jié)?

            宋會雍分析,限購令擠出的大部分是投機(jī)性需求,所以沒有影響租賃市場表現(xiàn)。“租賃是一種實際的居住需求,不含有投資成分,所以租金是一種商品真實市場價值的反映。需求結(jié)構(gòu)上的不同導(dǎo)致租售價格在市場上的表現(xiàn)完全不一樣。買賣市場受到調(diào)控的影響,有高有低有起有落,租賃市場的漲幅和CPI基本是一致的。”

            長久以來樓市瘋漲令住宅的租售比越走越遠(yuǎn)。2007年1月,上海租售比(月租金與總房價之比)在1比300到350之間,現(xiàn)在達(dá)到1比600到850之間,而國際上通用的租售比值為1比160?。“反映出房價漲了租金沒怎么漲。但租金是反映一個產(chǎn)品真實價值的,這說明投資者炒房子導(dǎo)致房價上漲過快,脫離了價值趨勢,房價最起碼一半以上是泡沫。”宋會雍表示。

            扭曲的租售比令住宅失去投資意義,成為完全的投機(jī)。房東待價而沽,房價快速上漲讓房東的違約成本顯得很低廉,這令租客生活在隨時搬遷的不安定中,加速了他們的買房進(jìn)程,而旺盛需求進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)上漲,陷入了惡性循環(huán)。

            為何人人要買房?

            隨著城市人口不斷增加,每年有務(wù)工者和畢業(yè)生進(jìn)入租房市場,也有存夠錢買房子的租客離開這個市場,租房市場始終維持著動態(tài)的平衡。每個租房者的終點(diǎn)都是買房,他們盡可能縮短自己在租房市場停留的時間。為什么人們買房意愿如此強(qiáng)烈?

            每次遭遇房東跳價或要收回房子時,江蘇女孩葉琳(化名)就覺得自己像這個城市的過客。2009年畢業(yè)后,她進(jìn)入上海一家傳媒公司工作,至今已經(jīng)換了五六個住處。

            為了壓低房租開支,葉琳經(jīng)常與人合租,她租過500元/月的床位,也租過客廳里用木板隔出的1000元/月單間,對她而言,“有床、書桌、空調(diào)和網(wǎng)線”就可以住。

            葉琳說,有時一套100多平方米的三居室會被隔成五六間,租給很多人,夏天使用空調(diào)頻繁,經(jīng)常發(fā)生跳閘,物業(yè)來檢修時,大家會默契地按照房東交代,說是一個公司的同事,彼此認(rèn)識,因為“租客成分太復(fù)雜會給房東惹麻煩”。

            葉琳習(xí)慣了“家”里來來往往的陌生人,也習(xí)慣了忍受“二房東”的抽成。每個地方都有一個直接和房東打交道的租客,租下整個單元,再按間或按床位拆分轉(zhuǎn)租給其他人,自己賺個租金差價。“有一次我替二房東把租金給房東,才知道他加了幾百元。”

            她見過的最牛“二房東”是個30多歲貌不驚人的婦女,沒有固定職業(yè),她一口氣租下肇嘉浜路附近四個單元,再轉(zhuǎn)租給其他人,從中收差價。“有一次我對房子不滿意,她就帶我去馬路對面另一套房子,我后來才知道她租了好幾套。”葉琳打聽到,去年“二房東”靠這份收入在昆山買了一套100多萬的房子。

            為了規(guī)避中介高額的手續(xù)費(fèi),葉琳經(jīng)常在網(wǎng)上找房子,租賃雙方簽一份手寫合同,交租金時她會拿到一張手寫的收據(jù)。葉琳展示的一張收據(jù)中,“茲定于”被寫成“滋定于”,她知道這些錯別字連篇的協(xié)議并沒有多少保障。“有一次我簽了協(xié)議付了1500元押金給房東,搬進(jìn)去才發(fā)現(xiàn)約定的電視機(jī)等家電都被房東搬走了,理論了半天,房東只退了一半押金給我。”

            租房遭遇的種種亂象葉琳都已習(xí)以為常,不過她最大的噩夢就是房東跳價,年底房東經(jīng)常會提出在原來租金基礎(chǔ)上浮100-200元,對于她而言又是一次搬家的信號。

            葉琳并不喜歡這樣顛沛流離的生活。“以前逛宜家時會買一些簡易衣柜或書桌,因為搬家太頻繁扔了不少東西,現(xiàn)在不怎么敢去逛宜家,也不敢買很貴的衣服。”葉琳也希望有一套自己的房子,如果“沉沒”的租金是用來還房貸,多年后至少擁有一個屬于自己的小窩,但日漸上漲的房價讓她只能苦笑著算算下一個交租日。

            “安全感”很重要,但買房更強(qiáng)烈的原因,是被看成在城市自立的標(biāo)志。

            王洛(化名)大學(xué)畢業(yè)就在上海一家房地產(chǎn)企業(yè)工作,從和同學(xué)合租到單租,從住在樓梯吱呀亂顫的老房子到酒店式公寓,從租房到買房,她一步步在城市站穩(wěn)腳跟。

            王洛最早租住在黃河路附近某條里弄的三層樓老房子,她的房間在走廊最盡頭,每當(dāng)她提著大包小包購物袋回家,只能側(cè)著身子踱進(jìn)房間,因為走廊三分之二空間堆滿了各家的雜物。王洛很疑惑,家里清清爽爽,善于螺螄殼里做道場的上海人家,怎么喜歡在門口堆這么多垃圾。另一個讓她難以理解的現(xiàn)象是,鄰居永遠(yuǎn)只掃家門前那塊走廊。

            “蝸居”的那段日子,王洛每天早上在弄堂里買煎餅或包子,在里弄人家的煙熏火燎中去上班,走出弄堂拐個彎,高檔樓宇堆砌出摩登城市的繁華。為了在這個城市中真正立足,她立下30歲之前買房的人生目標(biāo)。

            2003年樓市飛漲,王洛跟幾個同事湊錢付首付,買了一套期房,不到3個月轉(zhuǎn)合同出手,賺了一倍。她用這筆錢加上東拼西借湊足首付,買了一套50多平方米單價8000元小戶型,并在30歲以前還清了貸款。“有一套獨(dú)立的房子才有在城市安家的底氣,才有提高生活品質(zhì)的基礎(chǔ),女人有自己的房子在結(jié)婚時也不會被說閑話占男方便宜。”

          責(zé)編:安文靖
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