樓市調(diào)控應(yīng)防止按下了“商品住宅”的葫蘆，浮起了“商業(yè)地產(chǎn)”的瓢，應(yīng)改變社會資本在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“打轉(zhuǎn)”的現(xiàn)狀

　　隨著本輪樓市調(diào)控對商品住宅實行限購、限貸，部分房企和社會資本加速向商業(yè)地產(chǎn)流動，催生了新一輪商業(yè)地產(chǎn)的熱度。

　　但是，在表面的繁榮背后，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強、后續(xù)資金乏力、庫存大等問題。在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向，擠壓實體經(jīng)濟，成為樓市的又一個隱患。

　　專家建議，要及早對商業(yè)地產(chǎn)進行調(diào)控，完善現(xiàn)有的供地結(jié)構(gòu)，從源頭防止商業(yè)地產(chǎn)“過熱”，同時考慮拓寬投資渠道，改變社會資本在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“打轉(zhuǎn)”的現(xiàn)狀。

　　商業(yè)地產(chǎn)“大躍進”

　　2011年，在樓市調(diào)控政策的作用下，一方面，一部分購房者不具備“資格”買不了房；另一方面，眾多房企銷售業(yè)績嚴重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業(yè)公寓為代表的商業(yè)地產(chǎn)受到眾多房企和社會資本的青睞，商業(yè)地產(chǎn)投資呈幾何式增長。

　　深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳一手寫字樓供應(yīng)以商務(wù)公寓為主要形式，商務(wù)公寓供應(yīng)占比達49%，接近2010年的三倍。而在成交方面，商務(wù)公寓也是大放異彩，2011年深圳一手寫字樓市場體現(xiàn)成交的23個項目中，有13個屬于商務(wù)公寓，全年深圳商務(wù)公寓共成交11.45萬平方米，占寫字樓成交面積的48%，成為成交最旺盛的寫字樓物業(yè)類型。

　　民資充裕的浙江，在商品房限購限貸后，商業(yè)地產(chǎn)吸引了眾多社會資金。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速，顯示社會資金對商業(yè)地產(chǎn)的偏愛。

　　從去年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓就顯示了明顯的傾斜。去年1～12月杭州主城區(qū)成交土地63宗，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1～4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。比如杭州市中心杭汽發(fā)地塊旁的一宗建筑面積超過2萬平方米的商業(yè)地塊，武林廣場旁邊一宗建筑面積近15萬平方米的商業(yè)用地，以及三宗體量達20萬平方米的城東新城商業(yè)地塊。

　　一些開發(fā)商向三四線城市擴展市場，比重很大的一塊業(yè)務(wù)就是以城市綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)。在東南沿海省份的一些縣城、甚至中心鎮(zhèn)，隨處可見正在開工建造的高層建筑。而在這些地方的用地規(guī)劃中，仍有相當?shù)膬渫恋厥敲嫦蛏虡I(yè)地產(chǎn)的。

　　《2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項目中，有10個是商業(yè)地產(chǎn)項目。在浙江，眾多中小房企體量小但攤子鋪得大，也在積極運籌“轉(zhuǎn)商”。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，僅2011年前10個月，我國商業(yè)地產(chǎn)投資完成額就達到7956.55億元，超過2010年全年投資完成額。成交方面，2011年全國商品房銷售額達59119億元，同比增長率為12.1%，而同期住宅銷售額同比增長率僅10.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率分別達到16.1%和23.7%。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，從2012年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來看，住宅開發(fā)投資增速僅為19%，而商業(yè)地產(chǎn)辦公樓的開發(fā)投資增速則達到了43.4%。這表明資金還在大量進入商業(yè)地產(chǎn)市場。

　　繁榮背后隱藏危機

　　商業(yè)地產(chǎn)繁榮，眾多房企“轉(zhuǎn)商”，顯示了住宅調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)寄望于商業(yè)地產(chǎn)來平衡風(fēng)險、回籠資金。

　　受資本追捧，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)“走熱”，大批投資客乘勢“入場”。在杭州樓市，2011年8月底開盤的不受限購影響的商務(wù)公寓“保利灣天地”，一個項目成交達到了1000多套，占到去年下半年杭州樓市成交量的七分之一。杭州房產(chǎn)界人士表示，“主要是許多溫州炒房團來投資，他們‘炒熱’商業(yè)地產(chǎn)的意圖很明顯。”

　　在北京、上海、深圳等地，商務(wù)公寓自本輪限購以來“熱度”持續(xù)不減。分析人士指出，商務(wù)公寓熱銷，存在許多隱患。投資商務(wù)公寓的往往是一些非專業(yè)投資客，輕信開發(fā)商許諾的增值空間，爭相購買。“要知道，商務(wù)公寓雖然具有居住功能，但是物業(yè)、配套往往跟不上，接盤者很少，貿(mào)然投資，被套牢的風(fēng)險很大。”快房網(wǎng)首席評論員程偉明說。

　　與此同時，寫字樓、商鋪的過熱傾向也逐漸顯現(xiàn)。2011年，深圳一手寫字樓成交均價為每平方米35112元，同比上漲19%，創(chuàng)下歷史新高。國際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年四季度，北京市甲級寫字樓租金價格持續(xù)上漲，達每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長44%。記者走訪了解到，目前在北京高端寫字樓聚集區(qū)CBD區(qū)域，租金價格最高的國貿(mào)寫字樓租金可達每月每平方米1500元左右，銀泰寫字樓、華貿(mào)中心寫字樓等租金可達每月每平方米400至500元。

　　商業(yè)地產(chǎn)市場迅速升溫，隱含的風(fēng)險和泡沫逐漸顯現(xiàn)。在去年8月召開的中國銀監(jiān)會2011年年中工作會議上，銀監(jiān)會就提醒，要對商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險保持“關(guān)注和警覺”。

　　商業(yè)項目供應(yīng)量大、同質(zhì)性高，無序、過熱發(fā)展可能導(dǎo)致泡沫越吹越大。上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發(fā)展迅速，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到16437萬平方米。以成都為例，2011年主城區(qū)人口為530萬，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將達到1061萬平方米，幾乎翻了一倍。該院周建成博士認為，未來幾年中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過剩風(fēng)險。

　　商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵是要和城市發(fā)展程度相適應(yīng)。近十年來，一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目多是在“還欠賬”，但是最近兩年，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)“超速”發(fā)展的苗頭。而許多三四線城市，更多地是在“政績”和資本的雙重沖動下，脫離經(jīng)濟社會發(fā)展階段大干快上商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致爛尾樓、無人問津的商業(yè)地產(chǎn)項目大量存在。

　　值得注意的是，很多商業(yè)項目都直接銷售給了個人投資者。在那些商業(yè)地產(chǎn)項目大量同質(zhì)重復(fù)建設(shè)，短期內(nèi)消費能力又沒有大幅上升的城市，如果開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)大量轉(zhuǎn)售給普通投資者，無疑是將巨大的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給后者，極容易使商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。

　　程偉明表示，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的主要問題是，以前房企不愿意做商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在因為商品住宅受限一哄而上被動轉(zhuǎn)型，專業(yè)性差、管理能力低，資本瘋狂涌入，導(dǎo)致亂象叢生。

　　中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示，目前在北京、杭州等城市，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)一定泡沫，需要引起重視。“商業(yè)地產(chǎn)的利潤大，大家一窩蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也許住宅地產(chǎn)市場的今天就是商業(yè)地產(chǎn)的明天”。

　　抑制商業(yè)地產(chǎn)“亢奮”

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁、張大偉等專家建議，政府應(yīng)出臺商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控措施，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，防止其步住宅市場“后塵”。嚴格區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)市場和商品住宅市場，抑制“商改住”和商業(yè)公寓的投資性需求，同時，要完善城市規(guī)劃、調(diào)整城市建設(shè)用地供給結(jié)構(gòu)，防止商業(yè)地產(chǎn)快速亢奮發(fā)展。從長遠來看，要拓寬投資渠道，破除社會資本投資中的“彈簧門”、“玻璃門”，改變資本在樓市“打轉(zhuǎn)”的現(xiàn)狀。

　　宋丁表示，短期看，要對“商改住”設(shè)置較為嚴格規(guī)范的條件，改變商務(wù)公寓無序發(fā)展、替代商品住宅的現(xiàn)狀，將商業(yè)地產(chǎn)與商品住宅作較為嚴格的區(qū)分，防止樓市調(diào)控管住了商品住宅、吹大了商業(yè)地產(chǎn)。目前的情況是，商品住宅受到遏制，開發(fā)商資金不能閑置，但是又不敢大量投入住宅市場，轉(zhuǎn)投純商業(yè)地產(chǎn)也非易事，因此就打“擦邊球”，開發(fā)既有居住功能，又是商業(yè)地產(chǎn)基本配套的商務(wù)公寓，走“中間路線”。也正是這一點，讓許多投資客將商務(wù)公寓看成是商品住宅的替代品，攜大量資金涌入，為行業(yè)發(fā)展埋下隱患。

　　張大偉表示，要限制商務(wù)公寓市場的活躍性并不容易，即便開發(fā)商建的是寫字樓，如果價格便宜，一樣會被人當住宅用，而動用限購手段也會產(chǎn)生一些負面效果。因此，要解決這一問題，關(guān)鍵在于政府在出讓土地時做好規(guī)劃，合理配置商業(yè)用地和住宅用地的比例，避免造成商業(yè)地產(chǎn)供過于求，最后變相轉(zhuǎn)為住宅。其次，合理設(shè)置商業(yè)地產(chǎn)中配建商務(wù)公寓的比例，限制商業(yè)地產(chǎn)通過“商改住”的方式鉆政策漏洞，變身商務(wù)公寓。

　　“商業(yè)地產(chǎn)逐漸吹起的泡沫，既有開發(fā)商資本攪局的因素，也有地方政府‘發(fā)展’和‘政績’沖動。”曹旭東表示，不管是住宅市場還是商業(yè)地產(chǎn)，如何改變后者，是樓市調(diào)控能取得實效的關(guān)鍵。更為關(guān)鍵的是，部分投資者、特別是中小投資者應(yīng)該看到商業(yè)地產(chǎn)隱含的風(fēng)險。

　　專家表示，從長遠看，要使商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展，關(guān)鍵還是增加投資渠道，讓社會資本流動起來，加快經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，改變地方經(jīng)濟過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。程偉明表示，之所以限了商品住宅、火了商業(yè)地產(chǎn)，說到底是大量的閑置資本無處可去，只能在房地產(chǎn)業(yè)進行投資。“不管是商品住宅的調(diào)控，還是商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控，要取得長期的效果，必須為社會資本找到新的投資領(lǐng)域”，程偉明說，“要不，社會資本在房地產(chǎn)行業(yè)‘打轉(zhuǎn)’的現(xiàn)狀很難改變”。(記者 柴驥程王政趙瑞希劉德炳葉鋒)