1. <i id="wo86o"><bdo id="wo86o"></bdo></i>
          <thead id="wo86o"></thead>
        1. <code id="wo86o"></code>
        2.  新聞頻道 > 深度 > 正文

          中國拆遷工作者的“江湖”與“劍譜”

          2012-06-05 11:14 來源:經濟觀察網

            拆遷業者的“江湖”與“劍譜”

          拆遷業者的“江湖”與“劍譜”

            走在株洲的主干道新華路上,方清明面朝著高樓,指指點點。“這個世貿廣場,多漂亮的樓盤,我們拆了四五年呢!那個中央商務廣場,我們的拆遷戶就住里面,每次到這兒我就很舒服,有成就感,我熱愛我的事業。”

            方清明是長沙盈科律師事務所的市場部經理。他的另一個身份是拆遷工作者,已從業6年,受雇于長株潭多家拆遷公司,對拆遷項目進行全盤策劃和實施。

            這一點都不奇怪。實際上,從中央到地方關于拆遷的法律法規繁冗,拆遷過程需要調和的利益和矛盾也復雜,只有專業法律人士才能兼顧協調好各方利益。不僅如此,在拆遷界可謂“專家云集”,既有從事建筑行業幾十年的工程師,也有干了一輩子的會計師,更有資深注冊造價師、審計師。

            在因拆遷引發廣泛矛盾的背景下,拆遷隊常被“妖魔化”,被認為是一幫態度惡劣、手段野蠻的人。如果拋開那些最刺眼的例子,以平實的眼光來看其中的大多數,拆遷——對于他們來說只是一份再普通不過的謀生飯碗。

            實際上,拆遷公司在拆遷中扮演著重要角色,須制作一套開發商、政府、拆遷戶三方都能接受的拆遷方案,以最短的時間、最穩妥的方式把房子拆下來。株洲市第一家拆遷公司可以最早追溯到2004年,到2012年當地的拆遷公司已發展至5家,拆遷從業者,多達百人。

            從他們身上,我們可以管窺城市發展中最深刻而又最細微的矛盾。

            拆遷這活兒

            蘇向陽是其中的一員。他今年62歲,是株洲拆遷界的“帶頭大哥”。退休前,蘇曾在當地房產局擔任過領導,先后在房管所、拆遷征收科等實職部門工作過,諳熟有關拆遷的各項法律法規、政策措施、操作步驟。

            退休前,蘇曾對下屬區縣的房屋普查工作人員進行培訓,并使株洲市成為“全國房屋普查先進城市”,代表湖南省去北京匯報。蘇的學生稱他的培訓為“房普軍校”。因株洲話“房普”與“黃埔”同音,蘇也被稱為株洲拆遷界的“房普軍校校長”。在他的徒弟中,不少人被地產公司高薪聘去做顧問,有些人另起爐灶做上了拆遷公司老板。

            上世紀90年代,隨著城鎮化改造的發展,蘇被聘專職指導房屋拆遷工作。2004年,株洲首家拆遷公司成立,他被請去當顧問。之后,他受邀于株洲多個拆遷公司,為他們開辦講座。蘇本人編寫了一本200頁《拆遷工作手冊》。

            在株洲縣碌口鎮的汽車站拆遷現場,蘇向陽正忙碌其間。這一項目涉及到20多家住戶拆遷。

            見記者對拆遷感興趣,蘇上起課來:“如果被拆遷人說談拆遷的莫來,我會跟他們說,那你就把我當討米的、要飯的,我來喝杯茶,他說那可以,讓我進去。進來后,我就噓寒問暖,問長問短,家里幾口人,老人孩子還好嗎……他自己主動談起拆遷。我就告訴他哪些是政策允許的,哪些是不行的。馬上就變主動為被動。”講到這兒,蘇吐了一口煙,“你不能把自己當成政府公務員,做人要低調,說話要和氣。”

            一般來說,拆遷公司的“作業流程”是:接受拆遷委托——入戶調查摸底——制作拆遷方案——張貼征收補償公告——幫助申請拆遷許可證——正式拆遷。

            其中,入戶調查摸底,是拆遷的基礎工作,主要看其房屋結構設施、人際關系、拆遷意愿和補償要求。“吃拆遷這碗飯,社會知識遠比專業知識重要。”蘇說。

            翻開《拆遷工作手冊》,這本內部小集子用專門章節講述“如何進入拆遷戶家中”,光與人打招呼的用語,就羅列了一頁:“老兄,好像我們在哪里見過,好面熟!”,“您一身福氣!”……

            曾以打民事官司見長的方清明對此深以為然,“我們去上戶,讓人簽字、畫押都是可以做到的,人家信任我。”

            在《拆遷工作手冊》中,要求拆遷談判者掌握“上戶四技巧”、要求談判者要“十聽”。當然拆遷工作者的“效率”,也會得到相應體現,項目部會劃一筆錢獎勵一次性通過的上戶調。

            上戶摸底之后,拆遷公司根據拆遷戶的訴求、政府政策、房屋結構、房屋評估價,制作一個拆遷概算提交給房地產公司。一旦方案通過,正式張貼征收補償公告。

            這一階段,是矛盾爆發的多發期。“拆遷戶希望得到更多的補償,而開發商則希望投入最低的成本,我們夾在中間很為難。”蘇說。

            房屋評估公司是根據一套公式計算房屋的價格。評估因素除了考慮區位、用途、建筑面積、裝修,還要考慮如房屋建筑結構、折舊、同地區舊房市場價等等。“有時評估價實在太低,我們會根據拆遷戶訴求提高評估價。”蘇向陽說,但再怎么調,上浮的價格也不大,因為評估公司是根據房屋本身的價格計算,而拆遷戶想要的是房地產的價格,不但有房價還有地價。

            對此,地方政府想到的一個辦法,即在評估價的基礎上,增加30%的“獎勵性補貼”。蘇在現實操作中則想到的另一個辦法,按1:1.3的比例進行產權置換——即你有100平方米的房子,可安置你到130平方米的房子里住。

            中國式拆遷

            在蘇向陽看來,2009年發生在株洲云龍示范區的拆遷自焚事件,原本是可以避免的個案,但株洲拆遷界卻因此蒙羞。他不得不承認——沒有一份拆遷補償方案是完美無缺的。

            株洲萬鴻世佳項目是蘇引以為傲的項目,開發商的補償方案很好,隔壁已經建好了的安置房,但拆遷戶并不愿意搬。“首先,要他們換房子,不能讓他們額外花錢,這是情理之中吧。你不拆我的,我就不用出這個錢。另外,我的舊沙發到了新房子,要買新的才配,這個以舊換新的費用,誰出?我的無煙灶臺,拆掉我的是新的,將來到新房,我不能再買無煙灶臺,要買抽油煙機,增加的錢,誰給我補?到新房我要搞裝修去外面選材料要誤工,誰給我補償損失?……”

            拆遷戶一連串的發問,令拆遷公司猝不及防,而這些隱形補償,沒有標準。“這是書本、法條和制定政策的人,想都想不到的。”蘇向陽說。

            如果拆遷戶表示要維權,拆遷工作者會說,“收回的土地本來就不是你個人的土地,土地的所有權都是國家的,你只有使用權。”對方若要爭辯,拆遷工作者又會說,“老兄,要用發展的眼光看問題,所有商業開發都是為了子孫后代的公共利益。”蘇向陽還喜歡用俗語來打比方,“你說她現在是少女不是婆婆,只要她是女人,她以后總要變成婆婆。”

            盡管蘇向陽有“只要方案做得好,沒有拆不了”的雄心,但他也不得不承認,“拆遷不只是給被拆遷戶做工作,同樣要做開發商的工作。”

            搬遷前的最后一道坎,通常是開發商拒絕再投錢。雙方僵持時,物價正飛漲。蘇則要說服開發商盡快動遷,勸說開發商“讓一小步,邁一大步”。

            株洲中央商務廣場拆遷時,補償方案出來有好幾個月了,但沒一戶愿意挪動。蘇向陽則建議提高補償標準,加價300元,結果當天排隊簽字就簽到凌晨2點。而株洲家潤多廣場拆遷時,有幾棟業主要價很高。開發商算了一筆賬,覺得拆他們的房子實在劃不來,后來政府跟進調規,項目最終繞開了拆遷戶的房子。

            當每一方都關上妥協之門時,拆遷公司的總攻就開始了,拆遷工作者變成一支有戰斗力的隊伍,強調“人氣要旺,方案要準,時間要短,人心要齊;行動統一指揮,工作統一安排,業務統一歸口,生活統一開餐”。

            各個擊破,分化瓦解是總策略之一,比如先拆領頭者或者有威望的人的屋子;先拆門面,讓其冷清下來;先在房子上寫個“拆”字,深入其內心。而具體到對付個人,則有攻心戰術。《拆遷工作手冊》還針對十種不同性格的人,采納相應的對策:“怕事性格,用激將;柔緩性格,用糾纏;急躁性格,用冷落;頑固性格,用強制……”

            這時,地方政府重點辦、指揮部和各機關團體,也會派出一個協調小組。“有超生的,給你上戶口;有退伍軍人的,民政部門來人……這叫現場辦公,有什么要求,一下子滿足你,只要你肯搬。”蘇說。

            這就是“中國式拆遷”的現實圖景。

            最高境界:全身而退

            實際上,一個聰明的拆遷工作者應當努力避免與拆遷戶直接發生沖突,他們遵循的原則是“開脫自己,全身而退”,這也是拆遷者的最高境界。經常被媒體曝光的暴利拆遷,其實是不得已而為之的最后一步,一般交給農民工來實施。

            拆遷工作者們不諱言強拆,但蘇反對無良行為,如在住戶門口潑大糞,在屋面砸洞,把門窗撬開方便小偷,在床鋪上放蛇……

            在他看來,這實際上是考驗被拆遷人“基于被拆遷人對法律、政策的了解力度,使他們產生強大心理壓力。等到進行行政裁決拆遷時,基本會調解成功”。

            事實上,在拆遷角力中,“行政強拆”在國務院590號令中已被取消,而“司法強拆”則在新令出臺前鮮有執行。據了解,在現實操作中,要申請司法強拆其實很難。

            在過去7年的拆遷工作中,方清明還未經歷過司法強拆。首先,提交給法院的材料多達40份。其中一個很重要的材料是與拆遷戶的三次以上談話記錄,談話主體必須是戶主。

            “當拆遷戶拒絕與拆遷工作者溝通時,這份筆錄很難形成。”方說。

            方清明說,沒搞過拆遷的人來做這個還是挺難的。“我們可以專業到——你的房間刷了幾道油漆都看得出,知道給你怎么算;怎么上戶宣傳,怎么講解,怎么灌輸,這根本就是個技術活兒。”

            在株洲,拆遷公司一般按拆遷總費用的2%收取服務費。此前房產部門有過會議紀要,規定拆遷公司的服務費可按總費用的5%-8%或者100-150元/平方米收取,但實際遠低于此標準,像蘇向陽、方清明這樣的拆遷技術人員,并不歸屬于哪家拆遷公司,一般是以150元/天雇用。“我也見過很聰明的拆遷戶。”在方清明6年的拆遷經歷中,他也會想起那些“打敗”他的人。一次,他被拆遷戶約到了一個非常高檔的酒店談判,對方一開始就從心理上壓倒了談判者。

            “拆遷戶知道你也是帶著工作來的,他們的客氣讓我很不好意思,伸手不打笑臉人。”方說。這種拆遷戶會把國家關于拆遷的法規全部查出來,還會打聽地方關于拆遷的政策,同時,對自己房屋的結構和價值,也掌握得很清楚。“他懂得比你還多,你能忽悠他?”(記者 陳安慶 譚君)

            (文中蘇向陽為化名)

          責編:安文靖
          0
          我要評論
          用戶名 注冊新用戶
          密碼 忘記密碼?

          專題推薦

          男神來襲,哪款才是你的菜?

          男神來襲,哪款才是你的菜?

          娛樂圈男神女神當道,個個生的個唇紅齒白傾國傾城...

          5月影市前瞻

          5月影市前瞻

          五月影市作為暑期檔頭一炮,其中隱藏著幾枚重磅炸彈等...

          麻豆精品国产自产在线观看_国产亚洲精品第一综合麻豆_国产午夜鲁丝片AV无码_一区二区三区色视频

          1. <i id="wo86o"><bdo id="wo86o"></bdo></i>
                <thead id="wo86o"></thead>
              1. <code id="wo86o"></code>
              2. 日本在线免费小视频网站 | 亚洲精品第一国产综合高清 | 婷婷六月在线视频中文字幕 | 亚洲国产综合有精品 | 日韩国产精品久久午夜夜伦鲁鲁 | 中文字幕日韩一区 |