B 深層威脅，模式與人資風(fēng)險
“河南省商業(yè)地產(chǎn)最致命的威脅，還不是各路資本跟風(fēng)和市場供應(yīng)量放大導(dǎo)致體過剩這一表面現(xiàn)象?！贝笾腥A購物中心聯(lián)盟河南總召集人、上海貝茲華中區(qū)首席代表謝濤告訴記者，“商業(yè)地產(chǎn)不成熟的開發(fā)模式和專業(yè)人才團隊的緊缺錯位是商業(yè)地產(chǎn)的深層次威脅?！?/p>
謝濤在商業(yè)地產(chǎn)圈浸淫多年，不乏實戰(zhàn)經(jīng)驗。他認(rèn)為，河南商業(yè)地產(chǎn)模式的不成熟，首先體現(xiàn)在融資模式。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)主要的融資是三種通道，即民間融資、信托和基金。但是，大部分開發(fā)企業(yè)由于對金融知識欠缺和匱乏，不能有效掌握何時用哪一種最恰當(dāng)?shù)慕鹑诟軛U來融資，結(jié)果帶來融資成本過高隱患。
事實上，在開發(fā)商的三種融資模式上，隨著民間擔(dān)保行業(yè)迅速規(guī)范整治，房地產(chǎn)公司失去了最主要的資金來源。相對而言，如今基金更受房地產(chǎn)企業(yè)青睞。但基金和房地產(chǎn)企業(yè)的合作模式并不成熟和規(guī)范，尚在探索中。而且，目前河南市場相對活躍的基金公司，多是北京、上海、深圳等地的外來公司，但不少基金公司資金來源并不規(guī)范，多是集納不同渠道的資本力量。
“一旦開發(fā)商無法償還資金，將以物業(yè)抵押來償債，但極有可能被基金背后的各路資本分割，變成‘四不像’，變相影響商業(yè)地產(chǎn)后期物業(yè)運營。”謝濤說。
商業(yè)模式不成熟，還體現(xiàn)在開發(fā)程序。到底是先有規(guī)劃設(shè)計，再去對接資金、資本運作和管理團隊，還是先結(jié)合政府立項融資，后再進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計？
其實，商業(yè)模式不成熟，更多體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略層面。從具體層面而言，河南商業(yè)地產(chǎn)的一個重要制約，便是專業(yè)人才的匱乏。
綜觀河南商業(yè)地產(chǎn)圈從業(yè)人員，大多來源于三個渠道：住宅、零售和廣告營銷行業(yè)。但這三個渠道會聚而來的人才，卻一定程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。
以住宅人才而言，習(xí)慣于以住宅的思維來做地產(chǎn)，即走“短平快”路線，以銷量為導(dǎo)向，但事實上商業(yè)地產(chǎn)與其模式完全不同。源于零售業(yè)的人才，早期大多充當(dāng)策劃和招商的角色，優(yōu)勢在于賣場運營管理和品牌招商，商業(yè)運營很少介入，但商業(yè)地產(chǎn)更多是后期物業(yè)運營和次主力店招商。而廣告營銷人才則主要側(cè)重品牌工作。
“如今商業(yè)地產(chǎn)要成功開發(fā)，其核心是前期產(chǎn)品規(guī)劃和后期物業(yè)運營。上述人才很難滿足商業(yè)地產(chǎn)的這種要求?！敝x濤告訴記者，“在老的人才團隊難以改變固有思維，新人又易眼高手低、追逐短期利益的背景下，河南商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性緊缺。”
C 產(chǎn)品到模式，轉(zhuǎn)型過冬進(jìn)行時
河南商業(yè)地產(chǎn)“棋入中局”，前路似乎岌岌可危。但眼下，是否開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)型勢頭？
7月9日，基正控股董事長李海玉告訴記者，公司新近開發(fā)的基正聚源國際項目，剛剛進(jìn)行了產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計上的全新升級。這個位于鄭東新區(qū)、集寫字樓與城市綜合體一體的高端商業(yè)項目，將成為該公司今年在商業(yè)地產(chǎn)的重要發(fā)力之作。
“我們引入了國際知名的加拿大寶佳國際設(shè)計公司，盡管我們付出了更多成本，公司也會損失一部分‘準(zhǔn)利潤’，但是從產(chǎn)品品質(zhì)的精益求精和著力打造企業(yè)品牌的角度看，這個錢花得值?！崩詈Ｓ裾f。
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