事實上,像李海玉一樣,部分有著較強行業前瞻意識和注重品牌塑造的商業地產項目,開始空前重視項目的前期規劃和設計。“這在以往是不可能的。”一位商業地產專家告訴記者,“以往開發商對產品設計和方案施工圖一般由一家公司完成,但現在規劃方案往往找多家公司對比,最后由一家出施工圖。愿意在設計和規劃上多花錢的開發商開始增多。”
該人士表示,商業地產的一個優勢在于,如果開發運營到位,容易做出來品牌和形象,形成良好的美譽度和名片效應,無形提升非商業品牌的形象。加之目前激烈的商業地產競爭形勢倒逼,部分開發商的“精品意識”越來越強烈。
在謝濤看來,目前商業地產的轉型,除了體現產品層面的創新,比如開發商對規劃設計的空前重視,另一方面,開發商開發模式的轉型的一個更重要體現,在于自持物業比不斷提升。
“以往開發商擁有一部分自持物業,主要基于規范后期運營和銷售層面,但如今不少開發商提高自持比,則是將自持物業作為資本運作和現金流平臺。”謝濤告訴記者。
按照謝濤的觀察,河南商業地產要轉型突圍,首先在政府土地出讓層面,盡可能選擇大企業、大財團,只有大企業才有足夠的現金流去持有物業。其二,河南商業地產外來人才太少,亟待引進。
事實上,由謝濤作為河南總召集人的大中華(兩岸四地)購物中心聯盟,顯然也是促進商業地產規范和轉型平臺。該聯盟立足購物中心和商業地產平臺,打造全國層面的金融資本平臺、商家互動平臺、操盤技術平臺。
“我們希望通過這一聯盟平臺,為河南商業地產引入優質的開發資本和人才資源,促進行業的整體提升。”謝稱。
D “待轉區”困惑
盡管轉型似乎是大勢所趨,但在部分河南開發商看來,商業地產要轉型,依然制約和困惑多多。
“現在大多商業地產是無‘型’可轉。”李海玉直言不諱告訴記者,“相對住宅,商業地產發展時間太短,無論是開發模式還是市場都不成熟。一個商業地產項目從開發建設、投入市場到效益評估,至少要在五年之后。從這個角度而言,目前鄭州市場的商業地產還處于發展前期,從開發模式、產品線定位等方面,幾乎還處于相對無序的未成型狀態。”
正是在這一背景下,盡管業界對商業地產供應量過多等問題預警頗多,但由于商業地產的開發運營周期,基于短期利益所需,依然有大量同質化的商業地產項目蜂擁入市。
在一位業界人士看來,不少開發商并不會考慮三年、五年之后商業地產的發展情勢,也不會考慮公司長遠在商業地產的長遠戰略布局和品牌形象,僅僅是考慮眼下的銷售形勢。只要在土地成本和銷售價格之間有利可圖,便通過各種各樣的營銷手段強行入市,以短暫獲利。
在上述人士看來,目前大多商業地產開發者,是先拿地,然后根據土地所在位置和拿地成本,來決定開發項目的定位。由于不少人依然以住宅思維來開發商業地產,其定位和開發模式依然以短期利益和易銷為導向,導致商業地產無序開發,不少項目后期可持續經營價值不高。
河南省商業行業協會副會長、鄭州希瑞營銷管理咨詢有限公司董事長何宏劍對此頗為認同。在他看來,正是由于不少從做住宅轉到商業地產上的開發商,思維形成的慣性使得他們往往不注重前期的市場調研、分析定位及概念規劃,不考慮消費者、經營者和投資者真正喜歡的產品,再加之有限的后期物業運營的水平,極容易導致開發完后,所建的商業物業,經營者不愿意租或不好用,難獲消費者青睞。
“宏觀調控下大量原本從事住宅開發的房地產商轉向商業地產,一哄而上的開發將把商業地產的壓力后移。三五年后,商業地產的市場嚴峻形勢將遠超住宅市場。”一位業界人士稱。(記者 萬軍偉 文 李文波 圖)
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