事實上，像李海玉一樣，部分有著較強行業前瞻意識和注重品牌塑造的商業地產項目，開始空前重視項目的前期規劃和設計。“這在以往是不可能的。”一位商業地產專家告訴記者，“以往開發商對產品設計和方案施工圖一般由一家公司完成，但現在規劃方案往往找多家公司對比，最后由一家出施工圖。愿意在設計和規劃上多花錢的開發商開始增多。”
該人士表示，商業地產的一個優勢在于，如果開發運營到位，容易做出來品牌和形象，形成良好的美譽度和名片效應，無形提升非商業品牌的形象。加之目前激烈的商業地產競爭形勢倒逼，部分開發商的“精品意識”越來越強烈。
在謝濤看來，目前商業地產的轉型，除了體現產品層面的創新，比如開發商對規劃設計的空前重視，另一方面，開發商開發模式的轉型的一個更重要體現，在于自持物業比不斷提升。
“以往開發商擁有一部分自持物業，主要基于規范后期運營和銷售層面，但如今不少開發商提高自持比，則是將自持物業作為資本運作和現金流平臺。”謝濤告訴記者。
按照謝濤的觀察，河南商業地產要轉型突圍，首先在政府土地出讓層面，盡可能選擇大企業、大財團，只有大企業才有足夠的現金流去持有物業。其二，河南商業地產外來人才太少，亟待引進。
事實上，由謝濤作為河南總召集人的大中華（兩岸四地）購物中心聯盟，顯然也是促進商業地產規范和轉型平臺。該聯盟立足購物中心和商業地產平臺，打造全國層面的金融資本平臺、商家互動平臺、操盤技術平臺。
“我們希望通過這一聯盟平臺，為河南商業地產引入優質的開發資本和人才資源，促進行業的整體提升。”謝稱。
D “待轉區”困惑
盡管轉型似乎是大勢所趨，但在部分河南開發商看來，商業地產要轉型，依然制約和困惑多多。
“現在大多商業地產是無‘型’可轉。”李海玉直言不諱告訴記者，“相對住宅，商業地產發展時間太短，無論是開發模式還是市場都不成熟。一個商業地產項目從開發建設、投入市場到效益評估，至少要在五年之后。從這個角度而言，目前鄭州市場的商業地產還處于發展前期，從開發模式、產品線定位等方面，幾乎還處于相對無序的未成型狀態。”
正是在這一背景下，盡管業界對商業地產供應量過多等問題預警頗多，但由于商業地產的開發運營周期，基于短期利益所需，依然有大量同質化的商業地產項目蜂擁入市。
在一位業界人士看來，不少開發商并不會考慮三年、五年之后商業地產的發展情勢，也不會考慮公司長遠在商業地產的長遠戰略布局和品牌形象，僅僅是考慮眼下的銷售形勢。只要在土地成本和銷售價格之間有利可圖，便通過各種各樣的營銷手段強行入市，以短暫獲利。
在上述人士看來，目前大多商業地產開發者，是先拿地，然后根據土地所在位置和拿地成本，來決定開發項目的定位。由于不少人依然以住宅思維來開發商業地產，其定位和開發模式依然以短期利益和易銷為導向，導致商業地產無序開發，不少項目后期可持續經營價值不高。
河南省商業行業協會副會長、鄭州希瑞營銷管理咨詢有限公司董事長何宏劍對此頗為認同。在他看來，正是由于不少從做住宅轉到商業地產上的開發商，思維形成的慣性使得他們往往不注重前期的市場調研、分析定位及概念規劃，不考慮消費者、經營者和投資者真正喜歡的產品，再加之有限的后期物業運營的水平，極容易導致開發完后，所建的商業物業，經營者不愿意租或不好用，難獲消費者青睞。
“宏觀調控下大量原本從事住宅開發的房地產商轉向商業地產，一哄而上的開發將把商業地產的壓力后移。三五年后，商業地產的市場嚴峻形勢將遠超住宅市場。”一位業界人士稱。（記者 萬軍偉 文 李文波 圖）
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