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          萬達商業廣場擴張困局:大量出售室外商鋪空置

          2013-03-26 08:43 來源:《東地產》

            經營冰火兩重天

            萬達商業廣場擴張困局

            萬達商業廣場市中心與郊區冰火兩重天的經營現實,透視商業綜合體盲目擴張下,選址和經營的雙重困境。

            

            “18個月一座城,3-5天上一層”,這樣的發展速度,讓萬達成為國內商業地產的“帶頭大哥”。

            僅2012年,萬達新開業17個萬過廣場,1個萬達中心。在萬達高速擴張的同時,經營困局日益顯現:大量已經出售的室外商鋪空置、人氣不振、以及傳聞中的萬達百貨陷入泥潭……

            記者探訪滬上正在運營的四個萬達廣場了解到,萬達廣場所處的五角場一直以“市中心”的姿態立足,而其地處郊區的江橋、周浦、寶山三個萬達廣場無一例外地人氣不足。

            郊區萬達廣場之困

            以江橋萬達為例,開業運營一年多,室外商鋪空置率高達四成。

            記者在江橋萬達廣場室外商鋪看到,步行街室外商鋪外墻上“金街”的宣傳語格外醒目,從人氣上來看,“金街”充其量是個“鐵街”。商鋪空置率非常高,多家商鋪大門緊閉。街道兩旁的商鋪門上張貼著“招商熱線電話”。

            據江橋萬達廣場招商部門工作人員介紹,金街的交房時間是2011年10月,所覆蓋的范圍為萬達廣場五個出口外圍的102個商鋪。據《東地產》目測,“金街”至少有四成的商鋪空置。

            經營者感受透露出郊區龐大綜合體的經營困境。

            一家韓國料理店的服務員告訴記者,這里生意不行,平時沒什么人。前面還有很多空店沒租出去呢。

            望湘園門店經理康先生在接受記者的采訪時表示,我們位于市中心的門店生意都非常好,這里開業后的現狀和當初宣傳時的出入很大,本來我們希望地鐵開通后會有所好轉,現在來看,地鐵效應還沒有顯現。“主要是太偏了”,康先生感概。

            面對商場人氣不振、商鋪空置的現象,運營江橋萬達商鋪招商的工作人員稱,江橋萬達廣場尚處于發展階段,隨著地鐵13號線的開通,人氣自然會跟上。

            而事實上,地鐵已經開通一段時間了,據商場內多位商家透露,生意并沒有得到好轉。

            無獨有偶,于2012年6月29日開業的寶山萬達廣場目前同樣面臨上述問題。此外,周浦萬達情況也基本相近。

            一位不愿具名的業內人士認為,從地段來看,萬達商業廣場,除五角場外,其它幾個萬達廣場所選擇的地段相對偏遠,綜合體體量巨大,且不說市場有沒有那么大容量,即使有,也需要相當的時間來培育人氣。此外,近年來,大量商業綜合體的涌現,讓市場競爭日趨激烈,也過剩危機已迫在眉睫。

            萬達廣場擴張隱憂

            江橋萬達廣場的冷清現象并非個案,它是如今萬達在全國各地高運轉下的一個縮影。

            稍加留意,不難發現全國各地一連串萬達廣場與上海江橋項目一樣,陷入經營困境。

            于2003年建成的沈陽萬達廣場,因人氣稀少,陷入與業主的糾紛中,2006年9月,沈陽萬達廣場遭拆除,成為城市綜合體的短命案例之一。

            2010年11月19日,位于濟南的首個萬達廣場開業,轟動一時,后因定位不準,檔次不高不低,引入品牌不夠鮮明,萬達百貨人氣不足。

            2012年6月,武漢菱角湖萬達廣場室外商鋪交房一年多,人氣不足,出租率只有三成左右。

            廣州白云區萬達廣場,主力店的生意較好,但室外的街鋪十分冷清,入駐的商戶流失率至少30%。

            不過,與上述情況不同的是,部分萬達廣場經營紅火,其中位于五角場的萬達廣場一直被視為萬達成功的典型代表。

            記者在五角場萬達看到,人流量最多的地方,包括了沿街商鋪、餐飲店和影城。沿街商鋪人來人往,餐飲店門口四處可見排隊的長龍,而在影城休息區里面,都是等候進場的人群。

            五角場萬達的門店空置率非常低,幾乎看不到空置門面。記者隨機采訪的多位商家都表示,因為生意較好,這里的門店穩定性較高,換手率低。

            相似的經營風格,不一樣的地理位置,五角場萬達的成功多半是來源地段的優越。

            東江建筑設計事務所副總經理李曉告訴記者,目前上海主要人口,同時也是消費水平最高的人口,仍然居住在中環線以內的核心區域。所以一般來說,位于城市中心的商場生意會比較好。

            “郊區的城市綜合體必須考慮一定規模的消費人群,如何設置主力店和高端品牌以同市區的商業綜合體爭奪高端客戶,是主要的運營風險。萬達正在上海所有的郊區‘城市中心’建設萬達廣場。而這些區域的萬達廣場規模并沒有比中心城區的小,局限于人流量及消費水平有限,郊區的大商場就會顯得‘很吃虧’。”李曉解釋道。

            一個很簡單的現象,同樣裝修風格、提供同樣產品的一家沿街食品店“土豆心愿”,在寶山,記者記者觀察了十分鐘之久,沒有一個客人;而在五角場,在同樣的時間段,有七八名客人圍在店門口。

            事實證明,萬達廣場并不能復制“到哪里,哪里就是市中心的神話”。

            電商分流加速

            此外,電商的強勢崛起,已成為不可逆轉的潮流。

            艾瑞咨詢數據顯示,2012年中國電子商務市場交易規模達8.1萬億元;從市場結構來看,網絡購物突破萬億元大關。

            目前,電子商務銷售額已相當于社會消費品零售總額的4.7%。專家預計,到2015年網絡零售額將達到社會消費品零售總額的9%以上。

            事實上,今年雙“十一”,一天191億元,天貓的瘋狂成長,已敲響傳統商業和以傳統商業為內容的商業地產的警鐘。

            但關于業界對于萬達大批量開發商業綜合體的擔憂,萬達集團老總王健林不以為然,他表示,盡管目前網購流行,但網購無法替代終端。

            但現實可謂嚴峻。城市綜合體供應過剩,電商全行業崛起,整體看空商業地產的呼聲漸高。行業性的震動之下,以上海萬達商業廣場為例,有關“萬達到哪里,哪里就是市中心”的神話,正在崩塌……與此同時,高速擴張也為萬達埋下隱憂,有關萬達人事動蕩與債務危機的傳聞,我們還會繼續追蹤。(記者 汪露)

          責編:阮海峰
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