經營冰火兩重天

　　萬達商業廣場擴張困局

　　萬達商業廣場市中心與郊區冰火兩重天的經營現實，透視商業綜合體盲目擴張下，選址和經營的雙重困境。

　　“18個月一座城，3-5天上一層”，這樣的發展速度，讓萬達成為國內商業地產的“帶頭大哥”。

　　僅2012年，萬達新開業17個萬過廣場，1個萬達中心。在萬達高速擴張的同時，經營困局日益顯現：大量已經出售的室外商鋪空置、人氣不振、以及傳聞中的萬達百貨陷入泥潭……

　　記者探訪滬上正在運營的四個萬達廣場了解到，萬達廣場所處的五角場一直以“市中心”的姿態立足，而其地處郊區的江橋、周浦、寶山三個萬達廣場無一例外地人氣不足。

　　郊區萬達廣場之困

　　以江橋萬達為例，開業運營一年多，室外商鋪空置率高達四成。

　　記者在江橋萬達廣場室外商鋪看到，步行街室外商鋪外墻上“金街”的宣傳語格外醒目，從人氣上來看，“金街”充其量是個“鐵街”。商鋪空置率非常高，多家商鋪大門緊閉。街道兩旁的商鋪門上張貼著“招商熱線電話”。

　　據江橋萬達廣場招商部門工作人員介紹，金街的交房時間是2011年10月，所覆蓋的范圍為萬達廣場五個出口外圍的102個商鋪。據《東地產》目測，“金街”至少有四成的商鋪空置。

　　經營者感受透露出郊區龐大綜合體的經營困境。

　　一家韓國料理店的服務員告訴記者，這里生意不行，平時沒什么人。前面還有很多空店沒租出去呢。

　　望湘園門店經理康先生在接受記者的采訪時表示，我們位于市中心的門店生意都非常好，這里開業后的現狀和當初宣傳時的出入很大，本來我們希望地鐵開通后會有所好轉，現在來看，地鐵效應還沒有顯現。“主要是太偏了”，康先生感概。

　　面對商場人氣不振、商鋪空置的現象，運營江橋萬達商鋪招商的工作人員稱，江橋萬達廣場尚處于發展階段，隨著地鐵13號線的開通，人氣自然會跟上。

　　而事實上，地鐵已經開通一段時間了，據商場內多位商家透露，生意并沒有得到好轉。

　　無獨有偶，于2012年6月29日開業的寶山萬達廣場目前同樣面臨上述問題。此外，周浦萬達情況也基本相近。

　　一位不愿具名的業內人士認為，從地段來看，萬達商業廣場，除五角場外，其它幾個萬達廣場所選擇的地段相對偏遠，綜合體體量巨大，且不說市場有沒有那么大容量，即使有，也需要相當的時間來培育人氣。此外，近年來，大量商業綜合體的涌現，讓市場競爭日趨激烈，也過剩危機已迫在眉睫。

　　萬達廣場擴張隱憂

　　江橋萬達廣場的冷清現象并非個案，它是如今萬達在全國各地高運轉下的一個縮影。

　　稍加留意，不難發現全國各地一連串萬達廣場與上海江橋項目一樣，陷入經營困境。

　　于2003年建成的沈陽萬達廣場，因人氣稀少，陷入與業主的糾紛中，2006年9月，沈陽萬達廣場遭拆除，成為城市綜合體的短命案例之一。

　　2010年11月19日，位于濟南的首個萬達廣場開業，轟動一時，后因定位不準，檔次不高不低，引入品牌不夠鮮明，萬達百貨人氣不足。

　　2012年6月，武漢菱角湖萬達廣場室外商鋪交房一年多，人氣不足，出租率只有三成左右。

　　廣州白云區萬達廣場，主力店的生意較好，但室外的街鋪十分冷清，入駐的商戶流失率至少30%。

　　不過，與上述情況不同的是，部分萬達廣場經營紅火，其中位于五角場的萬達廣場一直被視為萬達成功的典型代表。

　　記者在五角場萬達看到，人流量最多的地方，包括了沿街商鋪、餐飲店和影城。沿街商鋪人來人往，餐飲店門口四處可見排隊的長龍，而在影城休息區里面，都是等候進場的人群。

　　五角場萬達的門店空置率非常低，幾乎看不到空置門面。記者隨機采訪的多位商家都表示，因為生意較好，這里的門店穩定性較高，換手率低。

　　相似的經營風格，不一樣的地理位置，五角場萬達的成功多半是來源地段的優越。

　　東江建筑設計事務所副總經理李曉告訴記者，目前上海主要人口，同時也是消費水平最高的人口，仍然居住在中環線以內的核心區域。所以一般來說，位于城市中心的商場生意會比較好。

　　“郊區的城市綜合體必須考慮一定規模的消費人群，如何設置主力店和高端品牌以同市區的商業綜合體爭奪高端客戶，是主要的運營風險。萬達正在上海所有的郊區‘城市中心’建設萬達廣場。而這些區域的萬達廣場規模并沒有比中心城區的小，局限于人流量及消費水平有限，郊區的大商場就會顯得‘很吃虧’。”李曉解釋道。

　　一個很簡單的現象，同樣裝修風格、提供同樣產品的一家沿街食品店“土豆心愿”，在寶山，記者記者觀察了十分鐘之久，沒有一個客人；而在五角場，在同樣的時間段，有七八名客人圍在店門口。

　　事實證明，萬達廣場并不能復制“到哪里，哪里就是市中心的神話”。

　　電商分流加速

　　此外，電商的強勢崛起，已成為不可逆轉的潮流。

　　艾瑞咨詢數據顯示，2012年中國電子商務市場交易規模達8.1萬億元；從市場結構來看，網絡購物突破萬億元大關。

　　目前，電子商務銷售額已相當于社會消費品零售總額的4.7%。專家預計，到2015年網絡零售額將達到社會消費品零售總額的9%以上。

　　事實上，今年雙“十一”，一天191億元，天貓的瘋狂成長，已敲響傳統商業和以傳統商業為內容的商業地產的警鐘。

　　但關于業界對于萬達大批量開發商業綜合體的擔憂，萬達集團老總王健林不以為然，他表示，盡管目前網購流行，但網購無法替代終端。

　　但現實可謂嚴峻。城市綜合體供應過剩，電商全行業崛起，整體看空商業地產的呼聲漸高。行業性的震動之下，以上海萬達商業廣場為例，有關“萬達到哪里，哪里就是市中心”的神話，正在崩塌……與此同時，高速擴張也為萬達埋下隱憂，有關萬達人事動蕩與債務危機的傳聞，我們還會繼續追蹤。（記者 汪露）