新國五條調(diào)控

　　國務(wù)院要求除拉薩以外的直轄市、省會城市和計劃單列市須在一季度公布2013年度房價控制目標(biāo)。截至4月1日記者發(fā)稿時，35個城市均已公布2013年度房價控制目標(biāo)，且目標(biāo)基本一致：2013年房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅。業(yè)內(nèi)人士指出，這意味著今年全國房價將穩(wěn)中有升，各城市漲幅有望不超過10%。

　　35城市全部表態(tài)

　　除拉薩以外的直轄市、省會城市和計劃單列市共有35個。截至4月1日，記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，全部35個城市均已發(fā)布2013年房價控制目標(biāo)。

　　住建部副部長齊驥在3月初表示，各地調(diào)控細則在3月底出臺。然而，除北京、上海、廣州、深圳、青島、寧波、重慶等城市出臺了較為詳細的調(diào)控細則外，其他大部分城市僅僅公布了“國五條”中規(guī)定的房價控制目標(biāo)，并未涉及其他調(diào)控措施。35個城市的房價控制目標(biāo)大致相同：2013年房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅，青島和西安兩市在表態(tài)中用了“明顯低于”的字眼。

　　人們普遍關(guān)心的二手房交易中“20％個稅”如何執(zhí)行、二套房首付是否提高、限購范圍是否擴大等問題，大部分城市均未作出明確規(guī)定。“國稅總局和央行不出指導(dǎo)意見，各城市對稅收、房貸利率還是維持已有政策。而且，限購也沒有按‘國五條’要求覆蓋全部行政區(qū)域。”中國房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)人士表示。

　　各地房地產(chǎn)調(diào)控細則普遍低于市場預(yù)期，二級市場地產(chǎn)股4月1日表現(xiàn)活躍，“招保萬金”集體上漲。

　　漲幅有望控制在10%以下

　　對比以往，今年各地的房價控制目標(biāo)，有兩處新變化：一是在房價指標(biāo)中，剔除了保障房，指向更為明確；二是在居民收入增幅中，扣除了物價上漲因素，以實際漲幅為標(biāo)準(zhǔn)。

　　市場人士認為，雖然控制目標(biāo)更具體，但房價上漲的勢頭仍然不可小覷。“近年來，各地人均可支配收入的實際漲幅逐年提高，根據(jù)各地房價控制目標(biāo)和各地政府工作報告中的數(shù)據(jù)，今年不少城市房價漲幅有望控制在10%以下。”一位地產(chǎn)研究人士指出。

　　杭州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012年杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到37511元，比上年增長10.1%，連續(xù)七年保持兩位數(shù)增長，剔除物價上漲因素實際增長7.4%。根據(jù)今年2月19日杭州市政府工作報告，2013年杭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長目標(biāo)為增長11%以上；居民消費價格漲幅控制在3.5%左右；2013年杭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際漲幅至少為7.5%。

　　如此看來，杭州房價漲幅要低于7.5%。最新數(shù)據(jù)顯示，杭州市（含余杭、蕭山）新建商品住房交易均價為15183元/平方米。“收入漲7.5%，才2813元，房價漲7.5%的話，一套85平方米的兩居室將漲10萬元。”中國指數(shù)研究院杭州分院的分析師告訴記者。

　　鄭州市2013年政府工作報告指出，2012年鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24246元，增長12.2%，居民消費價格指數(shù)漲幅為2.7%；2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長12%左右。“按照物價漲幅略高于去年測算，鄭州今年房價漲幅為8.5%-9%。”建業(yè)地產(chǎn)的一位房地產(chǎn)銷售經(jīng)理預(yù)計。

　　而據(jù)鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年12月份，鄭州市區(qū)商品住宅均價為6928元/平方米，每平方米比2012年1月份上漲1129元，漲幅達16.3%。若按8.5%-9%房價漲幅預(yù)測，今年鄭州市區(qū)房價將達到7500元/平方米以上。

　　南寧市2013年政府工作報告稱，2012年南寧城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為22561元，增長12.78%，居民消費價格總水平漲幅為2.9%；2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長12%，居民消費價格總水平漲幅控制在4%左右。

　　這表明，南寧市今年新建商品住房價格增幅或低于8%。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2012年南寧市商品房成交均價7682元/平方米。按照8%的增幅，今年南寧市房價將達到8300元/平方米。

　　關(guān)鍵在于嚴格執(zhí)行

　　各地規(guī)定“房價漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅”，但大多數(shù)城市并沒有提到明確如何完成該目標(biāo)的具體措施，以及若完不成任務(wù)是否會被問責(zé)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，上述目標(biāo)能否達到，關(guān)鍵要看在實際操作中各地政府是否嚴格執(zhí)行。縱觀部分城市已發(fā)布的調(diào)控細則，基本上是重申了“國五條”的內(nèi)容。

　　萬科執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶表示，萬科主推中小戶型，目標(biāo)主要針對剛需，投資客比例非常小，調(diào)控對公司銷售影響不大。

　　在“國五條”出爐前，房企已經(jīng)歷了一輪融資潮。僅今年1月，就有17家房地產(chǎn)公司通過海外融資渠道募集約420億元資金，融資規(guī)模已超過去年全年內(nèi)地房企海外融資總額的一半。

　　一些在3月份因各地細則未出而延遲推盤的房企，目前已經(jīng)開始加快推盤速度，預(yù)計4月市場供應(yīng)量將會有較大幅度增加。廣州一家龍頭房企相關(guān)人士向記者表示，各地細則出臺對整個房地產(chǎn)的銷售影響不會很大，3月和4月是傳統(tǒng)推盤旺季，從前兩個月的銷量看，一季度銷售量肯定會高過去年。

　　多家券商發(fā)布的報告稱，房企2013年資金鏈的壓力比2012年已明顯好轉(zhuǎn)，且?guī)齑鎵毫σ惨蛉ツ甑臒徜N而減輕，因此可以預(yù)計，今年房企下調(diào)住宅價格的壓力不大，業(yè)績下滑的預(yù)期也不大。（中國證券報，記者 姚軒杰）