有待形成規模效應

　　自住房的推出，不僅是為解決“夾心層”的住房問題，這項政策更被寄予穩定北京房價、促進房地產市場平穩健康發展的厚望。

　　“這次是北京在加強限購、限貸等減法措施的同時，加大限價房的供給，首次在調控中做了加法。”張大偉分析指出，自住房的推出，傳遞出當前政府在房價調控思路上的轉變，即從過去主要依靠抑制購房需求，轉向增加房屋供給，特別是有針對性地增加“定向群體的房屋供給”，從以往保障房解決中低收入人群居住問題、商品房解決其他需求的二元制，轉變為照顧超出保障房資格又買不起高端商品房的中端剛需群體購房需求的三元制發展，逐步實現“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的目標。

　　“供求矛盾是北京房價持續上漲的根源，因此供應量是決定政策能否成功推行的關鍵，此前的經適房等保障房也是因供應量不足，導致亂象叢生。”在張大偉看來，北京市住建委預計明年將推出5萬套自住房的規劃，會導致50%至60%的潛在購買力離開當下的商品房市場，轉而等待這種限價房源。

　　“這不但能打壓當前高企的房價，也能緩解北京商品住宅庫存不足的矛盾、化解‘僧多粥少’的尷尬。”張大偉說。

　　據資料顯示，2012年北京新房住宅成交量約為12.3萬套，扣除保障房后約為9萬多套，如果自住房明年就可供應5萬套，相當于解決了多一半的購房需求。

　　但高策機構董事長陶紅兵對此并不樂觀，“5萬套僅指明年供應的土地可以產生這么多房子，按照建房規劃周期等考慮，明年的供應量可能也就是5萬套的三分之一，因此短期內很難緩解北京樓盤市場供不應求的局面。”

　　至于自住房的推出能否抑制房價，陶紅兵也比較謹慎，他認為自住房低于商品房30%的價格，應該對周邊房價有一定拉低作用，但能否持久則不好說。

　　法治周末記者了解到，2011年4月京城第一個與自住房性質類似的長陽國際城入市時，就曾打亂周邊項目的上市節奏，有些4月開盤價還是15000元每平方米的項目到6月就降至14000元。但這一情況隨著2012年、2013年北京市房價進入新一輪的上漲期而消失，目前整個長陽地區的房價仍逐步高漲，該區域部分項目已漲至2萬元每平方米。

　　“一個項目能化解的市場需求畢竟有限。”張大偉指出，如果自住房供應能形成一定的規模效應，不但會使搖號購房難度降低，對市場也是較大分流，能起到抑制房價的作用。

　　此外他強調，對于一般商品房來說，為了銷售節奏，獲得更高議價利潤，從拿地到銷售一般起碼要10個月，全盤銷售周期平均也要3年以上。但自住房價格已基本確定，不需要等待入市時機，而且需求較多，也不存在銷售問題，所以不會出現捂盤的情況，周轉期比較快，“對供應這些地塊的區域會造成突然間的大量供應，會明顯緩解北京的供應缺口，使房價走低”。

　　普通商品房或不降反升

　　“自住型商品房能否有效解決北京高房價問題？”新浪財經網正在進行的一項調查顯示，有63.7%的網友選擇了“不能”。事實上，自打該政策推出以來，業界的質疑聲也從未間斷。

　　中國社會科學院金融研究所房地產金融研究中心主任汪利娜就曾表示，名目繁多的政策保障房會扭曲原有的住房市場，在土地供給有限的條件下，此類住房的土地供給越多，普通商品房住宅的土地就越少，無疑會推高了未納入政策性住房的房屋價格。

　　11月4日，自住房概念推出后的首次土地拍賣，8宗住宅用地配建的自住房面積高達64.97萬平方米，各類保障房面積26.05萬平方米，占比達到總出讓的76.9%。對此陳寶存指出，在土地總量不變的前提下，這使得普通商品房的實際供應面積大大減少，只會使普通商品房的價格不降反升。

　　一些參與11月4日拍賣的房企也印證了這種說法，據他們透露，經過測算，當天拍賣后的純商品房樓面價已飆升至驚人的高度，亦莊地塊的5.8萬元每平方米或海淀東升鄉地塊為4.6萬元每平方米都遠超區域在售樓盤價格，“估計屆時房價仍將暴漲，否則根本無法支撐已經高到離譜的樓面價”。

　　“高價買來的面粉，一大半都包了餃子，剩下的必須做成高價蛋糕才有的賺。”某房企負責人更是直言，由于各類政策房地塊直接占據了大量商品住房地塊的額度，企業為了利潤必將推高普通商品房價格，使其走向高端化。

　　目前自住房“限房價、競地價”、“限地價、競配建”的土地供應方式，在土地讓利幅度上不如以往保障性住房土地供應，使開發商利潤被不斷攤薄，這讓陳寶存擔心一方面可能會對房屋質量產生影響；另外一旦開發商感覺無利可圖，自住房能否繼續發展下去也前途未卜。

　　此外他強調，一旦自住房的分配機制出現問題，不能保證公平，又會致使大量輪候人群重返普通商品房購買當中，而那時高漲的房價會令他們更加苦不堪言，“原本為解決‘夾心層’而推出的住房政策也就失去了意義”。

　　法治周末記者了解到，為了應對可能帶來的高房價，北京樓市的高端市場或將開始進入“管控”時代。繼推出自住房后，為保證本年度商品房成交均價，完成2013年“保持房屋交易量的穩定以及交易價格的穩定”的房地產調控目標，今年年底前，北京市住建委將不再給4萬元每平方米以上的高價房項目批預售證。

　　“這只是房市短期的臨時管控，并不能解決未來的高價房入市行為。”一位不愿具名的房企高管向法治周末記者坦言，依照當前的情況看，自住房正式推出后，高端商品房的數量必然會進一步增加。

　　多地暫無效仿計劃

　　雖然褒貶不一，但北京的自住房依然在推進之中。法治周末記者了解到，對于北京推出的這種模式，目前各地還沒有效仿的計劃，南京、寧波、蘇州、無錫、天津、大連、合肥、常州等城市均表示，不會推出該類型的商品房或暫時沒有供應計劃。

　　“自住房確實不適合全國‘一刀切’推廣，這種方式目前只適合房價上漲比較快的城市，比如在一線城市進行推廣，但不適合土地、住宅供應相對充裕的三四線城市。”至于自住房在北京能起到多少效果，張大偉依然強調，“主要取決于供應量，量大就會平抑市場價格，如果只是應景推出，對市場將沒多大影響。”

　　陳寶存則認為，目前各方停留在紙面上的討論意義并不大，北京推行的這一政策效果究竟能否為購房者帶來福音，緩解北京高企的房價，還需要等到自住房真正入市后，加以考察分析。（記者 趙晨熙）