11月11日，徽商銀行在香港公布全球發售招股結果，招股價3.53港幣，獲得約10.97倍超額認購。次日，徽商銀行上市交易，收盤價3.6港幣，升1.98%。

　　徽商上市，受關注的還有背后另一個主角。半個月前，中國最大房地產開發商萬科企業股份有限公司以基石投資者身份認購8.84億股，耗資30億港幣，平均每股約3.39港幣。通過計算可知，徽商銀行上市首日，萬科賺取1.824億。

　　房企涉足以銀行業為主的金融業成為這段時間的熱門事件。廣州越秀集團在收購了近十個金融牌照后，近日更以約116.44億港幣收購了香港創興銀行75%的股份。而地處湖南的房地產開發商新華聯繼去年入股長沙銀行后，也于近日確認在湖南地區參與發起民營銀行。在安徽，由國購集團、新安金融、新華集團、華泰集團、恒泰集團、信地集團、金牛集團等7家民營企業共同發起組建合肥銀行中5家涉及房地產。

　　民營的星河集團、寶能地產等則在金融鏈條上更為突進，銀行、保險、創投、小額貸都出現了它們的身影。

　　房地產企業對于金融行業的投資潮涌，在深圳市一家上市房企董秘看來，包括萬科的行為是：“一是有錢，二是能更方便拿錢”。

　　經濟觀察報采訪的多名開發商高管認為，銀行相比于融資租賃等非銀行金融機構更加靈活，可為地產企業獲取更多“更便宜的錢”，或以更多渠道方式幫助房企融資。

　　但是，他們中也有人認為，再將開發商理解成是沖著貸款來收購銀行開始顯得“太過簡單粗暴”。一位房地產業內人士如此評價：地產行業離行業天花板越來越近的時候，其實是在摸索行業狂飆突進20年后下一步打算做些什么。

　　對于為何入股徽商銀行，萬科總裁郁亮在11月12日接受經濟觀察報專訪時表示，萬科現在做兩件事情，一是與城市同步發展，做城市的配套服務商；二是根據客戶的發展和變化，提供相應服務。

　　郁亮說，入股徽商銀行，主要是從服務客戶和合作伙伴兩個角度出發。今年地產行業千億級的企業會有六七家，而三年前只有萬科一家。郁亮判斷，在未來，地產行業兩級分化的趨勢會更加明顯，“要么大，要么小，中間層級的會慢慢不見”。

　　未來，房地產硬件方面的競爭已變得不那么重要。“誰能贏得客戶，誰能贏得合作伙伴，誰就會贏得未來。”郁亮表示。

　　能否帶來融資便利

　　萬科入股銀行之所以被認為與貸款便利有關，某種程度上是因為作為地產龍頭企業，萬科的融資成本雖然比大多數開發商低，但還沒足夠低。半年報顯示，2013年上半年，萬科在一年內到期的長期借款的前五位，均為信托借款，共77.9億元人民幣，其中利率最高為11.2%，利率最低為6.16%。

　　與此同時，萬科金額前五名的長期借款也是信托借款，總計47.9億元人民幣，其中利率最高為10%，最低為6.85%。此外，還有媒體計算，萬科在獲得主要銀行貸款時，銀行貸款利率下限還尚未放開，五年期以上長期貸款利率不會低于6.55%左右的水平。

　　由此可知，萬科的基本融資成本平均是8%-10%。相比“追趕者”保利地產、恒大地產，這個融資成本是較低的，但是對比中海地產、龍湖地產，則并無優勢。2012年，中海融資成本僅為3.6%左右。

　　入股銀行能為萬科拿到“更便宜的錢”嗎？2010年之前，房企已經掀起一波參股銀行熱潮。彼時，合生創展、僑鑫集團、北京城建投、珠海華發、香江集團、世紀金源等多家開發商均各自參股了不同銀行。

　　有房企甚至入股多家銀行，比如綠地集團先后入股遼寧盤錦商業銀行、錦州銀行、上海農村商業銀行、呼和浩特市商業銀行等。綠地此前還發起設立中國規模最大的小額貸款公司，并已實現增資擴股、跨區經營。

　　其中一家入股銀行的地產企業負責人透露：“開發商從他入股的銀行可以獲得一定的資金支持。不過直接貸款到的資金很少，主要是通過變通的表外融資。”

　　這個說法從一家股份制銀行高管張先生處得到證實。他說，表外融資的利率由市場決定，從規范上來講房企不可以操作其入股的銀行去降低利息，“但從現實來講，地產企業確實可以對利率施加影響力，特別是如果房企股東能決定銀行的管理層人選的時候。”

　　公開資料顯示，目前房地產企業新開發項目資本金“門檻”的比例由20％上升到了35％及以上，而購買土地的款項又不計入資本金，使得不少開發企業亟需解決資本金問題。在此背景下，多元融資需求應運而生——金融租賃、信托、擔保、典當以及基金等一些非銀行類金融機構紛紛爭奪房地產領域的融資“蛋糕”。

　　據統計，今年第三季度新增規模明顯上升。房地產信托新增1675億元，創2010年以來的歷史最高水平。相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%；相比今年二季度的 1544億元，環比上漲8.48%。可見今年三季度房地產信托新增規模上升明顯。

　　但是，某股份制銀行深圳分行公司銀行部負責人認為，時至今日監管已非常嚴格，地產商想從關聯交易中得到優惠很困難。該負責人說：“商業銀行法對關聯交易有非常嚴格的限制，尤其是對股東的借款，要求不能優于其他借款人的條件。”

　　而且，該負責人不認為萬科需要通過入股銀行去取得貸款優惠。他說：“萬科這樣的企業，在建行這樣沒有參股的大行面前，也一樣拿到最優惠的利率；相反，香江集團雖然是多家銀行的股東，但在融資上也沒有在其入股銀行中享受到特別的優待。”