12月3日，接受時代周報采訪的北京執業律師李勁松有些疲憊。他沒有料到，央視《每周質量報告》節目播出后會馬上引發連鎖反應，“自2005年至2012年8年間，45家企業應交未交的土地增值稅（以下簡稱“土增稅”）總額高達3.8萬億”的質疑在全國引起軒然大波，不僅有房企“組團”反駁，還有北京市華遠地產股份有限公司董事長任志強的罵戰，而且，國稅總局也現身表態。

　　11月26日，國稅總局財產行為稅司負責人表示，近日引起社會關注的有關人員對土地增值稅欠稅巨額的推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀。不過，李勁松堅持認為，自己的質疑有理有據，并就此接受了時代周報記者的采訪。

　　任志強的說法站不住腳

　　時代周報：2007年至今，全國各地房價飆升，你認為這些企業繳納的土地增值稅是否與其收入成正比？

　　李勁松：這些房企繳納的土地增值稅雖與收入成正比，但他們這些年繳納的土地增值稅與其依法應交納的土地增值稅之間的差額，是中國普通國民平均家庭收入的無數倍。比如，潘石屹旗下SOHO中國8年里少交的土地增值稅金額就高達64億元。2008年中國城鎮單位在崗職工年平均工資為29229元，他們占用的國家土地增值稅金額相當于2008年2萬個在崗職工全年工資的總和。

　　時代周報：目前，很多房企對財報上的“應交未交”稅款作出了澄清。任志強認為，土地增值稅目前采取按照項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳，再根據項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。

　　李勁松：我認為，任志強的說法是站不住腳的。

　　我們的相關法律方面就曾就土地增值稅的預繳，以及最終的結算有明文規定。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條及第十六條規定：納稅人依照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅”、“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定”。

　　《中華人民共和國企業所得稅法》第五十三條、第五十四條又規定：“企業所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止”、“企業所得稅分月或者分季預繳。企業應當自年度終了之日起五個月內，向稅務機關報送年度企業所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結清應繳應退稅款”。

　　從這些法律可以看出，任志強所說“預繳企業所得稅是政府非法無償提前占用企業流動資金”的說法是多么荒謬。

　　顯而易見，房地產開發商“負有進行土地增值稅納稅申報義務”的時點，依《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》也可確定，就是“房地產開發商轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱轉讓房地產）與購房房奴簽訂轉讓房地產合同之日起的7日內”。

　　時代周報：此前有媒體稱，2012年，全國房地產銷售6.4萬億元，而政府和銀行從房地產獲得收入近4.8萬億元，占全年房地產業銷售額的75%，他們的稅費及融資壓力已經很大。你怎么看？

　　李勁松：若這個說法屬實，這就意味著，SOHO中國等房地產公司賣出一間100萬元的房子所得的100萬元房地產銷售收入中，用于包括地價和各種稅費在內的成本，至少占到房價的70%，即70萬元。這樣一來，就只剩余不到30萬元了，再減去建造房屋的材料費用、人工費用、營銷費用、財務費用等，毛利率所剩無幾，但是，SOHO中國自報“2012年度的實際毛利率是高達63.84%”，45家上市房地產公司2012年度的平均毛利率為41%，也比30%高出了11%。

　　拖欠土地增值稅因執法不嚴

　　時代周報：有業界專家指出，土地增值稅已經成為避稅最為集中的一個地方稅種，你認為主要原因是什么？

　　李勁松：一方面，是由于地產業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也很復雜。清算需要稅務部門檢查大量房地產企業跨若干年度的收入、成本和費用情況；另一方面，跟稅收征管難度大，有些地方機關失職、瀆職甚至與房企形成“利益同盟”有關。

　　時代周報：如果要徹底清算土地增值稅金，你有何建言？

　　李勁松：我建議，其一，由國家稅務總局牽頭組織各省稅務機關對房地產企業稅收實施拉網式土地增值稅專項大檢查工作，土地增值稅專項檢查人員實行異省交叉檢查。即：由各省國家稅務局和地方稅務局抽調精干稽查員組成土地增值稅專項稅收檢查團，且各檢查團實行回避制度不得檢查本省的房地產企業，通過抽簽方式確定各檢查團檢查對象；其二，重獎舉報偷稅行為的反涉稅腐敗公民。

　　杜猛：房地產為何綁架中國經濟？

　　土地制度改革往往給中國社會帶來巨大變化。半個多世紀以前，我們靠“土改”爭取農民，換來了新中國的誕生。但到新中國成立后，我們再次進行社會主義改造，當時人們非常樂觀地認為可以“跑步進入共產主義”，就把土地收回去，實行公有制。隨后就出現了嚴重弊端，“大鍋飯”現象嚴重，生產效率低下。于是從上世紀70年代末小崗村的分田到戶開始，中國又進行了一輪土地改革，把地再還回去，當然這一次“還”得并不徹底。

　　通過聯產承包責任制這種方式，農村生產力得到解放，解決了人民群眾的吃飯問題。這一時期，中國改革實際上又分成了兩個層面，在農村，主要是實現糧食增產，解決吃飯問題；在城市，則是“在地上畫一個圈”，就是建設園區。在某種意義上，中國城市改革是在園區上開始的。小平“南巡講話”以后，“科技園區熱”興起，城市建設大大提速。從2003年以來，連續十年，中國房價呈兩位數的遞增。十年下來，我們的房價漲了十倍。

　　所以，要回答房地產為什么是盈利的？為什么房地產能綁架中國經濟？能綁架地方財政？這些問題，也要從“土地”這個角度理解。

　　我認為，在中國房地產投資結構中，土地占了60%以上。雖然土地原始成本只有30%，但是拿到開發商那里就能達到60%，如果是別墅，能達到80%。為什么在北京貴的別墅賣到4000萬–5000萬？其背后，賣的就是土地，是規劃，賣的是一個城市的公共資源規劃權，賣的是北京甲級醫院，賣的是附近大學。所以，從中我們可以看到土地到底綁定了什么。

　　1975年東京的土地可以把整個美國全買走，北京是不是也要走這樣一條道路？我們的土地在投資成本中占到了60%；而美國恰恰與我們相反，它的土地成本并不高，其他卻占了60%，這就是問題關鍵所在。

　　土地成本為什么占到那么大的比例？是誰創造了土地價值？在我看來，不是開發商，不是政府，而是人民。城市擴張了，科技進步了，經濟發展了，人文素質提高了，相當一批農村的優秀分子轉移到城市了，于是土地升值了。歸根結底，是人民創造了土地價值。但我們的土地，是由地方政府拆與賣的，在某種意義上，地方政府吃了農民的回扣，把地拿過來，而農民不是受益者。

　　我們每個地方政府都有一種權力，就是規劃權。政府賣地，賣的是生地，就是沒有開發過的土地。這樣，土地的游戲規則就出來了，政府沒有給農民足夠的補貼。按照原有的土地性質補貼兩年，如果原有的土地是荒地，補貼幾乎沒有；如果原有的土地是住宅，補貼你一套房子算了；如果原有的土地是耕地，補貼你兩年?？梢荒昙Z食能值多少錢？所以，對土地性質的管理是重中之重。土地賣了，不是因為耕地值錢，而是土地性質變了才值錢。

　　政府征地的時候，這里用權力管制了土地，而賣地的時候，把土地與規劃捆綁，一旦捆綁，土地只漲不跌。這是我們土地改革的癥結所在—由不公平的游戲規則造成了土地的只漲不跌。那最大的受益者是誰呢？是買到房子的人，改革開放帶來許多紅利，其中最可觀的紅利就是土地紅利，而你一旦買了房子，就等于說是捆綁了開發商，開發商綁架了政府，政府綁架了農民，這樣，土地的增值效應就傳到了買到房子的人。

　　在我看來，現在已經出現了這樣的共識：房地產業不能一股獨大，一定要進行房地產調控。我旗幟鮮明支持“限購”。甚至在我看來，可以在適當的時候，把“限購”改成“限售”。存量的房子收稅，只要超過一定面積就多持多收，而對新買的房子，不妨15年內不許賣。

　　春秋戰國時期，齊國買魯國生產的衣服，買了十年，魯國什么都不干，就是生產衣服，在冷兵器時候，不搞冶金了，不搞糧食了，魯國富得只剩下錢，結果齊國兵臨城下，魯國就地投降。這個故事告訴我們，單一的產業結構必定出事，所以我們不能靠房地產來支撐經濟。我們不愿意看到中國房地產行業成為世界第一大產業，我們希望房地產能健康地發展，房地產產業鏈能健康地發展。我們絕不贊成房地產行業里的那些保守派、頑固派，那些不愿意推動房地產改革的“假改革主義”。

　　房地產以及房地產市場已經到了不得不改革的時候，我們不要認為政府干預市場總是有問題的，政府應該調控！為什么？因為我們的房地產行業本來就沒有完全市場化。至少50%不是的，因為土地沒有完全市場化。

　　真正的市場化是市長說了不算，市場說了算，市場的資源、供求關系是由買賣決定的，而現在明顯不是。

　　杜猛

　　財經學者，經濟學博士，北京大學房地產發展研究基金中心副主任。著有《房地產開發與運營》《投資管理概論》《貨幣學》等。

　?。ㄌ丶s記者楊國英根據2013年11月30日“經觀讀書會”發言整理未經作者審閱） （記者韓瑋）

　　原標題：房企拖欠巨額土增稅報料人李勁松：我的質疑有理有據