核心提示

　　近期，中國(guó)人民銀行一份問卷調(diào)查顯示，隨著樓市銷售接連遇冷，投資房地產(chǎn)不再是居民最熱衷的投資方式，對(duì)于未來房?jī)r(jià)，更多人想要駐足觀望。樓市趨清最終反映在房地產(chǎn)企業(yè)的投資上，2011年，房地產(chǎn)開發(fā)商投資增速回落，拿地?zé)崆殇J減，有的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)而投資寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房。

　　省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的《2011～2012年河南省房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)分析與判斷》顯示，去年起，開發(fā)商拿地?zé)崆槊黠@減退，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積持續(xù)下降。

　　[現(xiàn)象] 賣寫字樓成為房產(chǎn)商新選擇

　　“以前我每個(gè)月能賣出十幾套房子，現(xiàn)在每個(gè)月只能賣一兩套，看房的不少，但都在觀望中?！彼涡〗闶青嵵菪聟^(qū)一家樓盤的銷售顧問，自去年以來，她的生意受到很大影響。她說，之前，不少居民買房投資，但在多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策下，買房投資的人明顯減少了。

　　而省統(tǒng)計(jì)局的分析報(bào)告印證了她的判斷。去年，我省商品房市場(chǎng)一度低迷，從去年7月起，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始出現(xiàn)較大幅度回落。2011年，全省商品房銷售額是2201.22億元，增速比2010年同期回落10.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　在宏觀調(diào)控盯牢住宅價(jià)格的時(shí)候，房地產(chǎn)商開始改變策略，不再悶頭一味投資建設(shè)住宅房，寫字樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成為“香餑餑”。數(shù)據(jù)顯示，非住宅性投資所占比重達(dá)到22.8%，同比提高2.5個(gè)百分點(diǎn)。寫字樓投資113.78億元，相比前年翻了一番；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資238.23億元，增長(zhǎng)23.6%。

　　[現(xiàn)狀] “地王”稱號(hào)淡出視野

　　前些年，地價(jià)飆升，地王頻現(xiàn)，我省的地價(jià)紀(jì)錄不斷被刷新。而到了去年，“地王”這個(gè)稱號(hào)似乎已淡出人們的視野，一度轟轟烈烈的“圈地運(yùn)動(dòng)”也變得低調(diào)起來。樓市的冷清最終反映在土地市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地的熱情急劇減退。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)年土地購(gòu)置面積1534.80萬平方米，比2010年同期下降46.4%。土地成交價(jià)款178.46億元，同比下降33.8%。

　　“目前，小的房地產(chǎn)公司正在艱難‘過冬’，根本無暇顧及買地，只有大房企可以顧及可持續(xù)發(fā)展。”房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商拿地?zé)崆殇J減，說明樓市調(diào)控使得開發(fā)商回籠資金速度放緩，部分開發(fā)商資金鏈緊張，現(xiàn)金流壓力很大，致使開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎。

　　[分析] 房企六成資金靠自籌

　　如何籌集資金，是困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的大難題。去年，我省房地產(chǎn)開發(fā)商的融資情況不容樂觀。央行已多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，銀行信貸進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)取得貸款的難度進(jìn)一步加大。

　　受此影響，我省的房地產(chǎn)企業(yè)中，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款占比下降，自籌資金占比幾近六成。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資占資金來源的比重達(dá)到80.6%，高于全國(guó)平均水平1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　上官同君認(rèn)為，只有大的房地產(chǎn)企業(yè)可以輕松在銀行貸到錢，而中小房企只能自我籌措資金，資金保障形勢(shì)已非常嚴(yán)峻。受到限購(gòu)措施的影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條逐漸趨緊，融資渠道單一、融資能力較差的企業(yè)將面臨更大挑戰(zhàn)。

　　[比較] 開封房產(chǎn)開發(fā)投資增速最高

　　去年，我省房地產(chǎn)開發(fā)完成投資超過100億的省轄市有8個(gè)，分別是鄭州市、洛陽(yáng)市、安陽(yáng)市、新鄉(xiāng)市、商丘市、信陽(yáng)市、周口市和駐馬店市，共完成投資2002.51億元，占全省房地產(chǎn)投資的76.4%。

　　去年，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速最高的開封市達(dá)到52.8%，而焦作市下降0.9%。占全省開發(fā)總量35%以上的鄭州市，全年完成投資923.64億元，同比增長(zhǎng)19.2%，低于全省同期增速4.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　統(tǒng)計(jì)部門稱，這說明房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域發(fā)展極不平衡。占全省開發(fā)總量40%以上的鄭州、洛陽(yáng)兩市項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度恢復(fù)仍然較為緩慢。