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          住宅70年土地使用權(quán)到期政府會收回?專家:不必擔(dān)心

          2016年11月28日06:59  來源:映象網(wǎng)-東方今報

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            11月27日,《中共中央 國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布。這是我國首次以中央名義出臺產(chǎn)權(quán)保護的頂層設(shè)計。

            《意見》明確了進一步完善現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、推進產(chǎn)權(quán)保護法治化的五個原則: 堅持平等保護。健全以公平為核心原則的產(chǎn)權(quán)保護制度,毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟,毫不動搖鼓勵、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟發(fā)展,公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權(quán)不可侵犯,非公有制經(jīng)濟財產(chǎn)權(quán)同樣不可侵犯。 堅持全面保護。保護產(chǎn)權(quán)不僅包括保護物權(quán)、債權(quán)、股權(quán),也包括保護知識產(chǎn)權(quán)及其他各種無形財產(chǎn)權(quán)。 堅持依法保護。不斷完善社會主義市場經(jīng)濟法律制度,強化法律實施,確保有法可依、有法必依。 堅持共同參與。做到政府誠信和公眾參與相結(jié)合,建設(shè)法治政府、責(zé)任政府、誠信政府,增強公民產(chǎn)權(quán)保護觀念和契約意識,強化社會監(jiān)督。 堅持標本兼治。抓緊解決產(chǎn)權(quán)保護方面存在的突出問題,提高產(chǎn)權(quán)保護精準度,加快建立產(chǎn)權(quán)保護長效機制。 《意見》明確了產(chǎn)權(quán)保護的十大任務(wù):加強各種所有制經(jīng)濟產(chǎn)權(quán)保護;完善平等保護產(chǎn)權(quán)的法律制度;妥善處理歷史形成的產(chǎn)權(quán)案件;嚴格規(guī)范涉案財產(chǎn)處置的法律程序;審慎把握處理產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟糾紛的司法政策;完善政府守信踐諾機制;完善財產(chǎn)征收征用制度;加大知識產(chǎn)權(quán)保護力度;健全增加城鄉(xiāng)居民財產(chǎn)性收入的各項制度;營造全社會重視和支持產(chǎn)權(quán)保護的良好環(huán)境。 作為頂層設(shè)計,《意見》逐條明確了各個任務(wù)的具體負責(zé)部門。記者了解到,相關(guān)配套實施方案正在制定中。 意見的發(fā)布,將對公民的土地與房屋權(quán)益保護釋放哪些新信號?記者采訪了權(quán)威專家進行深入解讀。

            焦點一:70年住宅土地使用權(quán)到期了怎么辦?

            關(guān)鍵點:研究續(xù)期法律安排

            【文件精神】研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

            【專家解讀】北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認為,意見尊重并回應(yīng)了民意,傳遞了一個重要信號:既然研究的是續(xù)期的法律安排,并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期,那么就意味著,對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回的擔(dān)心是不必要的。 今年4月,溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確,土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內(nèi)來看,大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注,不論是最高年限70年,還是低于這個年限,到期了該如何續(xù)期呢? 中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說,目前,關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細則,如何“自動續(xù)期”存在不確定性,難以操作。 楊立新認為,續(xù)期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠70年的,到期后必須都續(xù)期到70年;二是70年到期后自動續(xù)期,相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個無期限的物權(quán),即一次取得永久使用,國家不必每次續(xù)期每次都收費;三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后,應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系,可以考慮收取必要而不過高的稅金,但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機關(guān)立法決定。 中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認為,意見提出財產(chǎn)權(quán)利保護問題,實質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理,要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出臺具體的內(nèi)容,但特別重要的是,指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設(shè)計。 專家認為,意見也是強化物權(quán)法的表現(xiàn),回應(yīng)了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應(yīng)當(dāng)按照民主、科學(xué)、透明立法的原則,通過法律手段來細化相關(guān)規(guī)定。

            焦點二:如何遏制征地與拆遷導(dǎo)致的矛盾?

            關(guān)鍵點:不將公共利益擴大化

            【文件精神】完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度,合理界定征收征用適用的公共利益范圍,不將公共利益擴大化,細化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時合理補償原則,完善國家補償制度,進一步明確補償?shù)姆秶⑿问胶蜆藴剩o予被征收征用者公平合理補償。

            【專家解讀】憲法規(guī)定,國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。遲福林等專家表示,隨著各地城鎮(zhèn)化進程加快,土地矛盾日益凸顯。目前,個別地方政府打著公共利益的旗號,占用和征收土地,只付出低價進行補償,轉(zhuǎn)手進行房地產(chǎn)開發(fā)。最終,政府和開發(fā)商攫取高額利益,而部分被征收人的合法權(quán)益沒有得到保障,引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾,并造成失地農(nóng)民等長遠社會問題。 記者采訪發(fā)現(xiàn),為遏制上述亂象,國土部近年來每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題,并問責(zé)有關(guān)負責(zé)人。遲福林認為,意見的一個重點,就是要科學(xué)界定公共利益的范疇,防止將公共利益隨意擴大化。接下來,有關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)這個精神進行科學(xué)研究,確定好公共利益的邊界。 中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示,建議規(guī)定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府,利益受損代表和獨立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設(shè)是為了社會公共利益的需要,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。 近期,四川查處多起基層干部套取征地拆遷補償款案件。四川省人民檢察院反貪局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,四川共查辦涉農(nóng)村土地資源開發(fā)利用領(lǐng)域的職務(wù)犯罪108人,占上半年查辦涉農(nóng)扶貧領(lǐng)域總?cè)藬?shù)的23%。 楊立新、常鵬翱等表示,受人關(guān)注的賈敬龍案,起因就與征地拆遷有關(guān)。意見提到細化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序,這是最根本的法律約束。而遵循及時合理補償原則,關(guān)鍵是及時。到底是事前、事中還是事后?補償費用是多少?都要在征收之前就應(yīng)該談好。 中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議,在適用實際損失賠償原則的過程中,應(yīng)當(dāng)引入價格評估程序,且評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是利益受損當(dāng)事人和政府共同指定的機構(gòu)。如果雙方不能形成一致意見,應(yīng)由法院指定評估機構(gòu)。如果評估有誤,評估機構(gòu)要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

            焦點三:農(nóng)民宅基地權(quán)益如何保障?

            關(guān)鍵點:落實用益物權(quán)

            【文件精神】深化農(nóng)村土地制度改革,堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線,從實際出發(fā),因地制宜,落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán),賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。

            【專家解讀】“這項涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求,是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。”劉俊海等專家說,過去,農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán),造成抵押貸款受阻,農(nóng)民進城后宅基地使用權(quán)退出不暢,帶來一系列問題導(dǎo)致農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利難以實現(xiàn)。 記者采訪了解到,去年2月,全國人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域,暫時調(diào)整實施土地管理法等相關(guān)規(guī)定,深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個試點縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點任務(wù)。試點主要針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題,要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式,探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實現(xiàn)形式;探索進城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。 “過去,宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會保障權(quán)利。而在當(dāng)前城鎮(zhèn)化背景下,大量農(nóng)民進城,不少地區(qū)宅基地社會保障權(quán)利弱化,財產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出。”孫憲忠說,在這種情況下,需要在發(fā)揮宅基地的社會保障作用的基礎(chǔ)上,有序賦予宅基地的財產(chǎn)性權(quán)利。 據(jù)了解,經(jīng)過一年多的試點,不少宅基地試點縣市已取得實質(zhì)性進展。湖北省宜城市對當(dāng)?shù)卣赝瓿蓽y量確權(quán)后,首批5戶已獲得共46萬元的農(nóng)房抵押貸款,8個試點村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。 劉俊海、常鵬翱等專家認為,意見回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革,提出落實宅基地的用益物權(quán),賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,增加農(nóng)民財產(chǎn)收益,能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動,最后變成“活資源”。

          文章關(guān)鍵詞:意見;財產(chǎn)征收;住宅建設(shè);征用制度;產(chǎn)權(quán)案件;國家補償制度;續(xù)期;住宅用地 責(zé)編:李爭
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