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　　《河南省物業管理條例（修訂草案）》迎來三審。昨日上午，省十二屆人大常委會第三十一次會議召開，會上聽取了關于《河南省物業管理條例（修訂草案二審稿）》審議修改情況的報告。修訂草案三次審議稿從物業公司服務、業主權利義務、日常管理規范等方面做出補充完善。與二審稿相比，三審稿又有不少修改和亮點。鄭報融媒記者張競昳

　　■業主大會

　　業主超過300戶可成立業主代表大會

　　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。不過，目前93%的小區仍未成立業主大會。

　　為讓更多小區能夠成立業主大會，修訂草案明確，業主戶數超過300戶的，可以成立業主代表大會。

　　當滿足下列條件之一時，應當召開首次業主大會或者業主代表大會（統稱業主大會）：房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%的；業主已入住戶數比例達到30%的；物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前90天的。

　　首次業主大會籌備經費

　　不用業主承擔

　　修訂草案明確，新建小區首次業主大會的籌備經費，由建設單位承擔；單位小區首次業主大會的籌備經費，由所在單位承擔；老舊小區、公租房小區首次業主大會的籌備經費，由縣級人民政府承擔。建設單位不提供籌備費用的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期整改；逾期不改正的，處5萬以上15萬元以下罰款。

　　業主大會可招投標

　　選聘物業服務企業

　　修訂草案規定，業主大會選聘物業服務企業的，業委會應當與企業簽訂物業服務合同，鼓勵業主大會采用招投標方式選聘物業服務企業。物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、服務費用、收費方式、雙方的權利義務、物業管理用房、專項維修資金的使用、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　■業主利益

　　漲物業費，要經業主大會同意

　　針對物業收費中存在的一些問題，修訂草案明確：物業服務企業不得向業主收取服務合同之外的任何未予標明的費用。物業服務收費應當保持相對穩定，確需調整的，物業服務企業應當與業委會協商，并經業主大會同意。業主逾期不繳納物業服務費用的，物業服務企業可上門催繳、在物業管理區域內公示等形式督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。

　　公共場地停車位咋分配，須業主大會同意

　　根據修訂草案，物業管理區域內劃定車位、停放車輛不得占用、堵塞、封閉疏散通道、公共出入口等，不得影響其他車輛和行人的正常通行。利用物業管理區域內公共道路、場地劃定車位停放車輛的，車位劃定、分配方式、服務費、收益分配方式等，在業主大會成立前，應當征求專有部分占建筑物總面積超過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；業主大會成立后，由業主大會按照法律、法規、管理規約定要求決定。

　　小區公共部位的收益歸全體業主所有

　　修訂草案明確提出，利用物業共用部位、公用設施設備進行經營的，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可按照業主大會或者相關業主的決定，用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

　　■物業行為

　　物業應公示服務內容、標準及收費情況

　　廣告經營、停車費收取是小區的大宗收入，利用的是公共資源。現實中，這些收入大多由物業服務企業掌管，建議對此要實行財務公開，讓業主享有更多知情權、參與決定權和監督權。

　　草案三審稿規定，物業服務企業應當在物業管理區域的顯著位置，公示物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況，公示物業共用部位、公用設施設備經營所得收益和支出情況，公示物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況等。違反該項規定最高或罰款3萬元。

　　擅自允許他人在共用部位設營業攤點，最高罰20萬

　　未經業主大會同意，物業不得擅自利用或者允許他人利用共用部位、公用設備進行廣告、宣傳、經營等活動；不得擅自設置或者擅自允許他人設置營業攤點。違反者由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，處5萬元以上20萬元以下罰款。物業不得泄露業主信息，不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

　　非經營性用水、用電、用氣，按居民價格標準執行

　　作為第三產業的組成部分，物業管理是吸納勞動力、促進就業的重要渠道，物業服務企業作為薄利企業，需要政府給予各方面的扶持。修訂草案三審稿明確，物業服務企業依法享受國家和省有關現代服務業規定的優惠政策，住宅小區共用部位、公用設施設備的運行、維護、保潔、綠化等物業公共服務過程中的用水、用電、用氣價格，按照當地居民使用價格標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。

　　■物業責任

　　業主人身及

　　財產受到損害

　　物業或擔責

　　物業服務企業應按照法律、法規規定及物業服務合同約定落實安全防范措施，并協助公安等相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。若物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應法律責任。

　　檢修不及時，造成乘客困電梯超過半小時，最高罰5000元

　　業主可以采取直接管理、業主委員會負責管理、成立其他管理機構管理等形式，對小區物業實施自行管理，并對部分事項作出決定。有特定要求的電梯等特種設備，應當委托專業性機構進行維修和養護。

　　被委托管理電梯的物業服務企業沒有盡到安全管理義務，致使發生乘客滯留電梯轎廂，導致乘客被滯留轎廂半小時以上的，處1000元以上5000元以下罰款。物業服務企業、電梯維護保養單位發現電梯存在安全隱患，未采取必要應急措施的，各處3萬元以上5萬元以下罰款。電梯達到報廢條件，物業服務企業和電梯維護保養單位未及時公示并報告業主，未積極協調依法履行報廢業務的，各處20萬元以上30萬元以下罰款；給他人造成人身、財產損失的，應當依法承擔民事責任。

　　■業主責任不能在公共停車位私設地鎖、石墩

　　業主不得在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者為其充電；不得高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物；不得制造超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光通風；不得擅自改變房屋用途；不得使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共停車泊位；不得違反規定飼養動物，干擾他人正常生活。

　　小區內禁養烈性犬和大型犬

　　修訂草案明確，禁止在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬。業主攜犬出戶的，應當束犬鏈牽引。對違法違規養犬、養犬人因飼養犬只干擾他人正常生活、破壞環境衛生等不良行為，物業服務企業應當及時勸阻。

　　老舊小區加裝電梯，須2/3以上業主同意

　　很多老舊小區沒有電梯設備，隨著老齡化程度不斷加劇，越來越多的老人面臨著上下樓難的問題。修訂草案規定，老舊小區加裝電梯須經單元（棟）2/3以上業主同意，相關業主應當積極配合。