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        2. 樓市調控需轉換新思路 政策應從根源制定

          2013-08-05 08:10    來源:人民網-人民日報海外版

            導讀:對于不同城市之間房地產市場的“冷熱溫差”,北京大學城市與環境學院教授董黎明認為,其根源在于教育、醫療、就業等優質資源過度集中于北上廣等一線大城市,導致人口和購房需求的剛性增長。

              今年以來,中國房地產市場再度呈現火熱之勢,但是不同城市間市場冷熱不均的狀況也很明顯:一二線城市供不應求,不僅房地產企業之間的激烈爭奪使得“地王”頻出,而且部分熱點區域樓盤再次出現“日光盤”現象;而三四線城市銷量則明顯滯后,庫存高企,房價上漲速度趨緩。對此,專家認為,隨著房地產調控的持續,不同城市間房地產市場分化加劇。未來房地產調控更應該“分而治之”,房價漲幅較高的重點區域嚴格實行調控各項措施,而對于大部分已經較為平穩的市場,則適當采取去行政化的手段調控。

            【樓市區域分化加劇】

            中國指數研究院近日發布7月份百城價格指數顯示,全國100個城市(新建)住宅平均價格為10347元每平方米,環比上漲0.87%,百城價格自2012年6月以來連續第14個月環比上漲。值得注意的是,就北上廣等十大城市的房價而言,7月十城的住宅均價為17609元每平方米,環比上漲1.34%,與去年同期相比上漲11.06%;而與之相對應的是,環比下跌的城市增至39個,東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領跌。

            同時,各地庫存也出現分化。數據顯示,重點城市市場庫存下滑仍在持續,而三四線城市卻是庫存高企,供過于求明顯。對此,中原市場研究部總監張大偉認為,2009年之后,中國三四線城市的土地供應有了爆發式的增長,特別是大城市限購等調控加碼后,不少地產商開始重點布局三四線城市,導致這些城市的樓市場供應量較大,而一二線城市卻在不斷去庫存。

            對于不同城市之間房地產市場的“冷熱溫差”,北京大學城市與環境學院教授董黎明認為,其根源在于教育、醫療、就業等優質資源過度集中于北上廣等一線大城市,導致人口和購房需求的剛性增長。

            【10年調控房價漲10倍】

            房價的不斷上漲,也使得市場對不斷加碼的樓市調控政策的效果產生了質疑。近日有媒體統計,從2003年至今的10年時間里,管理層出臺房地產相關的宏觀政策達43次,房價也隨之上漲超過10倍。

            “新國五條新政效力已漸減弱,調控難抑房價上漲預期。” 亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為,一線城市房價愈調愈高的規律再次得到驗證,控制房價任務艱巨漫長,表明調控房價依然壓力巨大:一是上漲的城市不斷由一線城市蔓延到二三線城市,房價上漲幅度不斷擴大;二是房價上漲預期基本形成,新國五條調控威懾力正在弱化;三是35個地方版調控細則是又細又粗,關鍵性的政策缺乏實際操作力;四是伴隨成交量的緩慢回升,調控政策出現政策見底的初步跡象。

            顯然,調控政策并沒有擊中導致房價上漲的根源。中國房地產學會副會長陳國強表示,對于樓盤入市價格的控制的確能夠在短期內抑制房價的大幅上漲,但是限價政策必然會導致供應出現問題。長期來看,調控房價最終需要增加供應。

            【調控需轉換新思路】

            事實上,由于樓市在不同城市之間出現分化,因此再采用“一刀切”的全國統一調控政策就很難奏效。調控政策應該根據不同地區的情況,相應做出更有針對性更精準的調整。

            “中國房地產市場不是一個全國統一的市場,帶有很強地域特點。”中信證券首席經濟學家諸建芳認為,應盡量避免采取統一的政策,可出一些原則性的政策取向,各個地區可以根據不同的情況,采取一些具體的措施,這樣可能會對房地產行業的正常發展更有利。

            “從近期高層的表態來看,雖然調控的總體基調尚未改變,但轉換思路、減少對行政性措施的依賴,以針對性的微調為主要手段可能代表未來的政策趨勢。”陳國強認為,在“穩增長”和“保就業”兩大重心的帶動下,作為拉動經濟增長的重要支柱,下半年房地產領域出現政策加碼的可能性低,相對寬松的外部環境將繼續為樓市發展提供利好因素。

            對于未來樓市調控的新思路,董黎明認為,應該是通過投資等相關政策,將更多新項目引向中小城市,增強其人口吸聚力,以縮小城市和區域間的資源配置差異,這樣才能從根本上解決部分城市房地產過熱和“攤大餅”式發展的問題。

            (周小苑)

          責編:張開放
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