國家執(zhí)行住宅限購政策以來，寫字樓、商鋪等一度成了不少開發(fā)商的“救命稻草”，不過，太多人搶這根草的時候，商業(yè)地產(chǎn)有壓力了。

　　據(jù)鄭州市房管局統(tǒng)計，截至今年9月份，非住宅庫存創(chuàng)下歷史最高值，首次超過住宅庫存，預(yù)計可售三年半還多。

　　現(xiàn)狀

　　非住宅庫存高企，開發(fā)企業(yè)推遲開發(fā)周期

　　梁先生是鄭州一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理助理，最近他發(fā)現(xiàn)自己的工作節(jié)奏慢了下來，原因就在于公司計劃今年推出的寫字樓計劃暫時擱淺，預(yù)計到明年才會啟動。

　　2004年，梁先生所在的公司在鄭州市金水路金水立交附近拿了一塊地，規(guī)劃建設(shè)住宅和寫字樓，很快住宅地塊開始啟動，并在近兩年銷售一空，本來預(yù)計今年啟動的寫字樓項目，卻暫時擱淺了。

　　“之前我們找人做了個市場調(diào)查，光鄭東新區(qū)高鐵站西廣場就有一二十個寫字樓項目要動工或已經(jīng)動工，而東廣場還有很大的體量等著釋放。公司決定不湊這個熱鬧，計劃明年再動，錯過這個銷售高峰期。”他說。

　　數(shù)據(jù)顯示，三季度，非住宅投放量達到136.47萬平方米，同比翻了一倍。僅鄭東新區(qū)，9月份非住宅投放量便有85.69萬平方米，創(chuàng)單月投放最高值。

　　尤其是寫字樓投放面積，整個三季度，鄭東新區(qū)投放量同比翻了接近三倍，環(huán)比更是增長近6倍。

　　調(diào)查

　　高鐵商圈的黃金地帶，市場并不黃金

　　9月28日，鄭州東站正式投入運營，這被不少人看做鄭州邁入高鐵時代的開始。

　　在另一些人的口中，一個高鐵商業(yè)圈早已開始謀劃，高端寫字樓、大型商場、星級酒店和餐飲場所，已經(jīng)先于鄭州東站投入市場。

　　盡管鄭州東站附近也被看做鄭州的黃金地段，但附近寫字樓的價格并不高。位于東風南路西側(cè)，與鄭州東站西廣場隔路相望的一樓盤，未來將成雙塔建筑，記者在這里走訪時，得知精裝的寫字樓每平方米均價為1.39萬元。

　　而與其相隔不遠的另一樓盤，售樓部稱，售價跟今年1月開盤的兩棟樓均價差不多，“每平方米一萬五六吧”。

　　“東區(qū)寫字樓價格已經(jīng)下降了15%，而且是暗降，后市更不樂觀。第一個降價，且賣得不錯的開發(fā)商，目前的去化率也只有1/4~1/3，別的更不樂觀。”易居中國鄭州公司執(zhí)行總經(jīng)理金琪昌表示。

　　分析

　　住宅限購把開發(fā)商趕上了商業(yè)地產(chǎn)的獨木橋

　　“高鐵站商業(yè)地產(chǎn)的扎堆供應(yīng)，得從當初的CBD說起。”梁先生說。

　　2005~2008年，第一波CBD的商業(yè)地產(chǎn)開始供應(yīng)時，當時的均價不過四五千元，而且前期因為環(huán)境、交通等配套不完善，賣得并不好。“最開始是強制一些政府部門搬過來，吃個飯要開車走好遠。”

　　隨著CBD環(huán)境的逐漸改善，加上配套設(shè)施的完備，CBD的寫字樓價格開始漲起來并變得緊俏，不少開發(fā)商看到鄭州東區(qū)的潛力，而這個時候，CBD已經(jīng)沒有空間。

　　緊跟著就是高鐵站規(guī)劃的實施，讓不少開發(fā)商重新看到希望，而政府在這時也推出了大量緊鄰高鐵站的土地，開發(fā)商一窩蜂開始拍地、上項目。

　　“這其中還有一個催化劑，就是政府政策的導(dǎo)向，也就是住宅限購，把開發(fā)商趕上了商業(yè)地產(chǎn)的獨木橋。”河南地產(chǎn)商會聯(lián)合有限公司總經(jīng)理、河南房地產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進京表示。

　　建議

　　取消一些沿街商業(yè)

　　發(fā)展大型購物中心

　　今年8月7日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》。意見提及，要制定完善社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點配置，其中，新建社區(qū)(含廉租房、公租房等保障性住房小區(qū)、棚戶區(qū)改造和舊城改造安置住房小區(qū))商業(yè)和綜合服務(wù)設(shè)施面積占社區(qū)總建筑面積的比例不得低于10%。

　　這條政策的出臺，加上近期非住宅地產(chǎn)的高庫存，讓人不禁擔憂，社區(qū)商業(yè)的大量普及，會不會雪上加霜？

　　“政策的出發(fā)點是好的，從功能性上來考慮，方便了社區(qū)居民的生活。但從長期來看，這必然會加重商業(yè)地產(chǎn)高庫存的壓力，也不利于商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，對交通也會造成不小的壓力。”趙進京表示。

　　他建議，應(yīng)該學(xué)習(xí)國外，取消一些沿街商業(yè)，發(fā)展大型購物中心，既能解決大量商業(yè)綜合體的發(fā)展，又可解決鄭州市交通擁堵的老難題。

　　除了政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)額發(fā)展和當?shù)亟?jīng)濟水平、市場容量也有很大關(guān)系。

　　“經(jīng)濟大環(huán)境的不景氣，對拉動投資性需求不給力，而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是寫字樓，多是金融類、法律、服務(wù)等行業(yè)聚集地，這些行業(yè)的興盛也和經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系密切。而在河南這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不理想。”河南財經(jīng)政法大學(xué)教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社表示。

　　她說，這也是很多人唱衰商業(yè)地產(chǎn)的原因。

　　河南商業(yè)協(xié)會會長宋向清則認為，整體的經(jīng)濟環(huán)境不好，企業(yè)下行壓力太大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的需求不足，大量商業(yè)地產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。（訾利利 孟令強）