2012年三季度，房地產信托兌付洪峰有驚無險地度過之后，卻在最后一月頻頻爆點。

　　2012年12月，中融信托、中信信托等旗下產品爆出兌付危機，均涉房地產項目。據初步統計，截至目前已有11個房地產信托爆出問題。

　　過去兩三年來，房地產信托成為銀行貸款體系之外的一個新的堰塞湖，目前規模接近7000億，其中很多為“借新還舊”，其中不乏各種以政信信托、基建信托馬甲出現的項目。

　　2013年，將有3100億左右的房地產信托到期兌付。到時候，是爆發危機，還是繼續“擊鼓傳花”？

　　陽光城資金鏈危機

　　2010年本輪調控至今，大型房企如保利等市場占有率進一步擴大，而中小房企卻深陷資金鏈危機。其中，過去兩年采取較高成本的信托融資的房企，風險越發凸顯。

　　以陽光城為例。本報記者根據陽光城2012年半年報統計，該公司存續和新發行的信托計劃融資規模合計42.3億元，實際到賬金額32.1664億元，加上12月12日通過中鐵信托融資3億元，目前陽光城信托融資總額近50億，排在A股上市房企前列。陽光城2012年信托計劃到期償還金額為8億元，2013年將迎來信托償還高峰期，到期償還金額為20.17億元。

　　值得注意的是，陽光城目前總市值為81.79億元，存續信托融資總額占比市值約60%，其存續實際到賬信托金額，更達2012年上半年現金余額9.73億元的逾3倍。

　　信托高成本融資頻頻，但受房地產調控影響，陽光城旗下多個項目銷售卻不“給力”。以福州陽光凡爾賽宮項目為例，整個項目信托融資為36.5億，目前僅有六七棟在售，貨值約為15億，而該項目的信托計劃將于2013年年中到期。

　　陽光城聲稱，公司續存各信托計劃到期日期限錯開配置，避免在同一時點出現集中償付的情況，并且設定有效、足額的抵押、保證措施，各信托計劃風險隔離。

　　但其資金問題仍然存在。本報記者調查發現，為了緩解資金緊張，陽光城股權多次被質押融資。2012年年初至今，陽光城大股東陽光集團將其持有的股權進行10次質押，6次質押給信托。其中4次質權人是中誠信托，其余兩次分別為興業國際信托和江西國際信托，另外兩個股東東方信隆和康田實業各自有5次質押。上述20次質押的目的均是為陽光城融資。

　　借新還舊風險后置

　　面臨房地產信托償付危機的不僅僅是陽光城。

　　據初步統計，2012年7月份以來，業內已有13個信托項目提前終止，其中11個項目直接或間接與房地產有關，有3款信托產品的提前終止公告中沒有說明融資方是否兌付資金。

　　12月12日，中融信托發行的青島凱悅中心信托項目，因為涉及房地產信托項目兌付問題，成為首例以拍賣形式去完成兌付的信托資產處置項目，但仍以流拍告終。

　　一位專門幫助房企做信托和私募融資的人士透露，事實上，眾多房企都大玩“擊鼓傳花”的融資游戲，房地產信托一度風生水起，而一些之前已發行信托的項目，還在繼續發行新的信托，借新還舊，如天津星耀五洲項目。

　　上述人士稱，信托存量和增量資產大幅集中于房地產，這是一個風險的堰塞湖，多個項目的不能兌付、司法拍賣或提前清盤都是風險“癥候群”顯現。

　　本報記者從業內人士處獲悉，目前面臨房地產信托兌付風險的區域是鄂爾多斯等地。僅新華信托在此地設計發行的房地產信托便涉資30億。

　　銀監會非銀部主任李建華近日透露，截至11月底，中國信托業資產規模已達6.98萬億元。估計12月已超7萬億。數據顯示，2012年前三季度新增房地產信托為2063億元，截至2012三季度末，房地產信托余額為6765億元，約占信托總體的1/10，而其他類房地產信托數據則無法確切統計，比如2012年以政信、基建名義發行、實為房地產的信托。

　　根據中金公司報告數據，2013年預計到期房地產信托規模2816億元，總還款額約3100億元。這意味著，近一半的房地產信托將于2013年到期，而信托的剛性兌付，決定了這一規模的壓力。信托業內人士大多認為，2013年信托行業無法保持近年動輒30%以上的增速，行業將進入調整期。這將對業務激進、風控較松的信托公司構成新的挑戰。

　　監管能否堵住堰塞湖？

　　信托業內人士稱，監管層早已高度重視房地產信托為主的金融產品兌付風險。其向記者透露，銀監會正在研究委托信托業協會向全國范圍內的信托公司收集投資者信息，包括每一單銷售的客戶姓名、住址、聯系方式以及購買信托的種類、金額等，“與2012年下半年高發的信托風險事件直接相關”，主要針對排查信托產品的銷售對象是否為單個合格投資者，而非“假集合”。

　　據多個信托產品經理私下透露，由于信托的合格投資者的門檻較高，目前市場上常出現由一位投資者作為發起人，動員親朋好友一起湊錢，把資金全部放在發起人賬戶內，并以該名投資者名義購買信托產品的案例。

　　記者咨詢的法律界人士稱，這種“集資”在法律意義上只有該名投資者與信托公司產生投資關系，其他團購人的所有權關系并不明確，因此隱含諸多風險。不過，監控和檢查銷售對象的做法，很難具體操作。

　　監管層對信托公司的監管思路已經發生轉變。據悉，2012年國慶前夕，銀監會曾召集部分信托高管舉行會議，暫停信托開展資金池業務，可能對信托公司“剛性兌付”能力產生較大影響。此前監管層已透口風，允許信托公司暴露風險，且希望利用市場機制化解兌付危機，不要總是無論對錯“剛性兌付”。

　　世聯地產董事長陳勁松稱，他本來估計兌付危機應在2012年三季度，結果給更大的“龐氏騙局”以舊換新了。他認為這是2013年最大不確定性的來源。

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