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          北京房產新政限定高收入者還款不低于50%

          2013-04-08 06:51:00 來源:京華時報

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            昨晚,北京住房公積金管理中心發布通知,北京公積金二套房貸首付比例提至70%,貸款利率為同期1.1倍。在北京市房屋交易權屬信息查詢系統中顯示無房,但有1筆房貸或1條公積金購房提取記錄的房貸申請人,首付比例不低于60%。

            今日起,借款申請人所購住房通過市住建委房地產交易系統完成網上簽約的,其貸款業務按新規執行。這是國五條出臺后,第一個明確上調二套房首付比例的地方調控政策。

            □公積金新政

            二套房首付上調至七成

            新政:新政根據職工的住房情況實行貸款差別化,支持職工購買政策性住房和中小戶型首套自住住房,個人信用等級為AAA級,貸款最高額度上浮不超過30%,也就是不超104萬元;個人信用等級為AA級,貸款最高額度上浮15%,即不超92萬元。根據借款申請人的月收入確定貸款額度。借款申請人每月償還貸款后,保留的人均生活費不得低于本市基本生活費標準。

            購買經適房的低收入職工,貸款額度可不受月收入限制。對于購買套型建筑面積在90平方米以上非政策性住房的,貸款最高額度不再上浮,也就是最高只可以貸款80萬元。

            解讀:北京住房公積金中心相關負責人表示,新政將限制第二套住房貸款。從貸款額度方面,職工購買二套房,貸款最高額度不再上浮,即不超過80萬元;從貸款首付比例和利率方面,購買二套房申請貸款,貸款首付款比例不低于70%。

            值得注意的是,為保護“賣一買一”的剛需購房者,對于在北京市住建委房屋交易權屬信息查詢系統中顯示無房,但通過中國人民銀行征信系統、北京住房公積金管理系統查詢,有1筆個人住房貸款記錄或1條購房提取記錄,符合第二套住房貸款條件的借款申請人,仍執行貸款首付款比例不低于60%的政策。

            限定高收入職工月還款額

            新政:公積金根據職工收入情況實行貸款差別化,限定高收入職工的月還款額。人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的,其月還款額原則上應不低于其月收入的50%。

            月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎上,原則上應不低于住房公積金月繳存額。也就是說,如果借款人月公積金繳存3200元,貸款月最低還款額3000元,也須每月還3200元。

            此外,借款人在借款期間出現收入降低、生活困難等情況,經北京住房公積金管理中心批準后可以下調月還款額,但不得低于貸款月最低還款額。

            解讀:高收入人群利用公積金貸款購房,月供卻很少的情況將得到改變。相關負責人表示,新政增加了高收入職工的月還款額,避免高收入家庭長期占用貸款資金,使更多中低收入職工能獲得資金支持。

            目前依據的職工月平均工資為北京市2011年度職工月平均工資,即4672元,月平均工資3倍即14016元。這個工資水平還會根據北京統計局數據的變化調整。

            對于最低還款額和繳存額的聯動,相關負責人表示,這樣可使住房公積金全部用于住房消費,以避免出現高收入職工的住房公積金月繳存額高于月還款額的情況,既體現了制度的公平性,又加快了貸款資金的回流速度。

            貸款前12月連續繳足公積金

            新政:繳存職工有違規提取、提供虛假材料、嚴重違約等不良行為,不享受貸款額度上浮等差別化優惠政策,視情節輕重下調其貸款最高額度或拒絕受理其貸款申請。對于騙貸、貸后無故不正常繳存住房公積金、無正當理由違約的,將采取取消貸款資格、提前收回貸款等處罰措施,并記入信用記錄。此外,申請人原則上申請貸款前12個月應足額連續繳存公積金,且申請貸款時處于繳存狀態。購買政策性住房的申請人,原則上應建立公積金賬戶12個月(含)以上,申請貸款前6個月應足額連續繳存住房公積金,且申請貸款時處于繳存狀態。

            □算賬·二套房

            總價200萬首付多20萬月供減少千元

            執行新政策后,以一套評估價為200萬元、貸款20年的二手房計算,首付將比政策調整前多付20萬元,貸款額度相應少20萬元。在一般情況下(去掉高收入等因素),月供每月少約千元,還款總利息少約10萬元。

            □公積金貸款數字

            2012年

            發放總額517.19億。貸款量81659筆回收122.44億元

            2013年

            計劃發放400億。

            注:截至去年12月底,北京住房公積金余額1269.75億元。

            □觀點調控最嚴保護首次置業

            對于公積金貸款新政,北京中原地產市場研究總監張大偉表示,公積金貸款占成交量比例中2012年歷史首次突破30%,但今年公積金政策逐漸收緊。相比其他城市,北京調控力度最大,嚴厲打擊投資投機需求。同時,公積金新政仍保護自住購房,特別保護90平米以下的首套房,有利于保護首套房購房者。

            鏈家地產副總裁林倩表示,二套房認定標準對在京無房、但有抵押貸款記錄的購房者,仍維持之前的六成首付,在公積金允許范圍內,保護了改善型需求。但對于改善型剛需,也就是“賣一買一”的購房者,應給予更多政策支持。

            偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,“認房又認貸”的認定標準,可能延緩部分資金實力和改善愿望不太強的改善性購房群體購房,對合理的改善性購房需求有誤傷。但對首次置業者、購小戶型的3A用戶,貸款最高額度可上浮30%,凸顯了對首次置業人群的優惠保障。

            □釋疑

            首套自住住房如何認定?

            A:通過北京市住建委房屋交易權屬信息查詢系統、中國人民銀行征信系統和北京住房公積金管理系統及其他方式調查,查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的,為首套自住住房。

            借款申請人的月收入如何確定?

            A:借款申請人月收入原則上按住房公積金月繳存額反推方式確定,繳存單位的離退休職工采用單位收入證明方式確定月收入。也就是說,如果借款申請人的公積金月繳存額為480元,是按月收入的12%的比例繳存的,則可反推出借款人月收入為4000元。

            高收入借款人月還款額按個人還是家庭算?

            A:借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的,其月還款額原則上應不低于其月收入的50%,北京市2011年度職工月平均工資為4672元,月平均工資3倍即14016元。

            借款申請人為單身的,月收入在14016元(含)以上,月還款額原則上應不低于月收入的50%;借款申請人為已婚的,夫妻雙方月收入之和在28032元(含)以上,月還款額原則上應不低于夫妻雙方月收入之和的50%。北京市職工月平均工資將根據北京市統計局公布的數據進行調整。

            購房家庭夫妻雙方公積金繳存額之和能否大于還款額?

            A:借款申請人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎上,原則上應不低于住房公積金月繳存額,即不低于單位繳存部分與個人繳存部分之和。

            借款申請人為已婚的,月還款額應不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和,以保證住房公積金全部用于住房消費。

            例如,月供最低還款額為4500元,但借款人夫妻雙方公積金月繳存額為5200元的,每月就必須還款5200元。

            借款申請人每月須保留的生活費是多少?A:借款申請人每月償還貸款后,保留的人均生活費不得低于北京市基本生活費標準。北京市2013年1月1日起,基本生活費標準每月不低于980元。借款申請人為單身的,每月保留生活費至少980元;借款申請人為已婚的,每月保留生活費至少1960元。公積金管理中心將適時根據標準變化,調整借款人生活費。(本版文字京華時報記者周宇京華時報制圖何將)

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