[摘要] 7月20日,位于北京大興棗園地鐵站的中建國際港項目開盤,開盤當(dāng)天1462套房源售罄,認購金額37.9億元,創(chuàng)下2012年以來全國單一樓盤單日銷售的最高紀(jì)錄。一線城市房地產(chǎn)價量齊升,在中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征看來,限價限購等行政調(diào)控政策已經(jīng)“走到盡頭”。
進入7月,與天氣一樣,北京房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)攀升。“日光盤”不斷涌現(xiàn),價格不斷上漲。
7月20日,位于北京大興棗園地鐵站的中建國際港項目開盤,開盤當(dāng)天1462套房源售罄,認購金額37.9億元,創(chuàng)下2012年以來全國單一樓盤單日銷售的最高紀(jì)錄。
一線城市房地產(chǎn)價量齊升,在中國銀行首席經(jīng)濟學(xué)家曹遠征看來,限價限購等行政調(diào)控政策已經(jīng)“走到盡頭”。
房地產(chǎn)相關(guān)各方都在極力捕捉政策新動向。7月30日中央政治局會議“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的表述,令地產(chǎn)股應(yīng)聲而漲。
華泰證券認為,決策層有望從行政調(diào)控轉(zhuǎn)向著眼市場化的長效機制。但更多受訪人士判斷,中國房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立尚在起步階段,目前正處在思維轉(zhuǎn)變的過渡期,因而房地產(chǎn)各項調(diào)控政策短期內(nèi)不會貿(mào)然調(diào)整。
新一屆政府還面臨著一個全新問題,即房地產(chǎn)市場正在加速分化,一二線城市樓市價格快速上漲的同時,三四線的“空城”、“鬼城”亦逐漸增多。是故,從“需求管制”到“增加供給”的理想化路徑,并不容易轉(zhuǎn)變。
從具體舉措來看,中央層面的新政尚處于蟄伏期、真空期,而業(yè)界和一些地方則已按捺不住,開始萌動。
一線限價失效
位于北京大興區(qū)的金融街融匯項目原計劃4月初開盤,但600套房有超過6000組客戶認購,“關(guān)系戶”遠超房源數(shù)量。開發(fā)商只得在7月低調(diào)開盤,房源被一搶而空。同樣情況也出現(xiàn)在保利、萬科、珠江等開發(fā)商的項目上。
“現(xiàn)在北京市場,一套房有10個人搶,沒有關(guān)系根本買不到。”一位上市房地產(chǎn)企業(yè)銷售負責(zé)人對記者介紹,這樣的趨勢始于2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盤入市都會銷售一空,今年更是供不應(yīng)求。
“很多開發(fā)商都沒存貨了。去年上半年市場不好,急于‘跑貨’,現(xiàn)在后悔當(dāng)時賣得太便宜。”這位負責(zé)人說。
一位接近北京市建委的市場分析人士認為,市場需求積壓到一定程度就會反彈。北京目前供需矛盾嚴(yán)重;限購又產(chǎn)生了“堰塞湖效應(yīng)”,有許多在限購之初不夠資格的人,現(xiàn)在逐漸有了資格,涌入市場。
“堰塞湖效應(yīng)”傳導(dǎo)至價格層面,終致北京房價再度出現(xiàn)“狂飆”態(tài)勢。
以萬科北京房山項目為例,2012年5月,該項目售價1.5萬元/平方米,8月份為1.8萬元/平方米。2013年再次開盤,為規(guī)避政府限價,開發(fā)商采取裝修拆分的方式,售價達2.3萬元/平方米。
一位不愿意透露姓名的北京某上市房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人對《財經(jīng)國家周刊》記者坦言:“價格沒辦法完全控制,北京市住建委也是睜一只眼閉一只眼。沒有消費者投訴,他們也不會去管開發(fā)商。”
據(jù)他介紹,目前調(diào)控的主要手段已經(jīng)被開發(fā)商消解。雖然政府采取各種限價政策,但開發(fā)商還是有自己的對策。比如,裝修拆分,把裝修款單獨列出,提高價格;現(xiàn)房銷售,建委目前對現(xiàn)房價格沒有過多要求;取得預(yù)售許可證時將地下車庫捆綁銷售,等等。
因為客戶量足夠多,開發(fā)商還會利用“驗資”程序?qū)蛻暨M行篩選。通常做法是讓客戶提供50-70萬存款證明,作為排號門檻;而在沒有取得預(yù)售證之前,開發(fā)商還會讓合作電商收取幾萬塊錢“誠意金”。
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